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Maison 5 pièces 88 m²

VillePontchâteau (44)
Surface88
Coût Total147 924
Loyer Annuel10 601
Rentabilité7.17%
Cashflow/mois+11
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 300 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 901,14 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 88 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial SELAS ENTRE LOIRE ET VILAINE NOTAIRES vous proposent : Maison / villa à vendre - PONTCHATEAU (44160)


Maison à usage d'habitation entièrement à rénover avec couverture à reprendre, comprenant au rez-de-chaussée un salon/cuisine (20,30 m²)avec cheminée hors d'usage, une salle à manger (12,80 m²), une chambre (13 m²), un débarras sur terre battue, une cave, un WC, une salle d'eau. A l'étage : un dégagement, deux chambres (12,45 m² et 13 m²) et un grenier. Puits sur le terrain, maison pas raccordée au réseau d'eau public (qui passe dans la rue). Nombreuses dépendances : hangar (81 m²), grange en parpaings (43 m²) et appentis en bois. Le tout sur une parcelle de terrain d'environ 1127 m². « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ».


Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]


Annonce de l’étude SELAS ENTRE LOIRE ET VILAINE NOTAIRES - Notaires à Campbon - N° SIRET : 85207377400022


Immobilier.notaires® : Evaluer, acheter & vendre avec les notaires partout en France. 12 000 notaires, experts et négociateurs vous accompagnent dans vos projets immobiliers en toute confiance.

Surface : 88 m²

Ville : Pontchâteau
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44160
Coordonnées : 47.435480, -2.091957
Total : 147 924
Prix d'acquisition : 79 300
Travaux : 62 280
Valeur du bien : 141 580
Frais de notaire : 6 344
Coût estimé : 6 344
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88
Loyer prédit : 10.04€/m²/mois
Fourchette : 8.14€ - 12.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 883€/mois
Loyer annuel estimé : 10601€/an
Fourchette totale : 716€ - 1089€/mois
Fourchette annuelle : 8598€ - 13071€/an
Rentabilité brute :7.17%
Fourchette de rentabilité :5.81% - 8.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 313,74 €/m²
Basé sur :66 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :203 609
Prix d'achat :79 300
Décote à l'achat :-124 309 (-61.1%)
Marge achat-revente :55 685€ (27.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 924
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :740,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :43,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 783,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 238,72
Coût de l'assurance :12 943,35
Taxe foncière : 1 060,12€/an
Soit par mois : 88,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 883,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 872,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :11,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (88 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: 4 m² de carrelage + équipements sanitaires
Raison: État 1/5 - Salle de bain très vétuste
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs, peinture et revêtement de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 - Murs en mauvais état nécessitant travaux
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, y compris murs et cheminée
Quantité: 20 m²
Raison: État 1/5 - Salon avec cheminée hors d'usage et murs abîmés
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale
Quantité: 1 tableau électrique + mise à la terre
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection complète de la plomberie, y compris évacuations
Quantité: 1 maison
Raison: Maison pas raccordée au réseau d'eau public, installations vétustes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 280(708 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Isolation:5 280
    Isolation toiture/combles: 88 m² × 60€/m² = 5280€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 800
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (mobilier, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:4 800
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² de carrelage × 60€/m² = 240€, équipements sanitaires (douche, lavabo, WC): 4 560€, main d'œuvre incluse
  • Chambres:5 400
    Rénovation complète 3 chambres: Peinture 36 m² × 30€/m² = 1080€, Parquet flottant 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 2520€
  • Salon:2 000
    Rénovation complète salon: 20 m² × 100€/m² = 2000€ (murs et cheminée, main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 500
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique + mise à la terre = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:10 000
    Réfection complète plomberie: 1 maison = 10000€ (installation vétuste, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Pontchâteau (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 883 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 601 €/an
Calcul : 883 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 112 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 924 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 518 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 060 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 280
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 970
Revenus locatifs : +10 601
Charges déductibles : -68 970
Résultat foncier Année 1 : -58 369(Déficit de 58 369 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 969
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 690 €/an
Revenus locatifs : +10 601
Charges déductibles : -6 690
Résultat foncier Années 2+ : 3 911 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36969.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 300
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 545(65% de 79 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 874 €/an
Calcul : 51 545 € × 3,636% = 1 874
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 60168 9755 117-58 37421 400 €36 974 €36 974 €
210 8136 5614 9834 252--32 722 €
311 0296 4224 8444 607--28 114 €
411 2506 2784 7014 972--23 143 €
511 4756 1304 5525 345--17 797 €
611 7055 9754 3985 729--12 068 €
711 9395 8164 2386 123--5 945 €
812 1775 6504 0736 527---
912 4215 4793 9016 942---
1012 6695 3023 7247 368---
1112 9235 1183 5407 805---
1213 1814 9283 3508 253---
1313 4454 7313 1538 714---
1413 7144 5272 9499 186---
1513 9884 3162 7389 672---
1614 2684 0972 52010 170---
1714 5533 8712 29310 682---
1814 8443 6372 05911 208---
1915 1413 3941 81611 747---
2015 4443 1421 56412 302---
2115 7532 8821 30412 871---
2216 0682 6121 03413 456---
2316 3892 33375514 056---
2416 7172 04446614 673---
2517 0511 74416615 307---
TOTAL339 559175 96574 239163 59421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 163 594
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 601 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 226 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 226-6 420+8 646
2+2 2260+2 226
3+2 2260+2 226
4+2 2260+2 226
5+2 2260+2 226
6+2 2260+2 226
7+2 2260+2 226
8+2 226+175+2 051
9+2 226+2 083+143
10+2 226+2 210+16
11+2 226+2 341-115
12+2 226+2 476-250
13+2 226+2 614-388
14+2 226+2 756-530
15+2 226+2 902-676
16+2 226+3 051-825
17+2 226+3 205-979
18+2 226+3 362-1 136
19+2 226+3 524-1 298
20+2 226+3 691-1 465
21+2 226+3 861-1 635
22+2 226+4 037-1 811
23+2 226+4 217-1 991
24+2 226+4 402-2 176
25+2 226+4 592-2 366
Total+55 650+49 078+6 572
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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