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Appartement 5 pièces 114 m²

VilleValenciennes (59)
Surface114m²
Coût Total243 250€
Loyer Annuel15 553€
Rentabilité6.39%
Cashflow/mois-121€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 114 m²
Prix au m² : 1 447,37 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement

idéal investisseurs défiscalisation loi Denormandie, ou colocation.entrée, 4 à 5 chambres, salon séjour, 2 salles d'eau et cuisine.nous consulter @664021470 Référence annonce : GB00236798 Date de réalisation du diagnostic : 25/09/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Valenciennes
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59300
Coordonnées : 50.355820, 3.525721
Total : 243 250€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 65 050€
Valeur du bien : 230 050€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114m²
Loyer prédit : 11.37€/m²/mois
Fourchette : 8.93€ - 14.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 1296€/mois
Loyer annuel estimé : 15553€/an
Fourchette totale : 1018€ - 1650€/mois
Fourchette annuelle : 12220€ - 19796€/an
Rentabilité brute :6.39%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 8.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 048,39 €/m²
Basé sur :265 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :233 516 €
Prix d'achat :165 000 €
Décote à l'achat :-68 516€ (-29.3%)
Marge achat-revente :-9 734€ (-4.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :243 250€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 190,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :97,30€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 287,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 912,89€
Coût de l'assurance :29 190,00€
Taxe foncière : 1 555,33€/an
Soit par mois : 129,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 296,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 417,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-121,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 446 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 114 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain (environ 10 m² total)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible sur photos - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 050 €(571 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 4000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:6 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 120€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:750€
    Mise aux normes électricité: 5 chambres × 150€ = 750€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Électricité:300€
    Mise aux normes électricité: 1 salon × 300€ = 300€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valenciennes. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région (coefficient 0.9 appliqué pour une estimation réaliste).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 27 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 296 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 553 €/an
Calcul : 1 296 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 900 €/an
Base de calcul : Emprunt de 243 250 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 168 €/an
Calcul : 97 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 555 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 672 €
Revenus locatifs : +15 553 €
Charges déductibles : -75 672 €
Résultat foncier Année 1 : -60 119 €(Déficit de 60 119 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 719 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 622 €/an
Revenus locatifs : +15 553 €
Charges déductibles : -10 622 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 931 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38719.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 553 €75 680 €7 907 €-60 127 €21 400 €38 727 €38 727 €
215 864 €10 417 €7 694 €5 447 €--33 280 €
316 182 €10 197 €7 474 €5 985 €--27 295 €
416 505 €9 969 €7 247 €6 536 €--20 759 €
516 835 €9 734 €7 011 €7 101 €--13 658 €
617 172 €9 491 €6 768 €7 681 €--5 977 €
717 516 €9 240 €6 517 €8 275 €---
817 866 €8 981 €6 258 €8 885 €---
918 223 €8 713 €5 990 €9 511 €---
1018 588 €8 435 €5 712 €10 152 €---
1118 959 €8 149 €5 426 €10 810 €---
1219 339 €7 853 €5 130 €11 486 €---
1319 725 €7 547 €4 824 €12 178 €---
1420 120 €7 231 €4 508 €12 889 €---
1520 522 €6 905 €4 182 €13 618 €---
1620 933 €6 567 €3 844 €14 366 €---
1721 351 €6 218 €3 495 €15 133 €---
1821 778 €5 858 €3 135 €15 921 €---
1922 214 €5 485 €2 762 €16 729 €---
2022 658 €5 101 €2 378 €17 558 €---
2123 111 €4 703 €1 980 €18 409 €---
2223 574 €4 292 €1 569 €19 282 €---
2324 045 €3 867 €1 144 €20 178 €---
2424 526 €3 428 €705 €21 098 €---
2525 017 €2 974 €251 €22 042 €---
TOTAL498 178 €247 036 €113 913 €251 142 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 251 142 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 553 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 266 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 266 €-6 420 €+9 686 €
2+3 266 €0 €+3 266 €
3+3 266 €0 €+3 266 €
4+3 266 €0 €+3 266 €
5+3 266 €0 €+3 266 €
6+3 266 €0 €+3 266 €
7+3 266 €+689 €+2 577 €
8+3 266 €+2 666 €+600 €
9+3 266 €+2 853 €+413 €
10+3 266 €+3 046 €+220 €
11+3 266 €+3 243 €+23 €
12+3 266 €+3 446 €-180 €
13+3 266 €+3 653 €-387 €
14+3 266 €+3 867 €-601 €
15+3 266 €+4 085 €-819 €
16+3 266 €+4 310 €-1 044 €
17+3 266 €+4 540 €-1 274 €
18+3 266 €+4 776 €-1 510 €
19+3 266 €+5 019 €-1 753 €
20+3 266 €+5 267 €-2 001 €
21+3 266 €+5 523 €-2 257 €
22+3 266 €+5 785 €-2 519 €
23+3 266 €+6 053 €-2 787 €
24+3 266 €+6 329 €-3 063 €
25+3 266 €+6 613 €-3 347 €
Total+81 650 €+75 342 €+6 308 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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