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Maison à vendre

VilleDunes (82)
Surface130m²
Coût Total201 620€
Loyer Annuel12 295€
Rentabilité6.10%
Cashflow/mois-121€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 684,62 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Revêtement du sol: Parquet, Cheminée, Salon (total 15 m²), 4 chambres, Entrée séparée, Terrasse, calme, Exposition sud, Toilettes dans la salle de bains

Ancienne école du village située dans une rue calme à proximité des commerces, cette maison en pierre séduit par son charme unique et ses volumes généreux

Au rez-de-chaussée, une entrée traversante, un grand salon lumineux et une cuisine-salle à manger offrent une base idéale pour créer un espace de vie chaleureux et ouvert

A l'étage, vous trouverez 3 grandes chambres, toutes dotées de parquet ancien et baignées de lumière

A l'extérieur, une cour intime et un préau complètent l'ensemble, parfaits pour un espace repas, un atelier ou du rangement abrité

Travaux à prévoir:

  • Isolation
  • Electricité
  • Sanitaire
  • Toiture à remanier (La charpente est en bon état)

Un lieu chargé d'histoire, idéal pour un projet de rénovation créatif et sur mesure

A découvrir rapidement: un bien singulier, plein d'âme et de possibilités

Les honoraires sont à la charge du vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : classe G Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°752 525 204 - Greffe de AGEN) Anne BEHAGHEL Entrepreneur Individuel Réf.932181

Ville : Dunes
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82340
Coordonnées : 44.088681, 0.774230
Total : 201 620€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 105 500€
Valeur du bien : 194 500€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 7.88€/m²/mois
Fourchette : 5.83€ - 10.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 1025€/mois
Loyer annuel estimé : 12295€/an
Fourchette totale : 758€ - 1384€/mois
Fourchette annuelle : 9100€ - 16611€/an
Rentabilité brute :6.10%
Fourchette de rentabilité :4.51% - 8.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 322,3 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :171 900 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-82 900€ (-48.2%)
Marge achat-revente :-29 720€ (-17.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :201 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :984,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :58,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 043,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 777,53€
Coût de l'assurance :17 641,75€
Taxe foncière : 1 229,49€/an
Soit par mois : 102,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 024,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 145,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-121,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 350 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur 130 m²)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + 10 prises
Raison: Normes électriques - Maison - Sécurité et conformité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie (eau chaude/froide, évacuations)
Quantité: 130 m²
Raison: Normes sanitaires - Maison - Sécurité et confort
ToitureOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réparation
Remaniement de la toiture pour assurer l'étanchéité
Quantité: 130 m²
Raison: Maison - Assurer la pérennité de la structure
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine (nouveaux meubles, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - Cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - Salle de bain nécessitant mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - Chambres nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol du salon (parquet ou autre revêtement)
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 assumé - Salon nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :105 500 €(812 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 400€
    Isolation toiture/combles: 130 m² × 80€/m² = 10400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:19 200€
    Fenêtres double vitrage performant: 16 fenêtres × 1200€ = 19200€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:2 300€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€, Ajout de 10 prises: 10 prises × 100€ = 1000€, Main d'œuvre: 100€
  • Plomberie - Réfection complète:10 400€
    Réfection plomberie: 130 m² × 80€/m² = 10400€ (main d'œuvre incluse)
  • Toiture - Réparation:19 500€
    Réparation toiture: 130 m² × 150€/m² = 19500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Pose de parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Revêtement sol:2 400€
    Rafraîchissement sol salon: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dunes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 025 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 295 €/an
Calcul : 1 025 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 508 €/an
Base de calcul : Emprunt de 201 620 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 706 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 229 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 105 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 113 943 €
Revenus locatifs : +12 295 €
Charges déductibles : -113 943 €
Résultat foncier Année 1 : -101 648 €(Déficit de 101 648 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 80 248 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 443 €/an
Revenus locatifs : +12 295 €
Charges déductibles : -8 443 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 852 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 80247.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 295 €113 949 €6 514 €-101 654 €21 400 €80 254 €80 254 €
212 541 €8 273 €6 338 €4 268 €--75 987 €
312 792 €8 091 €6 156 €4 700 €--71 286 €
413 047 €7 903 €5 968 €5 144 €--66 142 €
513 308 €7 709 €5 774 €5 599 €--60 543 €
613 575 €7 509 €5 574 €6 066 €--54 477 €
713 846 €7 302 €5 366 €6 544 €--47 933 €
814 123 €7 087 €5 152 €7 036 €--40 897 €
914 405 €6 866 €4 931 €7 539 €--33 358 €
1014 694 €6 638 €4 703 €8 056 €--25 302 €
1114 987 €6 402 €4 466 €8 586 €--16 717 €
1215 287 €6 158 €4 222 €9 130 €---
1315 593 €5 906 €3 970 €9 687 €---
1415 905 €5 645 €3 710 €10 260 €---
1516 223 €5 376 €3 441 €10 847 €---
1616 547 €5 098 €3 163 €11 449 €---
1716 878 €4 811 €2 876 €12 067 €---
1817 216 €4 514 €2 579 €12 702 €---
1917 560 €4 207 €2 272 €13 353 €---
2017 911 €3 891 €1 956 €14 021 €---
2118 270 €3 563 €1 628 €14 706 €---
2218 635 €3 225 €1 290 €15 410 €---
2319 008 €2 876 €941 €16 132 €---
2419 388 €2 515 €580 €16 873 €---
2519 776 €2 142 €207 €17 634 €---
TOTAL393 810 €247 657 €93 778 €146 153 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 146 153 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 295 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 582 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 582 €-6 420 €+9 002 €
2+2 582 €0 €+2 582 €
3+2 582 €0 €+2 582 €
4+2 582 €0 €+2 582 €
5+2 582 €0 €+2 582 €
6+2 582 €0 €+2 582 €
7+2 582 €0 €+2 582 €
8+2 582 €0 €+2 582 €
9+2 582 €0 €+2 582 €
10+2 582 €0 €+2 582 €
11+2 582 €0 €+2 582 €
12+2 582 €+2 739 €-157 €
13+2 582 €+2 906 €-324 €
14+2 582 €+3 078 €-496 €
15+2 582 €+3 254 €-672 €
16+2 582 €+3 435 €-853 €
17+2 582 €+3 620 €-1 038 €
18+2 582 €+3 811 €-1 229 €
19+2 582 €+4 006 €-1 424 €
20+2 582 €+4 206 €-1 624 €
21+2 582 €+4 412 €-1 830 €
22+2 582 €+4 623 €-2 041 €
23+2 582 €+4 840 €-2 258 €
24+2 582 €+5 062 €-2 480 €
25+2 582 €+5 290 €-2 708 €
Total+64 550 €+48 861 €+15 689 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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