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Maison à vendre

VilleLormes (58)
Surface125
Coût Total178 452
Loyer Annuel9 274
Rentabilité5.20%
Cashflow/mois-241
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 900 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 855,2 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 15/07/2026, Cave, Revêtement du sol: Parquet, Salon (total 32 m²), 4 chambres, calme, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

Au cœur de Lormes, découvrez cette spacieuse maison de village de 125 m², idéale pour accueillir une grande famille. Composée de 5 pièces dont 4 belles chambres, cette propriété allie charme de l’ancien et espaces lumineux, offrant un cadre convivial et chaleureux pour tous vos projets de vie.

Le séjour double, baigné de lumière naturelle grâce à ses grandes fenêtres, propose de beaux volumes pour recevoir et se détendre. La cuisine séparée donne un accès direct à l’extérieur, facilitant les moments de convivialité autour de la table. Le parquet et les poutres apparentes ajoutent une touche authentique et cosy à l’étage.

À l’extérieur, profitez d’un terrain clos (300m²), sécurisé pour vos enfants ou vos animaux de compagnie. Une dépendance avec un garage (30,80m²). Située dans un environnement calme tout en restant proche des commodités du village, cette maison offre une belle opportunité de vie à la campagne, à visiter sans tarder.

Ville : Lormes
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58140
Coordonnées : 47.292234, 3.829900
Total : 178 452
Prix d'acquisition : 106 900
Travaux : 63 000
Valeur du bien : 169 900
Frais de notaire : 8 552
Coût estimé : 8 552
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125
Loyer prédit : 6.18€/m²/mois
Fourchette : 4.86€ - 7.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 773€/mois
Loyer annuel estimé : 9274€/an
Fourchette totale : 608€ - 983€/mois
Fourchette annuelle : 7291€ - 11797€/an
Rentabilité brute :5.20%
Fourchette de rentabilité :4.09% - 6.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 065,83 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :133 229
Prix d'achat :106 900
Décote à l'achat :-26 329 (-19.8%)
Marge achat-revente :-45 223€ (-33.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 452
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :869,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :66,92€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 936,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 435,67
Coût de l'assurance :20 075,85
Taxe foncière : 927,41€/an
Soit par mois : 77,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 772,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 013,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-240,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 495 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 125 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 000(504 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 500
    Isolation combles: 125 m² × 80€/m² = 10000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:12 000
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 750€/fenêtre = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:10 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:4 800
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:1 200
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lormes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 773 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 274 €/an
Calcul : 773 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 724 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 452 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 803 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 927 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 455
Revenus locatifs : +9 274
Charges déductibles : -70 455
Résultat foncier Année 1 : -61 181(Déficit de 61 181 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 781
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 455 €/an
Revenus locatifs : +9 274
Charges déductibles : -7 455
Résultat foncier Années 2+ : 1 819 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39780.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 106 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 485(65% de 106 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 527 €/an
Calcul : 69 485 € × 3,636% = 2 527
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 27470 4605 730-61 18621 400 €39 786 €39 786 €
29 4607 3055 5752 154--37 632 €
39 6497 1455 4142 504--35 128 €
49 8426 9795 2492 863--32 266 €
510 0396 8085 0783 230--29 035 €
610 2396 6314 9013 608--25 427 €
710 4446 4494 7183 995--21 432 €
810 6536 2604 5304 393--17 039 €
910 8666 0654 3354 801--12 238 €
1011 0835 8644 1345 219--7 019 €
1111 3055 6563 9265 649--1 370 €
1211 5315 4423 7116 090---
1311 7625 2203 4896 542---
1411 9974 9913 2607 007---
1512 2374 7543 0237 483---
1612 4824 5092 7797 972---
1712 7314 2572 5268 475---
1812 9863 9962 2658 990---
1913 2463 7261 9969 519---
2013 5113 4481 71710 063---
2113 7813 1601 43010 621---
2214 0562 8631 13311 193---
2314 3382 55682611 781---
2414 6242 23950912 385---
2514 9171 91218113 005---
TOTAL297 053188 69782 436108 35621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 108 356
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 274 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 948 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 948-6 420+8 368
2+1 9480+1 948
3+1 9480+1 948
4+1 9480+1 948
5+1 9480+1 948
6+1 9480+1 948
7+1 9480+1 948
8+1 9480+1 948
9+1 9480+1 948
10+1 9480+1 948
11+1 9480+1 948
12+1 948+1 827+121
13+1 948+1 963-15
14+1 948+2 102-154
15+1 948+2 245-297
16+1 948+2 392-444
17+1 948+2 542-594
18+1 948+2 697-749
19+1 948+2 856-908
20+1 948+3 019-1 071
21+1 948+3 186-1 238
22+1 948+3 358-1 410
23+1 948+3 534-1 586
24+1 948+3 716-1 768
25+1 948+3 901-1 953
Total+48 700+32 918+15 782
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
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