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Maison à vendre

VilleBrousse (17)
Surface96
Coût Total178 410
Loyer Annuel9 618
Rentabilité5.39%
Cashflow/mois-214
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 83 000 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 864,58 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 chambres, 1 parking: Garage, calme

Maison en pierre à rénover avec grand potentiel - Entre Matha et Saint Jean d'Angély. A la recherche d'un projet avec du caractère ? Située dans un environnement calme entre Matha et Saint Jean d'Angely, cette maison d'environ 96m2 habitable aujourd'hui vous offre une belle base pour créer la maison de vos rêves. A rénover selon vos envies, cette maison dispose déjà d'un espace de vie, mais se distingue surtout par son important potentiel d'agrandissement. Un grand garage attenant. Des dépendances exploitables pour agrandir la surface habitable, créer un atelier, un gîte ou encore une suite parentale. Le tout sur un terrain d'environ 700m2, idéal pour les amoureux d'espace et de projets à façonner. Localisation idéale : à seulement quelques minutes des commodités de Matha et Saint Jean d'Angély. Un bien rare pour les amateurs de rénovation ou les investisseurs à la recherche d'un projet à fort potentiel. N'attendez plus pour venir découvrir cette opportunité ! Contactez moi pour organiser une visite.

Cette annonce référence 296756 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier CRYSTELLE COLLON (EI) immatriculé au RSAC de NIORT (79000) sous le numéro 88876024600015.

Prix du bien : 83 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

DPE vierge.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Brousse
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17160
Coordonnées : 45.901492, -0.367311
Total : 178 410
Prix d'acquisition : 83 000
Travaux : 88 770
Valeur du bien : 171 770
Frais de notaire : 6 640
Coût estimé : 6 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96
Loyer prédit : 8.35€/m²/mois
Fourchette : 6.67€ - 10.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 801€/mois
Loyer annuel estimé : 9618€/an
Fourchette totale : 640€ - 1003€/mois
Fourchette annuelle : 7684€ - 12039€/an
Rentabilité brute :5.39%
Fourchette de rentabilité :4.31% - 6.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 190,48 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :114 286
Prix d'achat :83 000
Décote à l'achat :-31 286 (-27.4%)
Marge achat-revente :-64 124€ (-56.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 410
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :883,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :52,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 935,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 676,83
Coût de l'assurance :15 610,88
Taxe foncière : 961,78€/an
Soit par mois : 80,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 801,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 015,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-214,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 96 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le score DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le score énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine, carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - cuisine avec équipements anciens et carrelage usé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 33 m² total)
Raison: État 2.5/5 - chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 33 m² total)
Raison: État 2.5/5 - murs à rafraîchir dans les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - salon avec usure visible nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :88 770(925 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:9 600
    Isolation combles: 96 m² × 100€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:24 000
    Pompe à chaleur air/eau: 11000€ + Pose: 2000€ = 13000€
  • Menuiseries:9 600
    Fenêtres double vitrage PVC: 12 fenêtres × 800€/fenêtre = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Cuisine:36 000
    Rénovation complète cuisine: 12000€ + Électroménager: 4000€ + Plomberie: 2000€ + Électricité: 2000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 980
    Parquet flottant: 33 m² × 60€/m² = 1980€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:990
    Peinture murs et plafonds: 33 m² × 30€/m² = 990€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 801 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 618 €/an
Calcul : 801 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 989 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 410 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 624 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 962 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 88 770
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 96 345
Revenus locatifs : +9 618
Charges déductibles : -96 345
Résultat foncier Année 1 : -86 727(Déficit de 86 727 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 65 327
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 575 €/an
Revenus locatifs : +9 618
Charges déductibles : -7 575
Résultat foncier Années 2+ : 2 043 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 65327.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 83 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 950(65% de 83 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 962 €/an
Calcul : 53 950 € × 3,636% = 1 962
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 61896 3515 995-86 73321 400 €65 333 €65 333 €
29 8107 4225 8352 389--62 944 €
310 0067 2575 6712 749--60 195 €
410 2067 0875 5003 120--57 075 €
510 4116 9105 3243 500--53 575 €
610 6196 7285 1423 891--49 684 €
710 8316 5394 9534 292--45 392 €
811 0486 3444 7584 704--40 689 €
911 2696 1424 5565 126--35 562 €
1011 4945 9344 3475 561--30 002 €
1111 7245 7184 1316 007--23 995 €
1211 9595 4943 9086 465---
1312 1985 2633 6776 935---
1412 4425 0243 4377 418---
1512 6904 7763 1907 914---
1612 9444 5202 9348 424---
1713 2034 2552 6698 948---
1813 4673 9812 3959 486---
1913 7373 6982 11110 039---
2014 0113 4041 81810 607---
2114 2923 1011 51511 191---
2214 5772 7871 20111 790---
2314 8692 46287612 407---
2415 1662 12654013 040---
2515 4701 77919313 691---
TOTAL308 061215 10286 67792 95821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 92 958
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 618 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 020 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 020-6 420+8 440
2+2 0200+2 020
3+2 0200+2 020
4+2 0200+2 020
5+2 0200+2 020
6+2 0200+2 020
7+2 0200+2 020
8+2 0200+2 020
9+2 0200+2 020
10+2 0200+2 020
11+2 0200+2 020
12+2 020+1 939+81
13+2 020+2 080-60
14+2 020+2 225-205
15+2 020+2 374-354
16+2 020+2 527-507
17+2 020+2 684-664
18+2 020+2 846-826
19+2 020+3 012-992
20+2 020+3 182-1 162
21+2 020+3 357-1 337
22+2 020+3 537-1 517
23+2 020+3 722-1 702
24+2 020+3 912-1 892
25+2 020+4 107-2 087
Total+50 500+35 086+15 414
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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