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maison vente 8 pieces gueret 154m2

Bien expiré
VilleGuéret (23)
Surface154m²
Coût Total210 240€
Loyer Annuel13 958€
Rentabilité6.64%
Cashflow/mois-41€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 126 500 €
Surface : 154 m²
Prix au m² : 821,43 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située dans dans un quartier calme et très apprécié de GUERET, à proximité immédiate du centre-ville, charmante maison familiale d'une surface habitable de 154 m² environ. Celle-ci se compose en rez-de-chaussée, d'une entrée, un séjour, une chambre et un wc. Au premier étage, un dégagement, un salon, une cuisine, deux chambres, une salle de bains et un wc. Au second étage, un dégagement, deux chambres et deux greniers. Menuiseries PVC et aluminium double vitrage. Chauffage central gaz de ville avec une chaudière récente à condensation assurant la production d'eau chaude. De plus, vous aurez à votre disposition, un garage attenant, une dépendance, une cave, une chaufferie et un petit jardinet. À découvrir !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 328 et classe CLIMAT E indice 66. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Cyril Virgoulay mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de GUERET 23000 sous le numéro 877930586, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Guéret
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23000
Total : 210 240€
Prix d'acquisition : 126 500€
Travaux : 73 620€
Valeur du bien : 200 120€
Frais de notaire : 10 120€
Coût estimé : 10 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 154m²
Loyer prédit : 7.55€/m²/mois
Fourchette : 5.98€ - 9.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 1163€/mois
Loyer annuel estimé : 13958€/an
Fourchette totale : 921€ - 1470€/mois
Fourchette annuelle : 11047€ - 17636€/an
Rentabilité brute :6.64%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 8.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 182,39 €/m²
Basé sur :88 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :182 087 €
Prix d'achat :126 500 €
Décote à l'achat :-55 587€ (-30.5%)
Marge achat-revente :-28 153€ (-15.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :210 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 026,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :61,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 088,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 786,87€
Coût de l'assurance :18 396,00€
Taxe foncière : 1 395,82€/an
Soit par mois : 116,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 163,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 204,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-41,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 328 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 154 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour du système de chauffage central gaz si nécessaire
Quantité: 1 système pour 154 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire
Quantité: environ 8 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement
EntréeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de l'entrée (revêtement, peinture, décoration)
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 - Entrée nécessite rénovation complète
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 - Couloir nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 620 €(478 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 320€
    Isolation toiture/combles: 154 m² × 80€/m² = 12320€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement système chauffage: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Rénovation cuisine complète: 18000€ (incluant tous les travaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 12000€ (incluant tous les travaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:7 200€
    Pose parquet flottant: 80 m² × 90€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:4 800€
    Peinture murs et plafonds: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Entrée - Rénovation:600€
    Rénovation entrée: 5 m² × 120€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Couloir - Peinture:800€
    Peinture couloir: 10 m² × 80€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Guéret (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 720€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 163 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 958 €/an
Calcul : 1 163 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 786 €/an
Base de calcul : Emprunt de 210 240 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 736 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 396 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 620 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 537 €
Revenus locatifs : +13 958 €
Charges déductibles : -82 537 €
Résultat foncier Année 1 : -68 579 €(Déficit de 68 579 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 179 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 917 €/an
Revenus locatifs : +13 958 €
Charges déductibles : -8 917 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 041 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47179.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 126 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 225 €(65% de 126 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 990 €/an
Calcul : 82 225 € × 3,636% = 2 990 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 958 €82 544 €6 792 €-68 586 €21 400 €47 186 €47 186 €
214 237 €8 741 €6 609 €5 497 €--41 689 €
314 522 €8 551 €6 419 €5 971 €--35 718 €
414 813 €8 355 €6 223 €6 457 €--29 261 €
515 109 €8 153 €6 021 €6 956 €--22 305 €
615 411 €7 944 €5 812 €7 467 €--14 837 €
715 719 €7 727 €5 596 €7 992 €--6 846 €
816 034 €7 504 €5 373 €8 529 €---
916 354 €7 274 €5 142 €9 081 €---
1016 681 €7 035 €4 904 €9 646 €---
1117 015 €6 789 €4 657 €10 226 €---
1217 355 €6 535 €4 403 €10 821 €---
1317 702 €6 272 €4 140 €11 430 €---
1418 056 €6 000 €3 869 €12 056 €---
1518 417 €5 720 €3 588 €12 698 €---
1618 786 €5 430 €3 298 €13 356 €---
1719 162 €5 130 €2 999 €14 031 €---
1819 545 €4 821 €2 689 €14 724 €---
1919 936 €4 501 €2 369 €15 435 €---
2020 334 €4 171 €2 039 €16 164 €---
2120 741 €3 829 €1 698 €16 912 €---
2221 156 €3 477 €1 345 €17 679 €---
2321 579 €3 113 €981 €18 467 €---
2422 011 €2 736 €604 €19 275 €---
2522 451 €2 347 €215 €20 104 €---
TOTAL447 084 €224 698 €97 787 €222 386 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 222 386 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 958 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 931 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 931 €-6 420 €+9 351 €
2+2 931 €0 €+2 931 €
3+2 931 €0 €+2 931 €
4+2 931 €0 €+2 931 €
5+2 931 €0 €+2 931 €
6+2 931 €0 €+2 931 €
7+2 931 €0 €+2 931 €
8+2 931 €+505 €+2 426 €
9+2 931 €+2 724 €+207 €
10+2 931 €+2 894 €+37 €
11+2 931 €+3 068 €-137 €
12+2 931 €+3 246 €-315 €
13+2 931 €+3 429 €-498 €
14+2 931 €+3 617 €-686 €
15+2 931 €+3 809 €-878 €
16+2 931 €+4 007 €-1 076 €
17+2 931 €+4 209 €-1 278 €
18+2 931 €+4 417 €-1 486 €
19+2 931 €+4 630 €-1 699 €
20+2 931 €+4 849 €-1 918 €
21+2 931 €+5 073 €-2 142 €
22+2 931 €+5 304 €-2 373 €
23+2 931 €+5 540 €-2 609 €
24+2 931 €+5 782 €-2 851 €
25+2 931 €+6 031 €-3 100 €
Total+73 275 €+66 716 €+6 559 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 167 jours
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