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Détails du bien

VilleNogent-sur-Seine (10)
Surface85m²
Coût Total142 120€
Loyer Annuel13 002€
Rentabilité9.15%
Cashflow/mois+241€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 047,06 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

SEULEMENT CHEZ IMM'AUBE - A 15 MINUTES DE NOGENT SUR SEINE - Jolie fermette en PIERRES DE PAYS à finir de rénover comprenant : cuisine équipée et aménagée, une salle d'eau, un salon/séjour de plus de 30m2; un palier, une chambre. Cave et chalet de jardin. Le tout sur un beau jardin de près de 770m2. Venez découvrir ce petit havre de paix plein potentiel !

Ville : Nogent-sur-Seine
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10400
Total : 142 120€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 46 000€
Valeur du bien : 135 000€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 12.75€/m²/mois
Fourchette : 9.96€ - 16.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 1083€/mois
Loyer annuel estimé : 13002€/an
Fourchette totale : 847€ - 1386€/mois
Fourchette annuelle : 10164€ - 16633€/an
Rentabilité brute :9.15%
Fourchette de rentabilité :7.15% - 11.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 705,16 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :144 938 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-55 938€ (-38.6%)
Marge achat-revente :2 818€ (1.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :694,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :40,27€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 734,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 102,88€
Coût de l'assurance :12 080,20€
Taxe foncière : 1 300,18€/an
Soit par mois : 108,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 083,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 842,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :240,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 558 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et des équipements anciens
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 assumé - chambre nécessite une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, entretien de la cheminée
Quantité: salon (~25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 000 €(541 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Revêtement sol et peinture chambre: 15 m² × 200€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€ = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nogent-sur-Seine (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 25 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 083 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 002 €/an
Calcul : 1 083 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 587 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 120 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 483 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 300 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 371 €
Revenus locatifs : +13 002 €
Charges déductibles : -52 371 €
Résultat foncier Année 1 : -39 369 €(Déficit de 39 369 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 969 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 371 €/an
Revenus locatifs : +13 002 €
Charges déductibles : -6 371 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 631 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17968.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 002 €52 375 €4 592 €-39 373 €21 400 €17 973 €17 973 €
213 262 €6 251 €4 468 €7 011 €--10 962 €
313 527 €6 123 €4 339 €7 404 €--3 558 €
413 798 €5 990 €4 207 €7 807 €---
514 074 €5 854 €4 070 €8 220 €---
614 355 €5 712 €3 929 €8 643 €---
714 642 €5 566 €3 783 €9 076 €---
814 935 €5 415 €3 632 €9 520 €---
915 234 €5 259 €3 476 €9 974 €---
1015 538 €5 098 €3 315 €10 440 €---
1115 849 €4 932 €3 148 €10 917 €---
1216 166 €4 760 €2 976 €11 406 €---
1316 489 €4 582 €2 799 €11 907 €---
1416 819 €4 399 €2 615 €12 421 €---
1517 156 €4 209 €2 425 €12 947 €---
1617 499 €4 013 €2 230 €13 486 €---
1717 849 €3 810 €2 027 €14 038 €---
1818 206 €3 601 €1 818 €14 604 €---
1918 570 €3 385 €1 602 €15 185 €---
2018 941 €3 162 €1 378 €15 779 €---
2119 320 €2 931 €1 148 €16 389 €---
2219 706 €2 693 €909 €17 014 €---
2320 101 €2 446 €663 €17 654 €---
2420 503 €2 192 €409 €18 311 €---
2520 913 €1 929 €146 €18 984 €---
TOTAL416 452 €156 688 €66 103 €259 765 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 259 765 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 002 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 730 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 730 €-6 420 €+9 150 €
2+2 730 €0 €+2 730 €
3+2 730 €0 €+2 730 €
4+2 730 €+1 275 €+1 455 €
5+2 730 €+2 466 €+264 €
6+2 730 €+2 593 €+137 €
7+2 730 €+2 723 €+7 €
8+2 730 €+2 856 €-126 €
9+2 730 €+2 992 €-262 €
10+2 730 €+3 132 €-402 €
11+2 730 €+3 275 €-545 €
12+2 730 €+3 422 €-692 €
13+2 730 €+3 572 €-842 €
14+2 730 €+3 726 €-996 €
15+2 730 €+3 884 €-1 154 €
16+2 730 €+4 046 €-1 316 €
17+2 730 €+4 211 €-1 481 €
18+2 730 €+4 381 €-1 651 €
19+2 730 €+4 555 €-1 825 €
20+2 730 €+4 734 €-2 004 €
21+2 730 €+4 917 €-2 187 €
22+2 730 €+5 104 €-2 374 €
23+2 730 €+5 296 €-2 566 €
24+2 730 €+5 493 €-2 763 €
25+2 730 €+5 695 €-2 965 €
Total+68 250 €+77 929 €+-9 679 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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