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Maison 5 pièces 88 m²

Bien expiré
VillePontchâteau (44)
Surface88m²
Coût Total147 924€
Loyer Annuel10 601€
Rentabilité7.17%
Cashflow/mois+11€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 300 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 901,14 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 88 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial SELAS ENTRE LOIRE ET VILAINE NOTAIRES vous proposent : Maison / villa à vendre - PONTCHATEAU (44160)


Maison à usage d'habitation entièrement à rénover avec couverture à reprendre, comprenant au rez-de-chaussée un salon/cuisine (20,30 m²)avec cheminée hors d'usage, une salle à manger (12,80 m²), une chambre (13 m²), un débarras sur terre battue, une cave, un WC, une salle d'eau. A l'étage : un dégagement, deux chambres (12,45 m² et 13 m²) et un grenier. Puits sur le terrain, maison pas raccordée au réseau d'eau public (qui passe dans la rue). Nombreuses dépendances : hangar (81 m²), grange en parpaings (43 m²) et appentis en bois. Le tout sur une parcelle de terrain d'environ 1127 m². « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ».


Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]


Annonce de l’étude SELAS ENTRE LOIRE ET VILAINE NOTAIRES - Notaires à Campbon - N° SIRET : 85207377400022


Immobilier.notaires® : Evaluer, acheter & vendre avec les notaires partout en France. 12 000 notaires, experts et négociateurs vous accompagnent dans vos projets immobiliers en toute confiance.

Surface : 88 m²

Ville : Pontchâteau
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44160
Coordonnées : 47.435480, -2.091957
Total : 147 924€
Prix d'acquisition : 79 300€
Travaux : 62 280€
Valeur du bien : 141 580€
Frais de notaire : 6 344€
Coût estimé : 6 344€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 10.04€/m²/mois
Fourchette : 8.14€ - 12.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 883€/mois
Loyer annuel estimé : 10601€/an
Fourchette totale : 716€ - 1089€/mois
Fourchette annuelle : 8598€ - 13071€/an
Rentabilité brute :7.17%
Fourchette de rentabilité :5.81% - 8.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 313,74 €/m²
Basé sur :66 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :203 609 €
Prix d'achat :79 300 €
Décote à l'achat :-124 309€ (-61.1%)
Marge achat-revente :55 685€ (27.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 924€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :740,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :43,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 783,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 238,72€
Coût de l'assurance :12 943,35€
Taxe foncière : 1 060,12€/an
Soit par mois : 88,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 883,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 872,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :11,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (88 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: 4 m² de carrelage + équipements sanitaires
Raison: État 1/5 - Salle de bain très vétuste
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs, peinture et revêtement de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 - Murs en mauvais état nécessitant travaux
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, y compris murs et cheminée
Quantité: 20 m²
Raison: État 1/5 - Salon avec cheminée hors d'usage et murs abîmés
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale
Quantité: 1 tableau électrique + mise à la terre
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection complète de la plomberie, y compris évacuations
Quantité: 1 maison
Raison: Maison pas raccordée au réseau d'eau public, installations vétustes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 280 €(708 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Isolation:5 280€
    Isolation toiture/combles: 88 m² × 60€/m² = 5280€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (mobilier, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:4 800€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² de carrelage × 60€/m² = 240€, équipements sanitaires (douche, lavabo, WC): 4 560€, main d'œuvre incluse
  • Chambres:5 400€
    Rénovation complète 3 chambres: Peinture 36 m² × 30€/m² = 1080€, Parquet flottant 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 2520€
  • Salon:2 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 100€/m² = 2000€ (murs et cheminée, main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique + mise à la terre = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:10 000€
    Réfection complète plomberie: 1 maison = 10000€ (installation vétuste, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Pontchâteau (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 883 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 601 €/an
Calcul : 883 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 112 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 924 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 518 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 060 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 970 €
Revenus locatifs : +10 601 €
Charges déductibles : -68 970 €
Résultat foncier Année 1 : -58 369 €(Déficit de 58 369 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 969 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 690 €/an
Revenus locatifs : +10 601 €
Charges déductibles : -6 690 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 911 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36969.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 545 €(65% de 79 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 874 €/an
Calcul : 51 545 € × 3,636% = 1 874 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 601 €68 975 €5 117 €-58 374 €21 400 €36 974 €36 974 €
210 813 €6 561 €4 983 €4 252 €--32 722 €
311 029 €6 422 €4 844 €4 607 €--28 114 €
411 250 €6 278 €4 701 €4 972 €--23 143 €
511 475 €6 130 €4 552 €5 345 €--17 797 €
611 705 €5 975 €4 398 €5 729 €--12 068 €
711 939 €5 816 €4 238 €6 123 €--5 945 €
812 177 €5 650 €4 073 €6 527 €---
912 421 €5 479 €3 901 €6 942 €---
1012 669 €5 302 €3 724 €7 368 €---
1112 923 €5 118 €3 540 €7 805 €---
1213 181 €4 928 €3 350 €8 253 €---
1313 445 €4 731 €3 153 €8 714 €---
1413 714 €4 527 €2 949 €9 186 €---
1513 988 €4 316 €2 738 €9 672 €---
1614 268 €4 097 €2 520 €10 170 €---
1714 553 €3 871 €2 293 €10 682 €---
1814 844 €3 637 €2 059 €11 208 €---
1915 141 €3 394 €1 816 €11 747 €---
2015 444 €3 142 €1 564 €12 302 €---
2115 753 €2 882 €1 304 €12 871 €---
2216 068 €2 612 €1 034 €13 456 €---
2316 389 €2 333 €755 €14 056 €---
2416 717 €2 044 €466 €14 673 €---
2517 051 €1 744 €166 €15 307 €---
TOTAL339 559 €175 965 €74 239 €163 594 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 163 594 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 601 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 226 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 226 €-6 420 €+8 646 €
2+2 226 €0 €+2 226 €
3+2 226 €0 €+2 226 €
4+2 226 €0 €+2 226 €
5+2 226 €0 €+2 226 €
6+2 226 €0 €+2 226 €
7+2 226 €0 €+2 226 €
8+2 226 €+175 €+2 051 €
9+2 226 €+2 083 €+143 €
10+2 226 €+2 210 €+16 €
11+2 226 €+2 341 €-115 €
12+2 226 €+2 476 €-250 €
13+2 226 €+2 614 €-388 €
14+2 226 €+2 756 €-530 €
15+2 226 €+2 902 €-676 €
16+2 226 €+3 051 €-825 €
17+2 226 €+3 205 €-979 €
18+2 226 €+3 362 €-1 136 €
19+2 226 €+3 524 €-1 298 €
20+2 226 €+3 691 €-1 465 €
21+2 226 €+3 861 €-1 635 €
22+2 226 €+4 037 €-1 811 €
23+2 226 €+4 217 €-1 991 €
24+2 226 €+4 402 €-2 176 €
25+2 226 €+4 592 €-2 366 €
Total+55 650 €+49 078 €+6 572 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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