Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-Pierre-le-Moûtier (58)
Surface122m²
Coût Total75 720€
Loyer Annuel10 539€
Rentabilité13.92%
Cashflow/mois+400€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 122 m²
Prix au m² : 483,61 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel CC gaz de ville Gaz, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Jardin

A 20 Min de Nevers, dans ville tous commerces et proche écoles, venez découvrir cette maison pleine de potentielle. En rez de chaussée une première partie habitation composée d'une entrée, salon, cuisine aménagée et équipée, séjour, 1 chambre et une salle d'eau avec wc. Au 1er Etage un second appartement avec entrée indépendante à rénover entièrement composé d'une entrée, cuisine, et 2 pièces. Cour et garage! CENTURY 21 CONFLUENCES de St Pierre le Moutier, Votre partenaire immobilier pour l'achat, la vente, la location et L'investissement locatif. Logement à consommation énergétique excessive : classe G. - https://www.century21-confluences-st-pierre.com/mentions_legales/

Ville : Saint-Pierre-le-Moûtier
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58240
Coordonnées : 46.787125, 3.119784
Total : 75 720€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 71 000€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 122m²
Loyer prédit : 7.20€/m²/mois
Fourchette : 5.50€ - 9.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 878€/mois
Loyer annuel estimé : 10539€/an
Fourchette totale : 671€ - 1149€/mois
Fourchette annuelle : 8053€ - 13792€/an
Rentabilité brute :13.92%
Fourchette de rentabilité :10.64% - 18.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :75 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :369,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :21,45€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 390,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 098,79€
Coût de l'assurance :6 436,20€
Taxe foncière : 1 053,91€/an
Soit par mois : 87,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 878,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 478,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :399,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 462 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 122 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine datée nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité si nécessaire
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(98 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 878 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 539 €/an
Calcul : 878 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 436 €/an
Base de calcul : Emprunt de 75 720 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 257 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 054 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 748 €
Revenus locatifs : +10 539 €
Charges déductibles : -15 748 €
Résultat foncier Année 1 : -5 209 €(Déficit de 5 209 €)
Imputable sur revenu global : 5 209 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 748 €/an
Revenus locatifs : +10 539 €
Charges déductibles : -3 748 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 791 €/an
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 539 €15 750 €2 439 €-5 211 €5 211 €--
210 750 €3 684 €2 373 €7 066 €---
310 965 €3 616 €2 305 €7 349 €---
411 184 €3 546 €2 234 €7 639 €---
511 408 €3 473 €2 162 €7 935 €---
611 636 €3 398 €2 086 €8 238 €---
711 869 €3 320 €2 009 €8 549 €---
812 106 €3 240 €1 929 €8 866 €---
912 348 €3 157 €1 846 €9 191 €---
1012 595 €3 071 €1 760 €9 524 €---
1112 847 €2 983 €1 672 €9 864 €---
1213 104 €2 892 €1 580 €10 212 €---
1313 366 €2 797 €1 486 €10 569 €---
1413 633 €2 700 €1 388 €10 934 €---
1513 906 €2 599 €1 288 €11 307 €---
1614 184 €2 495 €1 183 €11 689 €---
1714 468 €2 387 €1 076 €12 081 €---
1814 757 €2 276 €965 €12 481 €---
1915 052 €2 161 €850 €12 891 €---
2015 354 €2 043 €732 €13 311 €---
2115 661 €1 920 €609 €13 740 €---
2215 974 €1 794 €483 €14 180 €---
2316 293 €1 663 €352 €14 630 €---
2416 619 €1 528 €217 €15 091 €---
2516 952 €1 389 €77 €15 563 €---
TOTAL337 571 €79 883 €35 099 €257 689 €5 211 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 563 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 257 689 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 539 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 213 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 213 €-1 563 €+3 776 €
2+2 213 €+2 120 €+93 €
3+2 213 €+2 205 €+8 €
4+2 213 €+2 292 €-79 €
5+2 213 €+2 380 €-167 €
6+2 213 €+2 471 €-258 €
7+2 213 €+2 565 €-352 €
8+2 213 €+2 660 €-447 €
9+2 213 €+2 757 €-544 €
10+2 213 €+2 857 €-644 €
11+2 213 €+2 959 €-746 €
12+2 213 €+3 064 €-851 €
13+2 213 €+3 171 €-958 €
14+2 213 €+3 280 €-1 067 €
15+2 213 €+3 392 €-1 179 €
16+2 213 €+3 507 €-1 294 €
17+2 213 €+3 624 €-1 411 €
18+2 213 €+3 744 €-1 531 €
19+2 213 €+3 867 €-1 654 €
20+2 213 €+3 993 €-1 780 €
21+2 213 €+4 122 €-1 909 €
22+2 213 €+4 254 €-2 041 €
23+2 213 €+4 389 €-2 176 €
24+2 213 €+4 527 €-2 314 €
25+2 213 €+4 669 €-2 456 €
Total+55 325 €+77 307 €+-21 982 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 253 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →