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Maison de ville

VilleAuxerre (89)
Surface210m²
Coût Total258 740€
Loyer Annuel25 889€
Rentabilité10.01%
Cashflow/mois+572€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 228 000 €
Surface : 210 m²
Prix au m² : 1 085,71 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre de WC : 3, Cheminée, Mandat exclusif, Jardin

Proche centre ville d'AUXERRE maison sur 3 étages comprenant : entrée, buanderie, cuisine , wc avec point d'eau , salon , grande pièce vie avec accès terrasse couverte . 1er étage : un palier desservant ,2 chambres ,couloir dressing, salle de bain , wc 2éme étage : un palier desservant : 1 pièce à l'aveugle, une grande chambre avec salle d'eau , un grenier de 15 m² aménageable un accès à la terrasse panoramique .

  • Chauffage gaz de ville
  • Cheminée + poêle à bois
  • Fenêtres double vitrage
  • Parquet chêne en très bon état
  • Assainissement collectif
  • Cour commune avec place de parking
  • Terrasse couverte avec terrain accès privé sur rue + cour privée avec garage fermé.
  • Terrasse panoramique . Pour cette maison à prévoir :( une remise au goût du jour pour la cuisine et salle de bain ) . Habitable de suite Pour tous renseignements ou rendez vous , merci de me contacter par 06 20 48 38 02

Cette annonce référence 303281 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier PATRICIA DESCHAMPS (EI) immatriculé au RSAC de AUXERRE (89000) sous le numéro 83936726500015.

Prix du bien : 228 000,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 03/10/2025 Score DPE : 430 kWhEP/m²/an Score GES : 68 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5030.00 € et 6880.00 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2025 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://bskimmobilier.com/bareme

Ville : Auxerre
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89000
Coordonnées : 47.791365, 3.566688
Total : 258 740€
Prix d'acquisition : 228 000€
Travaux : 12 500€
Valeur du bien : 240 500€
Frais de notaire : 18 240€
Coût estimé : 18 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 210m²
Loyer prédit : 10.27€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 12.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 2157€/mois
Loyer annuel estimé : 25889€/an
Fourchette totale : 1731€ - 2688€/mois
Fourchette annuelle : 20774€ - 32262€/an
Rentabilité brute :10.01%
Fourchette de rentabilité :8.03% - 12.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 805,56 €/m²
Basé sur :97 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :379 168 €
Prix d'achat :228 000 €
Décote à l'achat :-151 168€ (-39.9%)
Marge achat-revente :120 428€ (31.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :258 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 266,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :103,50€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 369,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 166,79€
Coût de l'assurance :31 048,80€
Taxe foncière : 2 588,86€/an
Soit par mois : 215,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 157,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 585,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :571,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 430 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz de ville actuel
Quantité: 1 système pour 210 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 210 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 26 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 210 m²
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, avec carrelage complet et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessitant une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 2.7/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (incluant la pose)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 157 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 889 €/an
Calcul : 2 157 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 403 €/an
Base de calcul : Emprunt de 258 740 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 242 €/an
Calcul : 103 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 589 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 733 €
Revenus locatifs : +25 889 €
Charges déductibles : -24 733 €
Résultat foncier Année 1 : 1 155 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 233 €/an
Revenus locatifs : +25 889 €
Charges déductibles : -12 233 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 655 €/an
Prix d'achat du bien : 228 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 200 €(65% de 228 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 389 €/an
Calcul : 148 200 € × 3,636% = 5 389 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 889 €24 742 €8 411 €1 147 €---
226 406 €12 015 €8 184 €14 391 €---
326 934 €11 781 €7 950 €15 154 €---
427 473 €11 539 €7 708 €15 934 €---
528 023 €11 289 €7 458 €16 734 €---
628 583 €11 030 €7 199 €17 553 €---
729 155 €10 763 €6 932 €18 392 €---
829 738 €10 487 €6 656 €19 251 €---
930 333 €10 202 €6 371 €20 131 €---
1030 939 €9 907 €6 076 €21 032 €---
1131 558 €9 602 €5 772 €21 956 €---
1232 189 €9 288 €5 457 €22 902 €---
1332 833 €8 962 €5 132 €23 871 €---
1433 490 €8 626 €4 795 €24 863 €---
1534 159 €8 279 €4 448 €25 881 €---
1634 843 €7 920 €4 089 €26 923 €---
1735 539 €7 549 €3 718 €27 991 €---
1836 250 €7 165 €3 335 €29 085 €---
1936 975 €6 769 €2 938 €30 206 €---
2037 715 €6 360 €2 529 €31 355 €---
2138 469 €5 937 €2 106 €32 532 €---
2239 238 €5 499 €1 669 €33 739 €---
2340 023 €5 048 €1 217 €34 976 €---
2440 824 €4 581 €750 €36 243 €---
2541 640 €4 098 €267 €37 542 €---
TOTAL829 218 €229 437 €121 167 €599 781 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 599 781 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 889 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 437 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 437 €+344 €+5 093 €
2+5 437 €+4 317 €+1 120 €
3+5 437 €+4 546 €+891 €
4+5 437 €+4 780 €+657 €
5+5 437 €+5 020 €+417 €
6+5 437 €+5 266 €+171 €
7+5 437 €+5 517 €-80 €
8+5 437 €+5 775 €-338 €
9+5 437 €+6 039 €-602 €
10+5 437 €+6 310 €-873 €
11+5 437 €+6 587 €-1 150 €
12+5 437 €+6 870 €-1 433 €
13+5 437 €+7 161 €-1 724 €
14+5 437 €+7 459 €-2 022 €
15+5 437 €+7 764 €-2 327 €
16+5 437 €+8 077 €-2 640 €
17+5 437 €+8 397 €-2 960 €
18+5 437 €+8 725 €-3 288 €
19+5 437 €+9 062 €-3 625 €
20+5 437 €+9 406 €-3 969 €
21+5 437 €+9 760 €-4 323 €
22+5 437 €+10 122 €-4 685 €
23+5 437 €+10 493 €-5 056 €
24+5 437 €+10 873 €-5 436 €
25+5 437 €+11 263 €-5 826 €
Total+135 925 €+179 934 €+-44 009 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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