Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

Bien expiré
VilleRaon-l'Étape (88)
Surface106.1m²
Coût Total155 204€
Loyer Annuel9 884€
Rentabilité6.37%
Cashflow/mois-58€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 500 €
Surface : 106.1 m²
Prix au m² : 937,79 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, 3 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: 2 parkings, Terrasse, Non meublé

RAON L'ETAPE : maison de ville d'une surface habitable de 106.10 m² à rénover entièrement à l'intérieur avec façade et toiture rénovées. Elle est composée au rez de chaussée, d'une entrée, salon, cuisine, séjour, bureau et grande pièce de stockage. A l'étage, 3 chambres, une salle d'eau avec W.C et grenier aménageable. Spacieuse grange pour stockage et appentis avec terrasse.

Carte pro. CPI 8801 2018 000 027 660

Ville : Raon-l'Étape
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88110
Coordonnées : 48.410313, 6.866610
Total : 155 204€
Prix d'acquisition : 99 500€
Travaux : 47 744€
Valeur du bien : 147 244€
Frais de notaire : 7 960€
Coût estimé : 7 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106.1m²
Loyer prédit : 7.76€/m²/mois
Fourchette : 6.22€ - 9.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 824€/mois
Loyer annuel estimé : 9884€/an
Fourchette totale : 660€ - 1028€/mois
Fourchette annuelle : 7917€ - 12341€/an
Rentabilité brute :6.37%
Fourchette de rentabilité :5.10% - 7.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 066,67 €/m²
Basé sur :71 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :113 174 €
Prix d'achat :99 500 €
Décote à l'achat :-13 674€ (-12.1%)
Marge achat-revente :-42 030€ (-37.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 204€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :760,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :38,80€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 799,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 927,98€
Coût de l'assurance :11 640,30€
Taxe foncière : 988,44€/an
Soit par mois : 82,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 823,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 881,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-57,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 281 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 106.1 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 106.1 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite rafraîchissement
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le hall d'entrée
Quantité: 1 hall d'entrée (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 - Hall d'entrée nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 744 €(450 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:4 744€
    Isolation des combles perdus: 106.1 m² × 40€/m² = 4244€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Remplacement système:15 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries - Fenêtres:11 900€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€/fenêtre = 10400€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Pose de parquet flottant: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 550€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres (90 m²) × 15€/m² = 1350€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 25€/m² = 300€, Main d'œuvre: 100€
  • Hall d'entrée - Peinture:350€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 25€/m² = 250€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Raon-l'Étape (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 644€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 824 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 884 €/an
Calcul : 824 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 056 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 204 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 466 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 988 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 744 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 254 €
Revenus locatifs : +9 884 €
Charges déductibles : -54 254 €
Résultat foncier Année 1 : -44 369 €(Déficit de 44 369 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 969 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 510 €/an
Revenus locatifs : +9 884 €
Charges déductibles : -6 510 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 375 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22969.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 675 €(65% de 99 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 352 €/an
Calcul : 64 675 € × 3,636% = 2 352 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 884 €54 259 €5 061 €-44 374 €21 400 €22 974 €22 974 €
210 082 €6 378 €4 924 €3 704 €--19 271 €
310 284 €6 238 €4 784 €4 046 €--15 225 €
410 489 €6 092 €4 638 €4 397 €--10 828 €
510 699 €5 942 €4 488 €4 757 €--6 071 €
610 913 €5 787 €4 333 €5 127 €--944 €
711 131 €5 626 €4 172 €5 505 €---
811 354 €5 460 €4 006 €5 894 €---
911 581 €5 289 €3 834 €6 293 €---
1011 813 €5 111 €3 657 €6 701 €---
1112 049 €4 928 €3 474 €7 121 €---
1212 290 €4 739 €3 285 €7 551 €---
1312 536 €4 543 €3 089 €7 993 €---
1412 786 €4 341 €2 887 €8 446 €---
1513 042 €4 132 €2 678 €8 910 €---
1613 303 €3 916 €2 462 €9 387 €---
1713 569 €3 693 €2 238 €9 877 €---
1813 840 €3 462 €2 008 €10 379 €---
1914 117 €3 223 €1 769 €10 894 €---
2014 400 €2 977 €1 523 €11 423 €---
2114 688 €2 722 €1 268 €11 965 €---
2214 981 €2 459 €1 005 €12 522 €---
2315 281 €2 187 €733 €13 094 €---
2415 587 €1 906 €452 €13 681 €---
2515 898 €1 615 €161 €14 283 €---
TOTAL316 599 €157 023 €72 928 €159 576 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 159 576 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 884 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 076 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 076 €-6 420 €+8 496 €
2+2 076 €0 €+2 076 €
3+2 076 €0 €+2 076 €
4+2 076 €0 €+2 076 €
5+2 076 €0 €+2 076 €
6+2 076 €0 €+2 076 €
7+2 076 €+1 368 €+708 €
8+2 076 €+1 768 €+308 €
9+2 076 €+1 888 €+188 €
10+2 076 €+2 010 €+66 €
11+2 076 €+2 136 €-60 €
12+2 076 €+2 265 €-189 €
13+2 076 €+2 398 €-322 €
14+2 076 €+2 534 €-458 €
15+2 076 €+2 673 €-597 €
16+2 076 €+2 816 €-740 €
17+2 076 €+2 963 €-887 €
18+2 076 €+3 114 €-1 038 €
19+2 076 €+3 268 €-1 192 €
20+2 076 €+3 427 €-1 351 €
21+2 076 €+3 590 €-1 514 €
22+2 076 €+3 757 €-1 681 €
23+2 076 €+3 928 €-1 852 €
24+2 076 €+4 104 €-2 028 €
25+2 076 €+4 285 €-2 209 €
Total+51 900 €+47 873 €+4 027 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 83 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →