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Achat : Maison Saint-Jean-Brévelay (56660)

Bien expiré
VilleSaint-Jean-Brévelay (56)
Surface119m²
Coût Total189 266€
Loyer Annuel14 380€
Rentabilité7.60%
Cashflow/mois+73€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 200 €
Surface : 119 m²
Prix au m² : 1 068,91 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison à rénover située dans le centre de Saint-Jean-Brévelay qui se compose : = Au rez-de-chaussée : une vaste entrée, une cuisine donnant sur l'accès jardin, un séjour, un salon avec cheminée foyer ouvert et une salle d'eau avec wc = À l'étage : dégagement, un bureau, trois chambres et une salle de bains avec wc = Au deuxième étage : un grenier  = Au sous-sol : une cave/chaufferie Le tout sur un terrain de 143 m2

Ville : Saint-Jean-Brévelay
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56660
Coordonnées : 47.831880, -2.722200
Total : 189 266€
Prix d'acquisition : 127 200€
Travaux : 51 890€
Valeur du bien : 179 090€
Frais de notaire : 10 176€
Coût estimé : 10 176€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 119m²
Loyer prédit : 10.07€/m²/mois
Fourchette : 7.88€ - 12.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1198€/mois
Loyer annuel estimé : 14380€/an
Fourchette totale : 938€ - 1531€/mois
Fourchette annuelle : 11255€ - 18373€/an
Rentabilité brute :7.60%
Fourchette de rentabilité :5.95% - 9.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 795,4 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :213 653 €
Prix d'achat :127 200 €
Décote à l'achat :-86 453€ (-40.5%)
Marge achat-revente :24 387€ (11.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :189 266€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :950,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :55,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 005,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 901,43€
Coût de l'assurance :16 560,78€
Taxe foncière : 1 437,99€/an
Soit par mois : 119,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 198,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 125,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :72,73€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 119 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 119 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - nécessaire pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie et vérification des évacuations
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie - nécessaire pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 890 €(436 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 640€
    Isolation toiture/combles: 119 m² × 60€/m² = 7140€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€
  • Menuiseries - Fenêtres:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€ (mobilier, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:5 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Salon - Rafraîchissement:750€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Chambres - Rafraîchissement:1 800€
    Peinture chambres: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:3 500€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 3500€ = 3500€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Saint-Jean-Brévelay). Main d'œuvre incluse. Les prix sont ajustés pour la région rurale.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 640€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 198 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 380 €/an
Calcul : 1 198 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 598 €/an
Base de calcul : Emprunt de 189 266 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 662 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 438 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 890 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 588 €
Revenus locatifs : +14 380 €
Charges déductibles : -60 588 €
Résultat foncier Année 1 : -46 208 €(Déficit de 46 208 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 808 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 698 €/an
Revenus locatifs : +14 380 €
Charges déductibles : -8 698 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 682 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24808.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 127 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 680 €(65% de 127 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 007 €/an
Calcul : 82 680 € × 3,636% = 3 007 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 380 €60 594 €6 604 €-46 214 €21 400 €24 814 €24 814 €
214 668 €8 532 €6 432 €6 136 €--18 679 €
314 961 €8 354 €6 253 €6 607 €--12 071 €
415 260 €8 169 €6 068 €7 091 €--4 980 €
515 565 €7 977 €5 877 €7 588 €---
615 877 €7 779 €5 678 €8 098 €---
716 194 €7 573 €5 473 €8 621 €---
816 518 €7 360 €5 260 €9 158 €---
916 848 €7 140 €5 039 €9 709 €---
1017 185 €6 911 €4 811 €10 274 €---
1117 529 €6 675 €4 574 €10 854 €---
1217 880 €6 430 €4 329 €11 450 €---
1318 237 €6 176 €4 075 €12 062 €---
1418 602 €5 913 €3 812 €12 689 €---
1518 974 €5 640 €3 540 €13 334 €---
1619 353 €5 358 €3 257 €13 996 €---
1719 741 €5 066 €2 965 €14 675 €---
1820 135 €4 763 €2 662 €15 373 €---
1920 538 €4 449 €2 348 €16 089 €---
2020 949 €4 124 €2 024 €16 825 €---
2121 368 €3 787 €1 687 €17 581 €---
2221 795 €3 439 €1 338 €18 357 €---
2322 231 €3 077 €977 €19 154 €---
2422 676 €2 703 €603 €19 973 €---
2523 129 €2 316 €215 €20 814 €---
TOTAL460 594 €200 302 €95 901 €260 292 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 260 292 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 380 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 020 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 020 €-6 420 €+9 440 €
2+3 020 €0 €+3 020 €
3+3 020 €0 €+3 020 €
4+3 020 €0 €+3 020 €
5+3 020 €+782 €+2 238 €
6+3 020 €+2 429 €+591 €
7+3 020 €+2 586 €+434 €
8+3 020 €+2 747 €+273 €
9+3 020 €+2 913 €+107 €
10+3 020 €+3 082 €-62 €
11+3 020 €+3 256 €-236 €
12+3 020 €+3 435 €-415 €
13+3 020 €+3 618 €-598 €
14+3 020 €+3 807 €-787 €
15+3 020 €+4 000 €-980 €
16+3 020 €+4 199 €-1 179 €
17+3 020 €+4 403 €-1 383 €
18+3 020 €+4 612 €-1 592 €
19+3 020 €+4 827 €-1 807 €
20+3 020 €+5 047 €-2 027 €
21+3 020 €+5 274 €-2 254 €
22+3 020 €+5 507 €-2 487 €
23+3 020 €+5 746 €-2 726 €
24+3 020 €+5 992 €-2 972 €
25+3 020 €+6 244 €-3 224 €
Total+75 500 €+78 087 €+-2 587 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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