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Appartement à vendre

VilleSaint-Chamond (42)
Surface86m²
Coût Total96 000€
Loyer Annuel9 494€
Rentabilité9.89%
Cashflow/mois+131€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 872,09 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Cave, 3 chambres, Sans vis-à-vis, TV par câble, Interphone, Pas de balcon, Non meublé

EN EXCLUSIVITE, SAINT-CHAMOND secteur centre ville, au 1er étage d'une copropriété, appartement de type F4 composé d'une pièce de vie, cuisine séparée, salle de bains, 3 chambres et WC séparé. Possibilité d'acheter une cave et une place de stationnement. Menuiseries double vitrage Bois, chauffage individuel au gaz. Commerces, commodités et établissements scolaires et gare SNCF accessibles à pied. Axes autoroutiers en direction de Lyon et de Saint-Etienne à 3 min en voiture. Bien soumis au statut de la copropriété ; nb total de lots : 31 ; charges : 85 eur/mois (dépenses générales); pas de procédure en cours. VISITE VIRTUELLE SUR DEMANDE. Classe Energie : C. Prix :75 000€ HAI à la charge du vendeur. Contact : REF 7372-15/16.

Ville : Saint-Chamond
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42400
Coordonnées : 45.479826, 4.508476
Total : 96 000€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 15 000€
Valeur du bien : 90 000€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 9.20€/m²/mois
Fourchette : 6.96€ - 12.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 791€/mois
Loyer annuel estimé : 9494€/an
Fourchette totale : 599€ - 1045€/mois
Fourchette annuelle : 7185€ - 12545€/an
Rentabilité brute :9.89%
Fourchette de rentabilité :7.48% - 13.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 118,42 €/m²
Basé sur :231 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 184 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-21 184€ (-22.0%)
Marge achat-revente :184€ (0.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :468,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :27,20€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 496,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 651,54€
Coût de l'assurance :8 160,00€
Taxe foncière : 949,40€/an
Soit par mois : 79,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 85,00€/mois
Soit par an : 1 020,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 791,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 660,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :131,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 146 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments de rangement et peinture
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche/baignoire, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (estimée à 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation légère du salon avec peinture et rafraîchissement
Quantité: salon complet (estimé à 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ÉlectricitéRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 000 €(174 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 8 m² × 750€/m² = 6000€ (comprend matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (comprend matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Peinture chambres: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (comprend matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:2 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 100€/m² = 2000€ (comprend matériaux et main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1200€ = 1200€ (comprend matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Chamond (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 791 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 494 €/an
Calcul : 791 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 099 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 000 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 326 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 949 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 020 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 394 €
Revenus locatifs : +9 494 €
Charges déductibles : -20 394 €
Résultat foncier Année 1 : -10 900 €(Déficit de 10 900 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 200 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 394 €/an
Revenus locatifs : +9 494 €
Charges déductibles : -5 394 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 100 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 200.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 494 €20 397 €3 102 €-10 903 €10 700 €203 €203 €
29 684 €5 314 €3 018 €4 370 €---
39 878 €5 227 €2 931 €4 651 €---
410 075 €5 138 €2 842 €4 938 €---
510 277 €5 045 €2 749 €5 231 €---
610 482 €4 950 €2 654 €5 532 €---
710 692 €4 851 €2 555 €5 841 €---
810 906 €4 749 €2 453 €6 157 €---
911 124 €4 644 €2 348 €6 480 €---
1011 346 €4 535 €2 239 €6 811 €---
1111 573 €4 422 €2 127 €7 151 €---
1211 805 €4 306 €2 011 €7 498 €---
1312 041 €4 186 €1 890 €7 854 €---
1412 281 €4 062 €1 766 €8 219 €---
1512 527 €3 934 €1 638 €8 593 €---
1612 778 €3 802 €1 506 €8 976 €---
1713 033 €3 665 €1 369 €9 368 €---
1813 294 €3 524 €1 228 €9 770 €---
1913 560 €3 378 €1 082 €10 182 €---
2013 831 €3 227 €931 €10 604 €---
2114 108 €3 071 €775 €11 036 €---
2214 390 €2 910 €614 €11 480 €---
2314 677 €2 744 €448 €11 934 €---
2414 971 €2 572 €276 €12 399 €---
2515 270 €2 394 €98 €12 876 €---
TOTAL304 094 €117 046 €44 652 €187 048 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 187 048 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 494 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 994 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 994 €-3 210 €+5 204 €
2+1 994 €+1 250 €+744 €
3+1 994 €+1 395 €+599 €
4+1 994 €+1 481 €+513 €
5+1 994 €+1 569 €+425 €
6+1 994 €+1 660 €+334 €
7+1 994 €+1 752 €+242 €
8+1 994 €+1 847 €+147 €
9+1 994 €+1 944 €+50 €
10+1 994 €+2 043 €-49 €
11+1 994 €+2 145 €-151 €
12+1 994 €+2 249 €-255 €
13+1 994 €+2 356 €-362 €
14+1 994 €+2 466 €-472 €
15+1 994 €+2 578 €-584 €
16+1 994 €+2 693 €-699 €
17+1 994 €+2 810 €-816 €
18+1 994 €+2 931 €-937 €
19+1 994 €+3 055 €-1 061 €
20+1 994 €+3 181 €-1 187 €
21+1 994 €+3 311 €-1 317 €
22+1 994 €+3 444 €-1 450 €
23+1 994 €+3 580 €-1 586 €
24+1 994 €+3 720 €-1 726 €
25+1 994 €+3 863 €-1 869 €
Total+49 850 €+56 114 €+-6 264 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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