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Achat : Maison Maxent (35380)

Bien expiré
VilleMaxent (35)
Surface60
Coût Total129 360
Loyer Annuel5 671
Rentabilité4.38%
Cashflow/mois-253
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 57 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 950 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 60 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Cave

Située en pleine campagne de Maxent, cette propriété bénéficie d’un environnement calme et verdoyant sur une parcelle de plus de 3 700m². Elle comprend une maison d’habitation entièrement à rénover, composée actuellement de deux chambres.

La propriété dispose également d’un très grand hangar de plus de 500m² offrant un volume rare et de nombreuses possibilités d’exploitation. Ce bâtiment conviendra parfaitement à une activité artisanale ou professionnelle, au stockage de matériel ou de marchandises, à l’hivernage de véhicules, ou encore à l’aménagement d’un vaste atelier.

Le terrain, spacieux et dégagé, permet d’envisager divers aménagements extérieurs et garantit tranquillité et intimité. Cette propriété s’adresse aussi bien à un artisan qu’à un investisseur ou à un particulier souhaitant développer un projet de rénovation ou de construction dans un cadre rural privilégié.

Bien non soumis au Dpe.

.

Ville : Maxent
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35380
Coordonnées : 48.049200, -2.153010
Total : 129 360
Prix d'acquisition : 57 000
Travaux : 67 800
Valeur du bien : 124 800
Frais de notaire : 4 560
Coût estimé : 4 560
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60
Loyer prédit : 7.88€/m²/mois
Fourchette : 6.21€ - 9.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 473€/mois
Loyer annuel estimé : 5671€/an
Fourchette totale : 373€ - 600€/mois
Fourchette annuelle : 4471€ - 7194€/an
Rentabilité brute :4.38%
Fourchette de rentabilité :3.46% - 5.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 360
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :640,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :37,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 678,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 846,89
Coût de l'assurance :11 319,00
Taxe foncière : 567,14€/an
Soit par mois : 47,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 472,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 725,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-253,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 60 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (~3 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salle de bain très abîmée
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 18 m² total)
Raison: État 1/5 visible sur photos - chambres en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: salon complet (~20 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour 60 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie
Quantité: 60 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 800(1 130 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise), Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation:5 300
    Isolation toiture/combles: 60 m² × 80€/m² = 4800€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:6 300
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: 700€
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:7 200
    Rénovation complète chambres: 18 m² × 400€/m² = 7200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:6 000
    Rénovation complète salon: 20 m² × 300€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:2 000
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre incluse
  • Plomberie générale:3 000
    Mise aux normes plomberie: 60 m² × 50€/m² = 3000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Maxent (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 473 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 671 €/an
Calcul : 473 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 342 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 360 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 453 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 567 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 162
Revenus locatifs : +5 671
Charges déductibles : -73 162
Résultat foncier Année 1 : -67 491(Déficit de 67 491 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 091
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 362 €/an
Revenus locatifs : +5 671
Charges déductibles : -5 362
Résultat foncier Années 2+ : 309 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46090.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 57 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 050(65% de 57 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 347 €/an
Calcul : 37 050 € × 3,636% = 1 347
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 67173 1664 346-67 49521 400 €46 095 €46 095 €
25 7855 2514 231534--45 561 €
35 9005 1324 112769--44 792 €
46 0185 0083 9881 010--43 782 €
56 1394 8803 8601 259--42 523 €
66 2624 7483 7281 514--41 010 €
76 3874 6113 5911 776--39 234 €
86 5154 4703 4502 045--37 189 €
96 6454 3233 3042 321--34 868 €
106 7784 1723 1522 606--32 262 €
116 9134 0152 9952 898--29 364 €
127 0523 8532 8333 198---
137 1933 6862 6663 507---
147 3373 5122 4923 824---
157 4833 3332 3134 150---
167 6333 1472 1274 486---
177 7862 9551 9354 830---
187 9412 7561 7365 185---
198 1002 5511 5315 549---
208 2622 3381 3185 924---
218 4272 1181 0986 309---
228 5961 8918716 705---
238 7681 6556357 113---
248 9431 4123927 532---
259 1221 1601407 962---
TOTAL181 655156 14462 84725 51121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 25 511
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 671 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 191 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 191-6 420+7 611
2+1 1910+1 191
3+1 1910+1 191
4+1 1910+1 191
5+1 1910+1 191
6+1 1910+1 191
7+1 1910+1 191
8+1 1910+1 191
9+1 1910+1 191
10+1 1910+1 191
11+1 1910+1 191
12+1 191+959+232
13+1 191+1 052+139
14+1 191+1 147+44
15+1 191+1 245-54
16+1 191+1 346-155
17+1 191+1 449-258
18+1 191+1 555-364
19+1 191+1 665-474
20+1 191+1 777-586
21+1 191+1 893-702
22+1 191+2 012-821
23+1 191+2 134-943
24+1 191+2 259-1 068
25+1 191+2 389-1 198
Total+29 775+16 463+13 312
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 141 jours
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