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Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-Avold (57)
Surface104.05
Coût Total148 920
Loyer Annuel9 925
Rentabilité6.66%
Cashflow/mois-24
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 104.05 m²
Prix au m² : 951,47 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Collectif gaz, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

Au cœur de SaintAvold, vue imprenable pour cet appartement de cinq pièces qui vous accueille avec une entrée qui ouvre directement sur un séjour/salle à manger convivial, idéal pour partager des moments en famille ou entre amis. La cuisine est fonctionnelle et bien agencée adossée à un cellier aménagé. Vous disposerez de trois chambres séparées dont une dotée de placards, offrant chacune un espace intime pour se reposer. Cet appartement extrêmement lumineux se situe au dernier étage d'un immeuble doté d'un ascenseur; chaque pièce bénéficie d'une atmosphère chaleureuse et d'une disposition pensée pour le quotidien. Le quartier se distingue par son cadre de vie agréable, au cœur des activités commerciales et médicales, à quelques minutes à pied d'un parc municipal où se promener ou profiter d'un piquenique en plein air. Côté quotidien, le secteur regorge de petites adresses gourmandes : un café accueillant se trouve juste à côté, et plusieurs restaurants variés du bistrot français aux saveurs exotiques sont accessibles en moins de cinq minutes de marche. Cette proximité des lieux de détente et de restauration fait de cet appartement un véritable point d'ancrage dans un quartier à la fois calme et vivant. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1750.0 € et 2440.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). - https://www.century21-rpde-st-avold.com/mentions_legales/

Ville : Saint-Avold
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57500
Coordonnées : 49.105904, 6.709073
Total : 148 920
Prix d'acquisition : 99 000
Travaux : 42 000
Valeur du bien : 141 000
Frais de notaire : 7 920
Coût estimé : 7 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104.05
Loyer prédit : 7.95€/m²/mois
Fourchette : 6.32€ - 9.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 827€/mois
Loyer annuel estimé : 9925€/an
Fourchette totale : 658€ - 1040€/mois
Fourchette annuelle : 7894€ - 12479€/an
Rentabilité brute :6.66%
Fourchette de rentabilité :5.30% - 8.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 920
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :726,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :42,19€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 768,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 029,47
Coût de l'assurance :12 658,20
Taxe foncière : 992,55€/an
Soit par mois : 82,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 827,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 851,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-24,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 194 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (approximativement 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 104 m²
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 000(404 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 11000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 13000€
  • Menuiseries:8 000
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 600€/fenêtre = 6000€, Main d'œuvre: 2000€ = 8000€
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 12000€ + Main d'œuvre: 3000€ = 15000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 840€ = 3000€
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€
  • Salon - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 80€/m² = 2400€
  • Cuisine - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 80€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Avold (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 827 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 925 €/an
Calcul : 827 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 792 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 920 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 506 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 993 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 291
Revenus locatifs : +9 925
Charges déductibles : -48 291
Résultat foncier Année 1 : -38 365(Déficit de 38 365 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 965
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 291 €/an
Revenus locatifs : +9 925
Charges déductibles : -6 291
Résultat foncier Années 2+ : 3 635 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16965.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 92548 2954 797-38 37021 400 €16 970 €16 970 €
210 1246 1664 6673 958--13 012 €
310 3266 0324 5334 295--8 717 €
410 5335 8934 3944 640--4 077 €
510 7445 7504 2514 994---
610 9595 6024 1035 356---
711 1785 4493 9515 728---
811 4015 2923 7936 110---
911 6295 1293 6306 501---
1011 8624 9603 4626 902---
1112 0994 7863 2887 313---
1212 3414 6073 1087 734---
1312 5884 4212 9228 167---
1412 8404 2292 7308 610---
1513 0964 0312 5329 065---
1613 3583 8262 3289 532---
1713 6263 6152 11610 011---
1813 8983 3971 89810 502---
1914 1763 1711 67211 005---
2014 4602 9381 43911 522---
2114 7492 6971 19812 052---
2215 0442 44894912 596---
2315 3452 19169213 154---
2415 6521 92542613 726---
2515 9651 65115214 314---
TOTAL317 917148 50169 029169 41521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 169 415
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 925 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 084 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 084-6 420+8 504
2+2 0840+2 084
3+2 0840+2 084
4+2 0840+2 084
5+2 084+275+1 809
6+2 084+1 607+477
7+2 084+1 718+366
8+2 084+1 833+251
9+2 084+1 950+134
10+2 084+2 070+14
11+2 084+2 194-110
12+2 084+2 320-236
13+2 084+2 450-366
14+2 084+2 583-499
15+2 084+2 720-636
16+2 084+2 860-776
17+2 084+3 003-919
18+2 084+3 150-1 066
19+2 084+3 302-1 218
20+2 084+3 457-1 373
21+2 084+3 616-1 532
22+2 084+3 779-1 695
23+2 084+3 946-1 862
24+2 084+4 118-2 034
25+2 084+4 294-2 210
Total+52 100+50 825+1 275
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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