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MAISON AU GRAND CALME AVEC T2 INDEPENDANT

VilleMessimy (69)
Surface186
Coût Total346 800
Loyer Annuel28 797
Rentabilité8.30%
Cashflow/mois+365
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 310 000 €
Surface : 186 m²
Prix au m² : 1 666,67 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 2, Jardin

Venez découvrir cette maison de 140 m2 et de 276 m2 utiles, avec T2 indépendant, dans une copropriété de 3 lots, au grand calme. La maison d'une surface de 109 m2 est composée de plain-pied d'une pièce à vivre donnant sur la terrasse et le jardin, d'une cuisine aménagée, ouverte sur le séjour, d'une mezzanine et de WC. L'étage vous offre l'espace de 4 chambres et d'une salle de bains. Vous pourrez également profiter d'un appartement indépendant avec son extérieur privatif, d'une surface de 31 m2 avec cuisine, chambre, salle d'eau et WC. En annexes : un grand garage de 108 m2 et des places de stationnement. Bien à fort POTENTIEL, à personnaliser selon vos envies, dans un magnifique cadre de verdure, à l'abri de tous les regards !! 310 000 EUR (Honoraires charge vendeurs)

  • https://www.1dependanceimmobilier.fr/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Messimy
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69510
Coordonnées : 45.707578, 4.670222
Total : 346 800
Prix d'acquisition : 310 000
Travaux : 12 000
Valeur du bien : 322 000
Frais de notaire : 24 800
Coût estimé : 24 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 186
Loyer prédit : 12.90€/m²/mois
Fourchette : 9.74€ - 17.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 2400€/mois
Loyer annuel estimé : 28797€/an
Fourchette totale : 1812€ - 3178€/mois
Fourchette annuelle : 21743€ - 38139€/an
Rentabilité brute :8.30%
Fourchette de rentabilité :6.27% - 11.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 217,61 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :598 475
Prix d'achat :310 000
Décote à l'achat :-288 475 (-48.2%)
Marge achat-revente :251 675€ (42.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :346 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 708,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :86,70€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 795,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :165 716,63
Coût de l'assurance :26 010,00
Taxe foncière : 2 879,70€/an
Soit par mois : 239,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 399,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 035,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :364,69€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 228 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 186 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (186 m²)
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 23 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000(65 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 400 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 797 €/an
Calcul : 2 400 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 469 €/an
Base de calcul : Emprunt de 346 800 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 040 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 880 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 389
Revenus locatifs : +28 797
Charges déductibles : -27 389
Résultat foncier Année 1 : 1 408

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 389 €/an
Revenus locatifs : +28 797
Charges déductibles : -15 389
Résultat foncier Années 2+ : 13 408 €/an
Prix d'achat du bien : 310 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 201 500(65% de 310 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 327 €/an
Calcul : 201 500 € × 3,636% = 7 327
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 79727 40011 4801 397---
229 37315 09311 17314 280---
329 96014 77610 85615 184---
430 56014 44810 52816 112---
531 17114 10910 18917 062---
631 79413 7589 83818 036---
732 43013 3959 47519 035---
833 07913 0209 10020 059---
933 74012 6328 71221 108---
1034 41512 2318 31122 184---
1135 10311 8167 89623 287---
1235 80511 3887 46824 418---
1336 52210 9447 02425 577---
1437 25210 4866 56626 766---
1537 99710 0126 09227 985---
1638 7579 5225 60229 235---
1739 5329 0155 09530 517---
1840 3238 4914 57131 832---
1941 1297 9494 02933 180---
2041 9527 3883 46834 563---
2142 7916 8092 88935 982---
2243 6476 2102 29037 437---
2344 5205 5901 67038 929---
2445 4104 9501 03040 460---
2546 3184 28736742 031---
TOTAL922 377275 719165 717646 6580Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 646 658
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 797 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 047 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 047+419+5 628
2+6 047+4 284+1 763
3+6 047+4 555+1 492
4+6 047+4 834+1 213
5+6 047+5 119+928
6+6 047+5 411+636
7+6 047+5 710+337
8+6 047+6 018+29
9+6 047+6 332-285
10+6 047+6 655-608
11+6 047+6 986-939
12+6 047+7 325-1 278
13+6 047+7 673-1 626
14+6 047+8 030-1 983
15+6 047+8 396-2 349
16+6 047+8 771-2 724
17+6 047+9 155-3 108
18+6 047+9 550-3 503
19+6 047+9 954-3 907
20+6 047+10 369-4 322
21+6 047+10 795-4 748
22+6 047+11 231-5 184
23+6 047+11 679-5 632
24+6 047+12 138-6 091
25+6 047+12 609-6 562
Total+151 175+193 997+-42 822
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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