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Détails du bien

Bien expiré
VilleLunel (34)
Surface205m²
Coût Total433 460€
Loyer Annuel27 814€
Rentabilité6.42%
Cashflow/mois-151€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 369 500 €
Surface : 205 m²
Prix au m² : 1 802,44 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

REMARQUABLE ET UNIQUE SUR LUNEL Centre-ville, Proche Gare. Venez découvrir dans une résidence sécurisée de 2003 avec Ascenseur, ce lieu proposant beaucoup de possibilité, soit un bel appartement de 205 m2 avec 6 chambres et un grand séjour, soit la possibilité de diviser en 2 voir 3 appartements T3 ou encore un local PRO avec divers Bureaux. Vous bénéficier également de 3 emplacements de parkings. A VOIR ABSOLUMENT.

Ville : Lunel
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34400
Total : 433 460€
Prix d'acquisition : 369 500€
Travaux : 34 400€
Valeur du bien : 403 900€
Frais de notaire : 29 560€
Coût estimé : 29 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 205m²
Loyer prédit : 11.31€/m²/mois
Fourchette : 9.32€ - 13.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 2318€/mois
Loyer annuel estimé : 27814€/an
Fourchette totale : 1910€ - 2813€/mois
Fourchette annuelle : 22917€ - 33757€/an
Rentabilité brute :6.42%
Fourchette de rentabilité :5.29% - 7.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :433 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 114,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :122,81€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 237,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :200 923,42€
Coût de l'assurance :36 844,10€
Taxe foncière : 2 781,42€/an
Soit par mois : 231,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 317,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 469,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-151,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 112 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire ou douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres.
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état nécessitant un rafraîchissement léger
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres.
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - murs en bon état nécessitant un rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - murs en bon état nécessitant un rafraîchissement léger
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 400 €(168 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:15 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Électricité générale:200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lunel (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 318 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 814 €/an
Calcul : 2 318 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 948 €/an
Base de calcul : Emprunt de 433 460 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 474 €/an
Calcul : 123 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 781 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 603 €
Revenus locatifs : +27 814 €
Charges déductibles : -52 603 €
Résultat foncier Année 1 : -24 789 €(Déficit de 24 789 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 14 089 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 203 €/an
Revenus locatifs : +27 814 €
Charges déductibles : -18 203 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 611 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 14088.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 369 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 240 175 €(65% de 369 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 734 €/an
Calcul : 240 175 € × 3,636% = 8 734 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 814 €52 616 €13 961 €-24 802 €10 700 €14 102 €14 102 €
228 370 €17 839 €13 584 €10 532 €--3 571 €
328 938 €17 449 €13 193 €11 489 €---
429 517 €17 045 €12 790 €12 471 €---
530 107 €16 629 €12 374 €13 478 €---
630 709 €16 199 €11 944 €14 510 €---
731 323 €15 754 €11 499 €15 569 €---
831 950 €15 295 €11 040 €16 655 €---
932 589 €14 821 €10 565 €17 768 €---
1033 240 €14 331 €10 075 €18 910 €---
1133 905 €13 824 €9 569 €20 081 €---
1234 583 €13 301 €9 046 €21 282 €---
1335 275 €12 761 €8 506 €22 514 €---
1435 981 €12 203 €7 947 €23 778 €---
1536 700 €11 626 €7 371 €25 074 €---
1637 434 €11 030 €6 775 €26 404 €---
1738 183 €10 415 €6 159 €27 768 €---
1838 947 €9 779 €5 523 €29 168 €---
1939 725 €9 122 €4 867 €30 604 €---
2040 520 €8 443 €4 188 €32 077 €---
2141 330 €7 742 €3 487 €33 588 €---
2242 157 €7 018 €2 762 €35 139 €---
2343 000 €6 269 €2 014 €36 731 €---
2443 860 €5 496 €1 241 €38 364 €---
2544 737 €4 698 €442 €40 040 €---
TOTAL890 896 €341 703 €200 923 €549 193 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 549 193 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 814 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 841 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 841 €-3 210 €+9 051 €
2+5 841 €0 €+5 841 €
3+5 841 €+2 376 €+3 465 €
4+5 841 €+3 741 €+2 100 €
5+5 841 €+4 043 €+1 798 €
6+5 841 €+4 353 €+1 488 €
7+5 841 €+4 671 €+1 170 €
8+5 841 €+4 996 €+845 €
9+5 841 €+5 330 €+511 €
10+5 841 €+5 673 €+168 €
11+5 841 €+6 024 €-183 €
12+5 841 €+6 385 €-544 €
13+5 841 €+6 754 €-913 €
14+5 841 €+7 133 €-1 292 €
15+5 841 €+7 522 €-1 681 €
16+5 841 €+7 921 €-2 080 €
17+5 841 €+8 330 €-2 489 €
18+5 841 €+8 750 €-2 909 €
19+5 841 €+9 181 €-3 340 €
20+5 841 €+9 623 €-3 782 €
21+5 841 €+10 077 €-4 236 €
22+5 841 €+10 542 €-4 701 €
23+5 841 €+11 019 €-5 178 €
24+5 841 €+11 509 €-5 668 €
25+5 841 €+12 012 €-6 171 €
Total+146 025 €+164 758 €+-18 733 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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