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Maison - 5 pièce(s) - 160 m²

Bien expiré
VilleAlès (30)
Surface160m²
Coût Total219 660€
Loyer Annuel19 540€
Rentabilité8.90%
Cashflow/mois+334€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 157 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 981,25 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Alès - A proximité du centre-ville, venez découvrir cette maison de 130 m² habitables. Elle se compose en rez-de-chaussée d'un hall d'entrée desservant 2 chambres et garage. A l'étage : dégagement desservant 2 chambres, salon, cuisine et salle d'eau/WC. Le tout sur un terrain sans vis à vis de 279 m². Côté technique : menuiseries double vitrage, chauffage électrique. CENTURY 21 IMPACT IMMOBILIER - 18 Avenue du Général de Gaulle - 30100 Alès. ACHETER, VENDRE, LOUER, GERER. Prix : 157000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : classe F. Bien proposé par Thomas TOUBEAU EI, agent commercial (RSAC 008202955)

Surface Loi Carrez : 130

Ville : Alès
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30100
Total : 219 660€
Prix d'acquisition : 157 000€
Travaux : 50 100€
Valeur du bien : 207 100€
Frais de notaire : 12 560€
Coût estimé : 12 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 10.18€/m²/mois
Fourchette : 8.14€ - 12.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 1628€/mois
Loyer annuel estimé : 19540€/an
Fourchette totale : 1303€ - 2036€/mois
Fourchette annuelle : 15630€ - 24429€/an
Rentabilité brute :8.90%
Fourchette de rentabilité :7.12% - 11.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 900 €/m²
Basé sur :87 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :304 000 €
Prix d'achat :157 000 €
Décote à l'achat :-147 000€ (-48.4%)
Marge achat-revente :84 340€ (27.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :219 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 076,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :54,92€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 131,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 214,87€
Coût de l'assurance :16 474,50€
Taxe foncière : 1 954,04€/an
Soit par mois : 162,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 628,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 294,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :334,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive : classe F.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafond, rafraîchissement de la décoration
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des finitions et peinture, vérification de l'électroménager
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 100 €(313 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 600€
    Isolation toiture: 160 m² × 60€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 700€ = 14000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:1 200€
    Peinture murs et plafond: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement cuisine:1 200€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 120€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alès (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 628 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 540 €/an
Calcul : 1 628 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 155 €/an
Base de calcul : Emprunt de 219 660 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 659 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 954 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 868 €
Revenus locatifs : +19 540 €
Charges déductibles : -59 868 €
Résultat foncier Année 1 : -40 328 €(Déficit de 40 328 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 928 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 768 €/an
Revenus locatifs : +19 540 €
Charges déductibles : -9 768 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 772 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18927.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 157 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 050 €(65% de 157 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 711 €/an
Calcul : 102 050 € × 3,636% = 3 711 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 540 €59 875 €7 162 €-40 335 €21 400 €18 935 €18 935 €
219 931 €9 583 €6 970 €10 349 €--8 586 €
320 330 €9 383 €6 770 €10 946 €---
420 736 €9 178 €6 564 €11 559 €---
521 151 €8 965 €6 352 €12 186 €---
621 574 €8 745 €6 132 €12 829 €---
722 006 €8 518 €5 905 €13 488 €---
822 446 €8 283 €5 670 €14 163 €---
922 895 €8 040 €5 427 €14 855 €---
1023 353 €7 789 €5 176 €15 564 €---
1123 820 €7 530 €4 917 €16 290 €---
1224 296 €7 262 €4 649 €17 034 €---
1324 782 €6 985 €4 372 €17 797 €---
1425 278 €6 699 €4 086 €18 579 €---
1525 783 €6 403 €3 790 €19 380 €---
1626 299 €6 097 €3 484 €20 202 €---
1726 825 €5 781 €3 168 €21 044 €---
1827 361 €5 455 €2 842 €21 907 €---
1927 909 €5 117 €2 504 €22 791 €---
2028 467 €4 768 €2 155 €23 698 €---
2129 036 €4 408 €1 795 €24 628 €---
2229 617 €4 035 €1 422 €25 582 €---
2330 209 €3 650 €1 037 €26 559 €---
2430 813 €3 252 €639 €27 561 €---
2531 430 €2 841 €228 €28 589 €---
TOTAL625 886 €218 640 €103 215 €407 246 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 407 246 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 540 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 103 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 103 €-6 420 €+10 523 €
2+4 103 €0 €+4 103 €
3+4 103 €+708 €+3 395 €
4+4 103 €+3 468 €+635 €
5+4 103 €+3 656 €+447 €
6+4 103 €+3 849 €+254 €
7+4 103 €+4 046 €+57 €
8+4 103 €+4 249 €-146 €
9+4 103 €+4 456 €-353 €
10+4 103 €+4 669 €-566 €
11+4 103 €+4 887 €-784 €
12+4 103 €+5 110 €-1 007 €
13+4 103 €+5 339 €-1 236 €
14+4 103 €+5 574 €-1 471 €
15+4 103 €+5 814 €-1 711 €
16+4 103 €+6 061 €-1 958 €
17+4 103 €+6 313 €-2 210 €
18+4 103 €+6 572 €-2 469 €
19+4 103 €+6 837 €-2 734 €
20+4 103 €+7 110 €-3 007 €
21+4 103 €+7 388 €-3 285 €
22+4 103 €+7 674 €-3 571 €
23+4 103 €+7 968 €-3 865 €
24+4 103 €+8 268 €-4 165 €
25+4 103 €+8 577 €-4 474 €
Total+102 575 €+122 174 €+-19 599 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 83 jours
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