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Maison à vendre

VillePéron (01)
Surface255
Coût Total714 200
Loyer Annuel72 297
Rentabilité10.12%
Cashflow/mois+1 726
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 595 000 €
Surface : 255 m²
Prix au m² : 2 333,33 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, Salon (total 35 m²), 4 chambres, Entrée séparée, 3 parkings: Garage, 2 parkings, Terrasse, Belle vue, Exposition sud-est, Pas de balcon, Non meublé

CHARME DE L'ANCIEN - POSSIBILITÉ DE DEUX LOGEMENTS

Sur la commune de Péron, belle maison de village rénovée de 255 m² habitables avec terrasse et jardin.

La maison se compose d'une entrée avec rangement, d'un bel espace de vie avec cuisine équipée, grande salle à manger et salon, une salle de bains neuve avec WC.

Au premier étage, 4 grandes chambres (entre 17 et 21 m²) dont une avec salle de douche, WC et dressing. Au deuxième étage, combles à finir d'aménager en appartement 2 chambres de 83 m² habitables (indépendance possible avec escalier extérieur).

En annexes, un garage fermé, sous-sol avec caves et rangements, une place de stationnement.

Chauffage individuel gaz. Proche collège, commerces et douane.

Contact : Didier DUGUÉ

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie E, Classe climat E Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 3110.00 et 4208.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Péron
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01630
Coordonnées : 46.186444, 5.927981
Total : 714 200
Prix d'acquisition : 595 000
Travaux : 71 600
Valeur du bien : 666 600
Frais de notaire : 47 600
Coût estimé : 47 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 255
Loyer prédit : 23.63€/m²/mois
Fourchette : 16.65€ - 33.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 6025€/mois
Loyer annuel estimé : 72297€/an
Fourchette totale : 4247€ - 8547€/mois
Fourchette annuelle : 50962€ - 102565€/an
Rentabilité brute :10.12%
Fourchette de rentabilité :7.14% - 14.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 925,41 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 255 978
Prix d'achat :595 000
Décote à l'achat :-660 978 (-52.6%)
Marge achat-revente :541 778€ (43.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :714 200
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 487,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :208,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 696,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :332 188,83
Coût de l'assurance :62 492,50
Taxe foncière : 7 229,75€/an
Soit par mois : 602,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 6 024,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 298,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 726,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 292 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 255 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 255 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 32 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état nécessitant un rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 15 m²)
Raison: État 5/5 - Cuisine en excellent état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 600(281 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:10 200
    Isolation combles: 255 m² × 40€/m² = 10200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:32 000
    Fenêtres double vitrage: 32 fenêtres × 1000€ = 32000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200
    Parquet flottant: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 800
    Peinture murs et plafonds: 70 m² × 40€/m² = 2800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds cuisine: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Péron (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 55 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 6 025 €/mois
Revenus locatifs annuels : 72 297 €/an
Calcul : 6 025 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 23 052 €/an
Base de calcul : Emprunt de 714 200 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 500 €/an
Calcul : 208 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 7 230 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 104 381
Revenus locatifs : +72 297
Charges déductibles : -104 381
Résultat foncier Année 1 : -32 084(Déficit de 32 084 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 684
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 32 781 €/an
Revenus locatifs : +72 297
Charges déductibles : -32 781
Résultat foncier Années 2+ : 39 516 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10683.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 595 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 386 750(65% de 595 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 14 064 €/an
Calcul : 386 750 € × 3,636% = 14 064
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
172 297104 40423 075-32 10721 400 €10 707 €10 707 €
273 74332 18122 45141 563---
375 21831 53621 80743 682---
476 72330 87121 14145 852---
578 25730 18320 45448 074---
679 82229 47319 74350 349---
781 41928 73919 00952 680---
883 04727 98118 25155 067---
984 70827 19717 46857 511---
1086 40226 38716 65860 015---
1188 13025 55115 82262 579---
1289 89324 68714 95765 206---
1391 69123 79414 06567 897---
1493 52422 87113 14270 653---
1595 39521 91812 18973 477---
1697 30320 93411 20476 369---
1799 24919 91610 18779 333---
18101 23418 8659 13582 369---
19103 25917 7798 04985 480---
20105 32416 6576 92788 667---
21107 43015 4975 76891 933---
22109 57914 2994 57095 280---
23111 77013 0613 33298 709---
24114 00611 7832 053102 223---
25116 28610 461732105 824---
TOTAL2 315 709647 025332 1891 668 68421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 668 684
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 72 297 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +15 182 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+15 182-6 420+21 602
2+15 182+9 257+5 925
3+15 182+13 105+2 077
4+15 182+13 756+1 426
5+15 182+14 422+760
6+15 182+15 105+77
7+15 182+15 804-622
8+15 182+16 520-1 338
9+15 182+17 253-2 071
10+15 182+18 004-2 822
11+15 182+18 774-3 592
12+15 182+19 562-4 380
13+15 182+20 369-5 187
14+15 182+21 196-6 014
15+15 182+22 043-6 861
16+15 182+22 911-7 729
17+15 182+23 800-8 618
18+15 182+24 711-9 529
19+15 182+25 644-10 462
20+15 182+26 600-11 418
21+15 182+27 580-12 398
22+15 182+28 584-13 402
23+15 182+29 613-14 431
24+15 182+30 667-15 485
25+15 182+31 747-16 565
Total+379 550+500 605+-121 055
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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