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Détails du bien

Bien expiré
VilleOloron-Sainte-Marie (64)
Surface183m²
Coût Total197 780€
Loyer Annuel18 284€
Rentabilité9.24%
Cashflow/mois+323€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 136 000 €
Surface : 183 m²
Prix au m² : 743,17 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 2, Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Au coeur du centre-ville, situé au 1er étage d'une petite copropriété, découvrez ce spacieux appartement T5 de caractère offrant les beaux volumes de 183 m² habitables avec un fort potentiel d'aménagement. L' appartement séduit par son cachet et sa luminosité : vaste pièce de vie avec parquet ancien, grandes ouvertures sur l'extérieur, et vue dégagée sur le gave. Ce bien conviendra parfaitement à une famille, à une résidence secondaire ou à un projet de rénovation pour investissement locatif. A visiter sans tarder ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Oloron-Sainte-Marie
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64400
Total : 197 780€
Prix d'acquisition : 136 000€
Travaux : 50 900€
Valeur du bien : 186 900€
Frais de notaire : 10 880€
Coût estimé : 10 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 183m²
Loyer prédit : 8.33€/m²/mois
Fourchette : 6.76€ - 10.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 1524€/mois
Loyer annuel estimé : 18284€/an
Fourchette totale : 1237€ - 1876€/mois
Fourchette annuelle : 14847€ - 22516€/an
Rentabilité brute :9.24%
Fourchette de rentabilité :7.51% - 11.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 338,71 €/m²
Basé sur :123 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :244 984 €
Prix d'achat :136 000 €
Décote à l'achat :-108 984€ (-44.5%)
Marge achat-revente :47 204€ (19.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :197 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :990,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :57,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 047,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 259,99€
Coût de l'assurance :17 305,75€
Taxe foncière : 1 828,37€/an
Soit par mois : 152,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 523,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 200,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :323,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 186 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 183 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 18 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et peinture
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 40 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé
EntréeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: 1 entrée (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé
CouloirOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir
Quantité: 1 couloir (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 900 €(278 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7500€ = 7500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:21 600€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 1200€ = 21600€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 9000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 20€/m² = 900€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 40 m² × 20€/m² = 800€, Main d'œuvre: incluse
  • Entrée - Peinture:200€
    Peinture murs et plafonds entrée: 10 m² × 20€/m² = 200€, Main d'œuvre: incluse
  • Couloir - Peinture:300€
    Peinture murs et plafonds couloir: 15 m² × 20€/m² = 300€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Oloron-Sainte-Marie (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 524 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 284 €/an
Calcul : 1 524 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 836 €/an
Base de calcul : Emprunt de 197 780 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 692 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 828 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 256 €
Revenus locatifs : +18 284 €
Charges déductibles : -60 256 €
Résultat foncier Année 1 : -41 972 €(Déficit de 41 972 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 572 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 356 €/an
Revenus locatifs : +18 284 €
Charges déductibles : -9 356 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 928 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20572.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 136 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 88 400 €(65% de 136 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 215 €/an
Calcul : 88 400 € × 3,636% = 3 215 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 284 €60 263 €6 842 €-41 979 €21 400 €20 579 €20 579 €
218 649 €9 183 €6 663 €9 466 €--11 113 €
319 022 €8 998 €6 477 €10 025 €--1 088 €
419 403 €8 805 €6 285 €10 597 €---
519 791 €8 606 €6 086 €11 184 €---
620 187 €8 400 €5 880 €11 786 €---
720 590 €8 187 €5 666 €12 404 €---
821 002 €7 966 €5 445 €13 036 €---
921 422 €7 737 €5 216 €13 685 €---
1021 851 €7 500 €4 979 €14 351 €---
1122 288 €7 254 €4 734 €15 033 €---
1222 733 €7 000 €4 479 €15 733 €---
1323 188 €6 737 €4 216 €16 451 €---
1423 652 €6 464 €3 944 €17 188 €---
1524 125 €6 182 €3 661 €17 943 €---
1624 607 €5 889 €3 369 €18 718 €---
1725 100 €5 587 €3 066 €19 513 €---
1825 602 €5 273 €2 752 €20 328 €---
1926 114 €4 948 €2 428 €21 165 €---
2026 636 €4 612 €2 092 €22 024 €---
2127 169 €4 264 €1 743 €22 905 €---
2227 712 €3 903 €1 383 €23 809 €---
2328 266 €3 530 €1 009 €24 736 €---
2428 832 €3 143 €623 €25 688 €---
2529 408 €2 743 €222 €26 665 €---
TOTAL585 632 €213 175 €99 260 €372 457 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 372 457 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 284 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 840 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 840 €-6 420 €+10 260 €
2+3 840 €0 €+3 840 €
3+3 840 €0 €+3 840 €
4+3 840 €+2 853 €+987 €
5+3 840 €+3 355 €+485 €
6+3 840 €+3 536 €+304 €
7+3 840 €+3 721 €+119 €
8+3 840 €+3 911 €-71 €
9+3 840 €+4 106 €-266 €
10+3 840 €+4 305 €-465 €
11+3 840 €+4 510 €-670 €
12+3 840 €+4 720 €-880 €
13+3 840 €+4 935 €-1 095 €
14+3 840 €+5 156 €-1 316 €
15+3 840 €+5 383 €-1 543 €
16+3 840 €+5 615 €-1 775 €
17+3 840 €+5 854 €-2 014 €
18+3 840 €+6 099 €-2 259 €
19+3 840 €+6 350 €-2 510 €
20+3 840 €+6 607 €-2 767 €
21+3 840 €+6 871 €-3 031 €
22+3 840 €+7 143 €-3 303 €
23+3 840 €+7 421 €-3 581 €
24+3 840 €+7 706 €-3 866 €
25+3 840 €+8 000 €-4 160 €
Total+96 000 €+111 737 €+-15 737 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 151 jours
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