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Immeuble - 12 pièce(s) - 196 m²

VilleBoulogne-sur-Mer (62)
Surface196m²
Coût Total310 720€
Loyer Annuel23 045€
Rentabilité7.42%
Cashflow/mois+120€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 234 000 €
Surface : 196 m²
Prix au m² : 1 193,88 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 12
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Idéal investisseur ! Venez découvrir cet immeuble composé de 3 appartements de type 3, offrant de beaux volumes et un fort potentiel locatif.

Chaque appartement comprend :

2 chambres

cuisine

salon / salle à manger

salle de bain

WC

Caractéristiques de l'immeuble :

compteurs individuels

chauffage électrique

tout-à-l'égout

revenus locatifs déjà en place

colocation possible

Composition :

  • RDC : appartement loué

  • 1er étage : appartement libre avec rafraîchissement à prévoir

  • 2ème étage : appartement exploité en colocation

Idéal pour :

  • investissement locatif

  • colocation

  • location longue durée ou meublée

Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactez-moi au 06 35 12 01 26

#ImmeubleDeRapport #InvestissementImmobilier #BoulogneSurMer #Investisseur #ImmobilierLocatif

Cette annonce référence 334823 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier EMMANUELLE GAILLARD (EI) immatriculé au RSAC de BOULOGNE-SUR-MER (62200) sous le numéro 93907422500011.

Prix du bien : 234 000,00 €

Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques :

Date de réalisation du diagnostic énergétique : 16/05/2025

Score DPE : 262 kWhEP/m²/an

Score GES : 8 kgepCO2/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2860.00 € et 3880.00 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Nom du négociateur : EMMANUELLE GAILLARD

Ville : Boulogne-sur-Mer
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62200
Total : 310 720€
Prix d'acquisition : 234 000€
Travaux : 58 000€
Valeur du bien : 292 000€
Frais de notaire : 18 720€
Coût estimé : 18 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 196m²
Loyer prédit : 9.80€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 1920€/mois
Loyer annuel estimé : 23045€/an
Fourchette totale : 1542€ - 2392€/mois
Fourchette annuelle : 18504€ - 28700€/an
Rentabilité brute :7.42%
Fourchette de rentabilité :5.96% - 9.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 666,67 €/m²
Basé sur :389 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :326 667 €
Prix d'achat :234 000 €
Décote à l'achat :-92 667€ (-28.4%)
Marge achat-revente :15 947€ (4.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :310 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 517,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :90,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 608,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :144 522,14€
Coût de l'assurance :27 188,00€
Taxe foncière : 2 304,46€/an
Soit par mois : 192,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 920,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 800,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :120,24€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 262 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Score DPE de 262 kWhEP/m²/an, classé E.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 196 m²
Raison: DPE E - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant dans les 3 appartements
Quantité: environ 20 fenêtres (estimation basée sur 196 m²)
Raison: DPE E - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eau thermodynamiques pour chaque appartement
Quantité: 3 chauffe-eau
Raison: DPE E - Immeuble - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage dans les 3 salles de bain
Quantité: 3 salles de bain
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres de chaque appartement
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les salons des 3 appartements
Quantité: 3 salons (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 000 €(296 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:24 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 1200€ = 24000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:9 000€
    Chauffe-eau thermodynamiques: 3 chauffe-eau × 3000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 3 salles de bain × 2000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 800€
    Revêtement sol (parquet flottant): 60 m² × 80€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 20€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boulogne-sur-Mer (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 46 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 920 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 045 €/an
Calcul : 1 920 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 029 €/an
Base de calcul : Emprunt de 310 720 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 088 €/an
Calcul : 91 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 304 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 421 €
Revenus locatifs : +23 045 €
Charges déductibles : -71 421 €
Résultat foncier Année 1 : -48 376 €(Déficit de 48 376 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 976 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 421 €/an
Revenus locatifs : +23 045 €
Charges déductibles : -13 421 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 624 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26976.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 234 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 152 100 €(65% de 234 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 531 €/an
Calcul : 152 100 € × 3,636% = 5 531 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 045 €71 431 €10 039 €-48 386 €21 400 €26 986 €26 986 €
223 505 €13 160 €9 768 €10 346 €--16 640 €
323 976 €12 879 €9 487 €11 096 €--5 544 €
424 455 €12 590 €9 198 €11 865 €---
524 944 €12 291 €8 899 €12 654 €---
625 443 €11 982 €8 590 €13 462 €---
725 952 €11 662 €8 270 €14 290 €---
826 471 €11 332 €7 940 €15 139 €---
927 000 €10 991 €7 599 €16 009 €---
1027 540 €10 639 €7 247 €16 901 €---
1128 091 €10 275 €6 883 €17 816 €---
1228 653 €9 899 €6 507 €18 754 €---
1329 226 €9 511 €6 119 €19 715 €---
1429 811 €9 110 €5 718 €20 701 €---
1530 407 €8 695 €5 303 €21 712 €---
1631 015 €8 266 €4 874 €22 749 €---
1731 635 €7 824 €4 432 €23 811 €---
1832 268 €7 366 €3 974 €24 902 €---
1932 913 €6 894 €3 502 €26 019 €---
2033 572 €6 406 €3 014 €27 166 €---
2134 243 €5 901 €2 509 €28 342 €---
2234 928 €5 380 €1 988 €29 548 €---
2335 626 €4 842 €1 450 €30 785 €---
2436 339 €4 285 €893 €32 054 €---
2537 066 €3 710 €318 €33 355 €---
TOTAL738 125 €287 322 €144 522 €450 803 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 450 803 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 045 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 839 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 839 €-6 420 €+11 259 €
2+4 839 €0 €+4 839 €
3+4 839 €0 €+4 839 €
4+4 839 €+1 896 €+2 943 €
5+4 839 €+3 796 €+1 043 €
6+4 839 €+4 038 €+801 €
7+4 839 €+4 287 €+552 €
8+4 839 €+4 542 €+297 €
9+4 839 €+4 803 €+36 €
10+4 839 €+5 070 €-231 €
11+4 839 €+5 345 €-506 €
12+4 839 €+5 626 €-787 €
13+4 839 €+5 915 €-1 076 €
14+4 839 €+6 210 €-1 371 €
15+4 839 €+6 514 €-1 675 €
16+4 839 €+6 825 €-1 986 €
17+4 839 €+7 143 €-2 304 €
18+4 839 €+7 470 €-2 631 €
19+4 839 €+7 806 €-2 967 €
20+4 839 €+8 150 €-3 311 €
21+4 839 €+8 503 €-3 664 €
22+4 839 €+8 864 €-4 025 €
23+4 839 €+9 235 €-4 396 €
24+4 839 €+9 616 €-4 777 €
25+4 839 €+10 007 €-5 168 €
Total+120 975 €+135 241 €+-14 266 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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