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Maison à vendre

Bien expiré
VilleBrezolles (28)
Surface197m²
Coût Total219 880€
Loyer Annuel19 358€
Rentabilité8.80%
Cashflow/mois+283€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 147 000 €
Surface : 197 m²
Prix au m² : 746,19 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 7
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Cheminée, Salon (total 37 m²), Entrée séparée, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

Idéalement située à proximité immédiate des écoles et de toutes les commodités, cette ravissante maison de bourg saura vous séduire par son authenticité et ses volumes généreux.

Au rez-de-chaussée, vous découvrirez une entrée accueillante, une cuisine conviviale avec coin repas, ainsi qu'un vaste espace de vie lumineux de près de 37 €m², prolongé par un bureau chaleureux agrémenté d'une cheminée à foyer ouvert. Une chambre, une chaufferie et des toilettes complètent ce niveau fonctionnel.

À l'étage, le palier dessert une suite parentale avec salle d'eau et WC privatifs, deux autres chambres dont l'une dispose d'un lavabo, d'une cheminée et d'une penderie, ainsi qu'un second bureau, idéal pour le télétravail ou les loisirs.

Le deuxième étage offre encore de belles possibilités avec une chambre supplémentaire et une pièce à aménager selon vos envies.

Un grenier aménageable vient parfaire ce bien, offrant un potentiel d'agrandissement rare.

À l'extérieur, profitez d'un agréable jardin clos de murs d'environ 284 €m², parfait pour vos moments de détente en famille ou entre amis.

Un bien rare, alliant charme de l'ancien et confort moderne, à découvrir sans tarder?!

Ville : Brezolles
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28270
Coordonnées : 48.688613, 1.057515
Total : 219 880€
Prix d'acquisition : 147 000€
Travaux : 61 120€
Valeur du bien : 208 120€
Frais de notaire : 11 760€
Coût estimé : 11 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 197m²
Loyer prédit : 8.19€/m²/mois
Fourchette : 6.60€ - 10.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 1613€/mois
Loyer annuel estimé : 19358€/an
Fourchette totale : 1300€ - 2001€/mois
Fourchette annuelle : 15603€ - 24017€/an
Rentabilité brute :8.80%
Fourchette de rentabilité :7.10% - 10.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 279,68 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :252 097 €
Prix d'achat :147 000 €
Décote à l'achat :-105 097€ (-41.7%)
Marge achat-revente :32 217€ (12.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :219 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 104,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :64,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 168,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :111 413,61€
Coût de l'assurance :19 239,50€
Taxe foncière : 1 935,84€/an
Soit par mois : 161,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 613,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 329,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :283,43€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 291 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 197 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 197 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - besoin de rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - usure normale, besoin de rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 120 €(310 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 820€
    Isolation toiture/combles: 197 m² × 60€/m² = 11820€, Main d'œuvre: 60€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:17 500€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 700€ = 17500€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Autres pièces - Peinture:600€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Brezolles (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans les prix des matériaux pour la plupart des postes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 320€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 613 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 358 €/an
Calcul : 1 613 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 665 €/an
Base de calcul : Emprunt de 219 880 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 770 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 936 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 490 €
Revenus locatifs : +19 358 €
Charges déductibles : -71 490 €
Résultat foncier Année 1 : -52 132 €(Déficit de 52 132 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 732 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 370 €/an
Revenus locatifs : +19 358 €
Charges déductibles : -10 370 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 988 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30731.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 147 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 95 550 €(65% de 147 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 475 €/an
Calcul : 95 550 € × 3,636% = 3 475 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 358 €71 497 €7 672 €-52 139 €21 400 €30 739 €30 739 €
219 746 €10 177 €7 472 €9 568 €--21 171 €
320 140 €9 970 €7 265 €10 170 €--11 000 €
420 543 €9 755 €7 050 €10 788 €--212 €
520 954 €9 533 €6 827 €11 421 €---
621 373 €9 302 €6 597 €12 071 €---
721 801 €9 063 €6 358 €12 737 €---
822 237 €8 816 €6 111 €13 421 €---
922 681 €8 560 €5 854 €14 122 €---
1023 135 €8 294 €5 589 €14 841 €---
1123 598 €8 020 €5 314 €15 578 €---
1224 070 €7 735 €5 029 €16 335 €---
1324 551 €7 440 €4 734 €17 111 €---
1425 042 €7 134 €4 429 €17 908 €---
1525 543 €6 818 €4 112 €18 725 €---
1626 054 €6 490 €3 784 €19 564 €---
1726 575 €6 150 €3 445 €20 425 €---
1827 106 €5 798 €3 093 €21 308 €---
1927 649 €5 434 €2 728 €22 215 €---
2028 201 €5 056 €2 351 €23 145 €---
2128 766 €4 665 €1 960 €24 100 €---
2229 341 €4 260 €1 555 €25 081 €---
2329 928 €3 840 €1 135 €26 087 €---
2430 526 €3 406 €700 €27 121 €---
2531 137 €2 955 €250 €28 181 €---
TOTAL620 054 €240 169 €111 414 €379 885 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 379 885 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 358 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 065 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 065 €-6 420 €+10 485 €
2+4 065 €0 €+4 065 €
3+4 065 €0 €+4 065 €
4+4 065 €0 €+4 065 €
5+4 065 €+3 363 €+702 €
6+4 065 €+3 621 €+444 €
7+4 065 €+3 821 €+244 €
8+4 065 €+4 026 €+39 €
9+4 065 €+4 236 €-171 €
10+4 065 €+4 452 €-387 €
11+4 065 €+4 673 €-608 €
12+4 065 €+4 900 €-835 €
13+4 065 €+5 133 €-1 068 €
14+4 065 €+5 372 €-1 307 €
15+4 065 €+5 618 €-1 553 €
16+4 065 €+5 869 €-1 804 €
17+4 065 €+6 127 €-2 062 €
18+4 065 €+6 392 €-2 327 €
19+4 065 €+6 664 €-2 599 €
20+4 065 €+6 944 €-2 879 €
21+4 065 €+7 230 €-3 165 €
22+4 065 €+7 524 €-3 459 €
23+4 065 €+7 826 €-3 761 €
24+4 065 €+8 136 €-4 071 €
25+4 065 €+8 454 €-4 389 €
Total+101 625 €+113 965 €+-12 340 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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