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Maison à vendre

VilleDésertines (03)
Surface72m²
Coût Total83 658€
Loyer Annuel6 931€
Rentabilité8.29%
Cashflow/mois+89€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 424 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 908,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 2 chambres, 1 parking: Garage, Pas de cave

Maison sur sous-sol comprenant de plain-pied, une entrée, séjour, salle de bains, deux chambres, salle d'eau, 2 wc. Au sous-sol, garage, cave et chaufferie. Menuiseries double vitrage, chauffage gaz. Terrain d'environ 500m². Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Désertines
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03630
Coordonnées : 46.356139, 2.619820
Total : 83 658€
Prix d'acquisition : 65 424€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 78 424€
Frais de notaire : 5 234€
Coût estimé : 5 234€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 8.02€/m²/mois
Fourchette : 6.22€ - 10.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 578€/mois
Loyer annuel estimé : 6931€/an
Fourchette totale : 448€ - 744€/mois
Fourchette annuelle : 5378€ - 8933€/an
Rentabilité brute :8.29%
Fourchette de rentabilité :6.43% - 10.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 103,19 €/m²
Basé sur :64 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :79 430 €
Prix d'achat :65 424 €
Décote à l'achat :-14 006€ (-17.6%)
Marge achat-revente :-4 228€ (-5.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :83 658€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :409,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :20,91€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 430,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 309,61€
Coût de l'assurance :6 274,35€
Taxe foncière : 693,14€/an
Soit par mois : 57,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 577,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 488,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :89,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 322 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 72 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage) pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(181 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Désertines. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 578 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 931 €/an
Calcul : 578 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 725 €/an
Base de calcul : Emprunt de 83 658 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 251 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 693 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 669 €
Revenus locatifs : +6 931 €
Charges déductibles : -16 669 €
Résultat foncier Année 1 : -9 738 €(Déficit de 9 738 €)
Imputable sur revenu global : 9 738 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 669 €/an
Revenus locatifs : +6 931 €
Charges déductibles : -3 669 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 262 €/an
Prix d'achat du bien : 65 424 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 526 €(65% de 65 424 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 546 €/an
Calcul : 42 526 € × 3,636% = 1 546 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 931 €16 672 €2 728 €-9 741 €9 741 €--
27 070 €3 598 €2 654 €3 472 €---
37 211 €3 523 €2 579 €3 689 €---
47 356 €3 444 €2 500 €3 911 €---
57 503 €3 363 €2 419 €4 140 €---
67 653 €3 279 €2 335 €4 373 €---
77 806 €3 193 €2 249 €4 613 €---
87 962 €3 103 €2 159 €4 859 €---
98 121 €3 011 €2 067 €5 110 €---
108 284 €2 915 €1 971 €5 368 €---
118 449 €2 817 €1 873 €5 633 €---
128 618 €2 715 €1 771 €5 904 €---
138 791 €2 609 €1 665 €6 181 €---
148 966 €2 500 €1 556 €6 466 €---
159 146 €2 387 €1 443 €6 758 €---
169 329 €2 271 €1 327 €7 058 €---
179 515 €2 151 €1 207 €7 365 €---
189 706 €2 026 €1 082 €7 679 €---
199 900 €1 898 €954 €8 002 €---
2010 098 €1 765 €821 €8 333 €---
2110 300 €1 628 €684 €8 672 €---
2210 506 €1 486 €542 €9 020 €---
2310 716 €1 339 €395 €9 377 €---
2410 930 €1 188 €243 €9 742 €---
2511 149 €1 031 €87 €10 118 €---
TOTAL222 013 €75 912 €39 310 €146 101 €9 741 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 922 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 146 101 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 931 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 456 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 456 €-2 922 €+4 378 €
2+1 456 €+1 041 €+415 €
3+1 456 €+1 107 €+349 €
4+1 456 €+1 173 €+283 €
5+1 456 €+1 242 €+214 €
6+1 456 €+1 312 €+144 €
7+1 456 €+1 384 €+72 €
8+1 456 €+1 458 €-2 €
9+1 456 €+1 533 €-77 €
10+1 456 €+1 610 €-154 €
11+1 456 €+1 690 €-234 €
12+1 456 €+1 771 €-315 €
13+1 456 €+1 854 €-398 €
14+1 456 €+1 940 €-484 €
15+1 456 €+2 027 €-571 €
16+1 456 €+2 117 €-661 €
17+1 456 €+2 209 €-753 €
18+1 456 €+2 304 €-848 €
19+1 456 €+2 401 €-945 €
20+1 456 €+2 500 €-1 044 €
21+1 456 €+2 602 €-1 146 €
22+1 456 €+2 706 €-1 250 €
23+1 456 €+2 813 €-1 357 €
24+1 456 €+2 923 €-1 467 €
25+1 456 €+3 035 €-1 579 €
Total+36 400 €+43 830 €+-7 430 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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