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Appartement à vendre

VilleToulouse (31)
Surface46.6m²
Coût Total98 130€
Loyer Annuel8 902€
Rentabilité9.07%
Cashflow/mois+63€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 56 000 €
Surface : 46.6 m²
Prix au m² : 1 201,72 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Salle de bain, 1 chambre, Exposition sud, Gardien, Interphone, Pas de cave, Non meublé

Idéalement situé cet appartement de 46 m² se situe en sortie de rocade 'La Cépière' et à côté de l'hippodrome du même nom. Il y a tous les commerces de proximité, les transports et métro proche, écoles et collèges ainsi que l'université de Toulouse Jean Jaurès à proximité. Il est composé d'un couloir avec ses placards donnant accès sur un salon séjour avec un balcon fermé et sa cuisine ; une chambre ; une salle de bain ; un cellier. Quelques travaux à prévoir mais idéal pour un investisseur ou primo accession. Faites vite car bien rare à ce prix !!!

Cette annonce référence 271716 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier YANNICK HARMANT (EI) immatriculé au RSAC de ORLEANS (45000) sous le numéro 48895122900084.

Prix du bien : 56 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours. Nombre de lots : 1 000 Charges prévisionnelles annuelles : 1 074,36 euros

Non soumis au DPE.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31100
Coordonnées : 43.586780, 1.413140
Total : 98 130€
Prix d'acquisition : 56 000€
Travaux : 37 650€
Valeur du bien : 93 650€
Frais de notaire : 4 480€
Coût estimé : 4 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46.6m²
Loyer prédit : 15.92€/m²/mois
Fourchette : 13.00€ - 19.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 742€/mois
Loyer annuel estimé : 8902€/an
Fourchette totale : 606€ - 909€/mois
Fourchette annuelle : 7267€ - 10904€/an
Rentabilité brute :9.07%
Fourchette de rentabilité :7.41% - 11.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 397,06 €/m²
Basé sur :511 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :111 703 €
Prix d'achat :56 000 €
Décote à l'achat :-55 703€ (-49.9%)
Marge achat-revente :13 573€ (12.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 130€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :486,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :28,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 514,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 674,44€
Coût de l'assurance :8 586,38€
Taxe foncière : 890,19€/an
Soit par mois : 74,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 89,53€/mois
Soit par an : 1 074,36€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 741,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 678,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :63,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 46.6 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec éléments anciens et carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs de la chambre avec nouvelle peinture
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture abîmée dans la chambre
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs du salon avec nouvelle peinture
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 650 €(808 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:3 750€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 750€ = 3750€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€
  • Chambres - Peinture:300€
    Peinture chambre: 10 m² × 30€/m² = 300€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 742 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 902 €/an
Calcul : 742 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 294 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 130 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 343 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 890 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 074 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 252 €
Revenus locatifs : +8 902 €
Charges déductibles : -43 252 €
Résultat foncier Année 1 : -34 350 €(Déficit de 34 350 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 950 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 602 €/an
Revenus locatifs : +8 902 €
Charges déductibles : -5 602 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 300 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12950.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 400 €(65% de 56 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 324 €/an
Calcul : 36 400 € × 3,636% = 1 324 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 902 €43 255 €3 297 €-34 353 €21 400 €12 953 €12 953 €
29 080 €5 518 €3 210 €3 562 €--9 391 €
39 261 €5 427 €3 119 €3 834 €--5 557 €
49 447 €5 333 €3 025 €4 113 €--1 443 €
59 636 €5 236 €2 928 €4 399 €---
69 828 €5 136 €2 828 €4 692 €---
710 025 €5 032 €2 724 €4 993 €---
810 225 €4 925 €2 617 €5 300 €---
910 430 €4 814 €2 506 €5 616 €---
1010 639 €4 699 €2 391 €5 939 €---
1110 851 €4 580 €2 272 €6 271 €---
1211 068 €4 457 €2 149 €6 611 €---
1311 290 €4 330 €2 022 €6 960 €---
1411 515 €4 199 €1 891 €7 317 €---
1511 746 €4 062 €1 754 €7 683 €---
1611 981 €3 922 €1 614 €8 059 €---
1712 220 €3 776 €1 468 €8 444 €---
1812 465 €3 625 €1 317 €8 839 €---
1912 714 €3 469 €1 161 €9 245 €---
2012 968 €3 308 €1 000 €9 660 €---
2113 228 €3 141 €833 €10 087 €---
2213 492 €2 969 €661 €10 524 €---
2313 762 €2 790 €482 €10 972 €---
2414 037 €2 605 €297 €11 432 €---
2514 318 €2 414 €106 €11 904 €---
TOTAL285 129 €143 024 €47 674 €142 105 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 142 105 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 902 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 869 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 869 €-6 420 €+8 289 €
2+1 869 €0 €+1 869 €
3+1 869 €0 €+1 869 €
4+1 869 €0 €+1 869 €
5+1 869 €+887 €+982 €
6+1 869 €+1 408 €+461 €
7+1 869 €+1 498 €+371 €
8+1 869 €+1 590 €+279 €
9+1 869 €+1 685 €+184 €
10+1 869 €+1 782 €+87 €
11+1 869 €+1 881 €-12 €
12+1 869 €+1 983 €-114 €
13+1 869 €+2 088 €-219 €
14+1 869 €+2 195 €-326 €
15+1 869 €+2 305 €-436 €
16+1 869 €+2 418 €-549 €
17+1 869 €+2 533 €-664 €
18+1 869 €+2 652 €-783 €
19+1 869 €+2 773 €-904 €
20+1 869 €+2 898 €-1 029 €
21+1 869 €+3 026 €-1 157 €
22+1 869 €+3 157 €-1 288 €
23+1 869 €+3 292 €-1 423 €
24+1 869 €+3 430 €-1 561 €
25+1 869 €+3 571 €-1 702 €
Total+46 725 €+42 631 €+4 094 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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