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Appartement 3 pièces 56 m²

VilleGuichen (35)
Surface56m²
Coût Total99 160€
Loyer Annuel6 808€
Rentabilité6.87%
Cashflow/mois-12€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 500 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 1 062,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 56 m²

Proposé en plateau nu à aménager, cet appartement est situé dans le coeur de Guichen, au deuxième étage d'une maison en pierre. La copropriété est composés de 4 lots, 2 appartements et 2 cellules commerciales au rez de chaussée. Toutes les demandes d'urbanismes ont été faites, les menuiseries sont neuves, les réseau sont prêt à être raccordés. Il n'y a plus qu' a mettre en place l'aménagement intérieure. L'opportunité unique d'un première investissement pour une résidence principale, ou d'un projet de locatif en maitrisant la rentabilité. Proposé en exclusivité par l'équipe [URL masquée pour votre sécurité] des Vallons de Vilaine, ce bien est à voire très rapidement.

Votre conseiller [URL masquée pour votre sécurité] : Frédéric RUELLAND Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 439 021 015 - RENNES RCP 61805270 - ALLIANZ

Surface : 56 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 4

Consommation énergie primaire : 0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0.00 kWh/m²/an

Ville : Guichen
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35580
Coordonnées : 47.966880, -1.793695
Total : 99 160€
Prix d'acquisition : 59 500€
Travaux : 34 900€
Valeur du bien : 94 400€
Frais de notaire : 4 760€
Coût estimé : 4 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 10.13€/m²/mois
Fourchette : 8.31€ - 12.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 567€/mois
Loyer annuel estimé : 6808€/an
Fourchette totale : 466€ - 691€/mois
Fourchette annuelle : 5586€ - 8297€/an
Rentabilité brute :6.87%
Fourchette de rentabilité :5.63% - 8.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 747,75 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :153 874 €
Prix d'achat :59 500 €
Décote à l'achat :-94 374€ (-61.3%)
Marge achat-revente :54 714€ (35.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :493,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :28,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 522,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 968,98€
Coût de l'assurance :8 676,50€
Taxe foncière : 680,81€/an
Soit par mois : 56,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 567,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 579,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-12,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
0
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE vierge, consommation énergie primaire et finale à 0 kWh/m²/an.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement, tel qu'une pompe à chaleur air/air.
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des menuiseries extérieures, si nécessaire.
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur 56 m²)
Raison: DPE G - Appartement - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et vérification de l'électricité (prises, éclairage).
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - Salon sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 900 €(623 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Guichen (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 19 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 567 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 808 €/an
Calcul : 567 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 378 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 160 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 347 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 681 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 306 €
Revenus locatifs : +6 808 €
Charges déductibles : -39 306 €
Résultat foncier Année 1 : -32 498 €(Déficit de 32 498 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 098 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 406 €/an
Revenus locatifs : +6 808 €
Charges déductibles : -4 406 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 402 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11097.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 675 €(65% de 59 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 406 €/an
Calcul : 38 675 € × 3,636% = 1 406 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 808 €39 309 €3 381 €-32 501 €21 400 €11 101 €11 101 €
26 944 €4 320 €3 292 €2 624 €--8 476 €
37 083 €4 227 €3 200 €2 856 €--5 621 €
47 225 €4 132 €3 104 €3 093 €--2 528 €
57 369 €4 033 €3 005 €3 336 €---
67 517 €3 931 €2 903 €3 586 €---
77 667 €3 825 €2 797 €3 842 €---
87 820 €3 715 €2 687 €4 105 €---
97 977 €3 602 €2 574 €4 375 €---
108 136 €3 484 €2 456 €4 652 €---
118 299 €3 363 €2 335 €4 936 €---
128 465 €3 237 €2 209 €5 228 €---
138 634 €3 106 €2 079 €5 528 €---
148 807 €2 972 €1 944 €5 835 €---
158 983 €2 832 €1 804 €6 151 €---
169 163 €2 688 €1 660 €6 475 €---
179 346 €2 538 €1 510 €6 808 €---
189 533 €2 383 €1 355 €7 150 €---
199 724 €2 223 €1 195 €7 500 €---
209 918 €2 057 €1 030 €7 861 €---
2110 116 €1 886 €858 €8 231 €---
2210 319 €1 708 €680 €8 611 €---
2310 525 €1 524 €496 €9 001 €---
2410 736 €1 334 €306 €9 402 €---
2510 950 €1 137 €109 €9 813 €---
TOTAL218 064 €109 566 €48 969 €108 498 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 108 498 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 808 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 430 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 430 €-6 420 €+7 850 €
2+1 430 €0 €+1 430 €
3+1 430 €0 €+1 430 €
4+1 430 €0 €+1 430 €
5+1 430 €+243 €+1 187 €
6+1 430 €+1 076 €+354 €
7+1 430 €+1 153 €+277 €
8+1 430 €+1 232 €+198 €
9+1 430 €+1 313 €+117 €
10+1 430 €+1 396 €+34 €
11+1 430 €+1 481 €-51 €
12+1 430 €+1 568 €-138 €
13+1 430 €+1 658 €-228 €
14+1 430 €+1 751 €-321 €
15+1 430 €+1 845 €-415 €
16+1 430 €+1 943 €-513 €
17+1 430 €+2 042 €-612 €
18+1 430 €+2 145 €-715 €
19+1 430 €+2 250 €-820 €
20+1 430 €+2 358 €-928 €
21+1 430 €+2 469 €-1 039 €
22+1 430 €+2 583 €-1 153 €
23+1 430 €+2 700 €-1 270 €
24+1 430 €+2 820 €-1 390 €
25+1 430 €+2 944 €-1 514 €
Total+35 750 €+32 550 €+3 200 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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