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Centre ville la loupe

Bien expiré
VilleLoupe (28)
Surface137m²
Coût Total172 450€
Loyer Annuel13 270€
Rentabilité7.69%
Cashflow/mois+81€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 133 750 €
Surface : 137 m²
Prix au m² : 976,28 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 137 m², 6 pièces, 190 m² de terrain

Coeur De Ville Avec Gare Et Commerces A Pied maison de ville d'environ 137 m² entièrement restaurée composée au rez de chaussée d'une entrée, salle à manger-salon d'environ 43 m², cuisine aménagée et équipée, buanderie, wc avec lave mains. Au 1er étage grande pièce palière d'env 15 m², une chambre (14m²) avec terrasse et salle de bains avec wc. Au 2ème étage un palier desservant 2 chambres (11 et 10m²), salle d'eau et wc. Chauffage électrique, électricité récente, menuiserie Pvc double vitrage, tout à l'égout. Habitable De Suite!! Honoraires à la charge du vendeur.

Ville : Loupe
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28240
Coordonnées : 48.463110, 1.012586
Total : 172 450€
Prix d'acquisition : 133 750€
Travaux : 28 000€
Valeur du bien : 161 750€
Frais de notaire : 10 700€
Coût estimé : 10 700€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 137m²
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.48€ - 10.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 1106€/mois
Loyer annuel estimé : 13270€/an
Fourchette totale : 888€ - 1377€/mois
Fourchette annuelle : 10656€ - 16525€/an
Rentabilité brute :7.69%
Fourchette de rentabilité :6.18% - 9.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 450€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :865,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :48,86€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 914,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 102,86€
Coût de l'assurance :14 658,25€
Taxe foncière : 1 326,99€/an
Soit par mois : 110,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 105,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 024,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :81,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 246 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/eau
Quantité: 1 système pour 137 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage) pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 35 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 000 €(204 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation complète chambres: 3 chambres (35 m²) × 6000€ = 6000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Loupe (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 106 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 270 €/an
Calcul : 1 106 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 994 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 450 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 586 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 327 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 908 €
Revenus locatifs : +13 270 €
Charges déductibles : -35 908 €
Résultat foncier Année 1 : -22 638 €(Déficit de 22 638 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 238 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 908 €/an
Revenus locatifs : +13 270 €
Charges déductibles : -7 908 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 362 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1237.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 133 750 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 86 938 €(65% de 133 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 161 €/an
Calcul : 86 938 € × 3,636% = 3 161 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 270 €35 913 €6 000 €-22 643 €21 400 €1 243 €1 243 €
213 535 €7 757 €5 843 €5 779 €---
313 806 €7 594 €5 681 €6 212 €---
414 082 €7 426 €5 513 €6 656 €---
514 364 €7 252 €5 338 €7 112 €---
614 651 €7 071 €5 158 €7 580 €---
714 944 €6 884 €4 971 €8 060 €---
815 243 €6 691 €4 778 €8 552 €---
915 548 €6 490 €4 577 €9 057 €---
1015 859 €6 283 €4 369 €9 576 €---
1116 176 €6 068 €4 154 €10 108 €---
1216 500 €5 845 €3 932 €10 655 €---
1316 829 €5 614 €3 701 €11 215 €---
1417 166 €5 375 €3 462 €11 791 €---
1517 509 €5 128 €3 214 €12 382 €---
1617 860 €4 871 €2 958 €12 988 €---
1718 217 €4 606 €2 692 €13 611 €---
1818 581 €4 330 €2 417 €14 251 €---
1918 953 €4 045 €2 132 €14 907 €---
2019 332 €3 750 €1 837 €15 581 €---
2119 718 €3 445 €1 531 €16 274 €---
2220 113 €3 128 €1 215 €16 985 €---
2320 515 €2 800 €887 €17 715 €---
2420 925 €2 460 €547 €18 465 €---
2521 344 €2 109 €195 €19 235 €---
TOTAL425 040 €162 936 €87 103 €262 104 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 262 104 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 270 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 787 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 787 €-6 420 €+9 207 €
2+2 787 €+1 361 €+1 426 €
3+2 787 €+1 864 €+923 €
4+2 787 €+1 997 €+790 €
5+2 787 €+2 134 €+653 €
6+2 787 €+2 274 €+513 €
7+2 787 €+2 418 €+369 €
8+2 787 €+2 566 €+221 €
9+2 787 €+2 717 €+70 €
10+2 787 €+2 873 €-86 €
11+2 787 €+3 032 €-245 €
12+2 787 €+3 196 €-409 €
13+2 787 €+3 365 €-578 €
14+2 787 €+3 537 €-750 €
15+2 787 €+3 715 €-928 €
16+2 787 €+3 897 €-1 110 €
17+2 787 €+4 083 €-1 296 €
18+2 787 €+4 275 €-1 488 €
19+2 787 €+4 472 €-1 685 €
20+2 787 €+4 674 €-1 887 €
21+2 787 €+4 882 €-2 095 €
22+2 787 €+5 095 €-2 308 €
23+2 787 €+5 314 €-2 527 €
24+2 787 €+5 539 €-2 752 €
25+2 787 €+5 771 €-2 984 €
Total+69 675 €+78 631 €+-8 956 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 190 jours
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