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Bel appartement T3 Centre historique

Bien expiré
VillePérigueux (24)
Surface94.63m²
Coût Total135 694€
Loyer Annuel10 617€
Rentabilité7.82%
Cashflow/mois+56€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 123 050 €
Surface : 94.63 m²
Prix au m² : 1 300,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 4, Mandat exclusif

Quartier sauvegardé - Immeuble de caractère Très bel appartement comprenant une entrée, une grande pièce à vivre avec vue sur une cour agréable et tranquille, une cuisine séparée et aménagée, deux chambres, salle d'eau, wc. Actuellement loué 700.24 €/mois (7.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 5 lots - dont 5 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 433.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/31035.pdf

Ville : Périgueux
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24000
Coordonnées : 45.184635, 0.723938
Total : 135 694€
Prix d'acquisition : 123 050€
Travaux : 2 800€
Valeur du bien : 125 850€
Frais de notaire : 9 844€
Coût estimé : 9 844€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94.63m²
Loyer prédit : 9.35€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 11.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 885€/mois
Loyer annuel estimé : 10617€/an
Fourchette totale : 700€ - 1118€/mois
Fourchette annuelle : 8403€ - 13414€/an
Rentabilité brute :7.82%
Fourchette de rentabilité :6.19% - 9.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 812,2 €/m²
Basé sur :375 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :171 488 €
Prix d'achat :123 050 €
Décote à l'achat :-48 438€ (-28.2%)
Marge achat-revente :35 794€ (20.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 694€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :664,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :39,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 704,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 760,53€
Coût de l'assurance :11 873,22€
Taxe foncière : 1 061,67€/an
Soit par mois : 88,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 36,08€/mois
Soit par an : 432,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 884,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 828,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :55,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 150 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne
Consommation énergétique primaire de 150 kWh/m²/an, ce qui correspond à la classe C.

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante dans les chambres
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais rafraîchissement possible
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain
Quantité: salle de bain (environ 6 m²)
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais rafraîchissement possible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 800 €(30 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€
  • Salle de bain - Peinture:240€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Périgueux. Coût peinture estimé à 40€/m², incluant la main d'œuvre. Les prix varient selon l'état des murs et la complexité des travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 885 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 617 €/an
Calcul : 885 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 420 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 694 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 475 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 062 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 433 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 190 €
Revenus locatifs : +10 617 €
Charges déductibles : -9 190 €
Résultat foncier Année 1 : 1 427 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 390 €/an
Revenus locatifs : +10 617 €
Charges déductibles : -6 390 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 227 €/an
Prix d'achat du bien : 123 050 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 983 €(65% de 123 050 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 908 €/an
Calcul : 79 983 € × 3,636% = 2 908 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 617 €9 194 €4 424 €1 423 €---
210 829 €6 275 €4 305 €4 554 €---
311 046 €6 152 €4 182 €4 894 €---
411 267 €6 025 €4 055 €5 242 €---
511 492 €5 893 €3 924 €5 599 €---
611 722 €5 757 €3 788 €5 964 €---
711 956 €5 617 €3 648 €6 339 €---
812 195 €5 472 €3 502 €6 723 €---
912 439 €5 322 €3 352 €7 117 €---
1012 688 €5 167 €3 197 €7 521 €---
1112 942 €5 007 €3 037 €7 935 €---
1213 201 €4 841 €2 872 €8 359 €---
1313 465 €4 670 €2 701 €8 794 €---
1413 734 €4 493 €2 524 €9 240 €---
1514 009 €4 311 €2 341 €9 698 €---
1614 289 €4 122 €2 152 €10 167 €---
1714 574 €3 927 €1 957 €10 648 €---
1814 866 €3 725 €1 755 €11 141 €---
1915 163 €3 516 €1 547 €11 647 €---
2015 467 €3 301 €1 331 €12 166 €---
2115 776 €3 078 €1 109 €12 698 €---
2216 091 €2 848 €879 €13 243 €---
2316 413 €2 610 €641 €13 803 €---
2416 741 €2 364 €395 €14 377 €---
2517 076 €2 110 €141 €14 966 €---
TOTAL340 057 €115 800 €63 761 €224 257 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 224 257 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 617 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 230 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 230 €+427 €+1 803 €
2+2 230 €+1 366 €+864 €
3+2 230 €+1 468 €+762 €
4+2 230 €+1 573 €+657 €
5+2 230 €+1 680 €+550 €
6+2 230 €+1 789 €+441 €
7+2 230 €+1 902 €+328 €
8+2 230 €+2 017 €+213 €
9+2 230 €+2 135 €+95 €
10+2 230 €+2 256 €-26 €
11+2 230 €+2 380 €-150 €
12+2 230 €+2 508 €-278 €
13+2 230 €+2 638 €-408 €
14+2 230 €+2 772 €-542 €
15+2 230 €+2 909 €-679 €
16+2 230 €+3 050 €-820 €
17+2 230 €+3 194 €-964 €
18+2 230 €+3 342 €-1 112 €
19+2 230 €+3 494 €-1 264 €
20+2 230 €+3 650 €-1 420 €
21+2 230 €+3 809 €-1 579 €
22+2 230 €+3 973 €-1 743 €
23+2 230 €+4 141 €-1 911 €
24+2 230 €+4 313 €-2 083 €
25+2 230 €+4 490 €-2 260 €
Total+55 750 €+67 277 €+-11 527 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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