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Vente Bel Appartement T3 quartier Nouveau bassin

VilleMulhouse (68)
Surface84m²
Coût Total161 160€
Loyer Annuel10 249€
Rentabilité6.36%
Cashflow/mois-93€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 112 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 333,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Mulhouse Rue Lefebvre - Beau F3 de 84m² situé au 4ème et dernier étage dans le quartier Nouveau bassin. Ce bel appartement est situé dans une résidence des années 1950 très bien entretenue, disposant d’espace verts et se situe au 4ème et dernier étage sans ascenseur. L'immeuble comprend deux appartements par palier soit Dix appartements par cage d'escaliers.

Le salon/séjour/salle à manger est lumineux d'une surface de 25m² et comprend des beaux parquets massifs à l'ancienne. Deux chambres spacieuses de 18m² et 12m² dont une avec placards. La cuisine est équipée (four et lave vaiselle) et indépendante avec accès sur une loggia. La salle de bain avec fenêtre est récente avec une belle baignoire d'angle et un meuble vasque. Le WC est indépendant. Placards de rangements dans le couloir. Chauffage central au gaz (individuel)

Logement très bien situé, pharmacie, boulangerie, petite superette et TRAM à 50 mètres. LIDL, carrefour à 10 minutes à pied. A 100 mètres se trouvent les espaces verts du nouveau bassin. 10 minutes à pied du centre ville de Mulhouse.

Places de parking non nominatives dans la résidence.

Pas de frais d’agence

Merci de prendre contact directement sur leboncoin

Ville : Mulhouse
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68100
Coordonnées : 47.757840, 7.346260
Total : 161 160€
Prix d'acquisition : 112 000€
Travaux : 40 200€
Valeur du bien : 152 200€
Frais de notaire : 8 960€
Coût estimé : 8 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 10.17€/m²/mois
Fourchette : 7.81€ - 13.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 854€/mois
Loyer annuel estimé : 10249€/an
Fourchette totale : 656€ - 1111€/mois
Fourchette annuelle : 7877€ - 13336€/an
Rentabilité brute :6.36%
Fourchette de rentabilité :4.89% - 8.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :802,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :59,09€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 861,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 586,94€
Coût de l'assurance :17 727,60€
Taxe foncière : 1 024,93€/an
Soit par mois : 85,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 854,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 946,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-92,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage central au gaz individuel ancien
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris remplacement des éléments datés
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - peu d'usure mais rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 200 €(479 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 900€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 900€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 9000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation salle de bain complète: 9000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon:700€
    Peinture salon: 20 m² × 35€/m² = 700€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mulhouse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 854 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 249 €/an
Calcul : 854 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 490 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 160 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 709 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 025 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 424 €
Revenus locatifs : +10 249 €
Charges déductibles : -47 424 €
Résultat foncier Année 1 : -37 175 €(Déficit de 37 175 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 775 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 224 €/an
Revenus locatifs : +10 249 €
Charges déductibles : -7 224 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 025 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15774.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 112 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 72 800 €(65% de 112 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 647 €/an
Calcul : 72 800 € × 3,636% = 2 647 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 249 €47 429 €5 495 €-37 180 €21 400 €15 780 €15 780 €
210 454 €7 084 €5 350 €3 370 €--12 410 €
310 663 €6 934 €5 200 €3 729 €--8 680 €
410 877 €6 779 €5 045 €4 098 €--4 583 €
511 094 €6 618 €4 884 €4 476 €--107 €
611 316 €6 452 €4 718 €4 864 €---
711 542 €6 280 €4 546 €5 263 €---
811 773 €6 101 €4 367 €5 672 €---
912 009 €5 917 €4 183 €6 092 €---
1012 249 €5 726 €3 992 €6 523 €---
1112 494 €5 528 €3 794 €6 965 €---
1212 744 €5 324 €3 590 €7 420 €---
1312 999 €5 112 €3 378 €7 886 €---
1413 259 €4 893 €3 159 €8 365 €---
1513 524 €4 666 €2 932 €8 857 €---
1613 794 €4 432 €2 697 €9 363 €---
1714 070 €4 189 €2 455 €9 882 €---
1814 351 €3 937 €2 203 €10 414 €---
1914 639 €3 677 €1 943 €10 962 €---
2014 931 €3 407 €1 673 €11 524 €---
2115 230 €3 128 €1 394 €12 102 €---
2215 534 €2 840 €1 106 €12 695 €---
2315 845 €2 541 €807 €13 304 €---
2416 162 €2 232 €498 €13 930 €---
2516 485 €1 912 €178 €14 574 €---
TOTAL328 288 €163 138 €79 587 €165 150 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 165 150 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 249 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 152 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 152 €-6 420 €+8 572 €
2+2 152 €0 €+2 152 €
3+2 152 €0 €+2 152 €
4+2 152 €0 €+2 152 €
5+2 152 €0 €+2 152 €
6+2 152 €+1 427 €+725 €
7+2 152 €+1 579 €+573 €
8+2 152 €+1 702 €+450 €
9+2 152 €+1 828 €+324 €
10+2 152 €+1 957 €+195 €
11+2 152 €+2 090 €+62 €
12+2 152 €+2 226 €-74 €
13+2 152 €+2 366 €-214 €
14+2 152 €+2 510 €-358 €
15+2 152 €+2 657 €-505 €
16+2 152 €+2 809 €-657 €
17+2 152 €+2 964 €-812 €
18+2 152 €+3 124 €-972 €
19+2 152 €+3 289 €-1 137 €
20+2 152 €+3 457 €-1 305 €
21+2 152 €+3 630 €-1 478 €
22+2 152 €+3 808 €-1 656 €
23+2 152 €+3 991 €-1 839 €
24+2 152 €+4 179 €-2 027 €
25+2 152 €+4 372 €-2 220 €
Total+53 800 €+49 545 €+4 255 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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