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Maison à vendre

VilleThouars (79)
Surface81m²
Coût Total121 953€
Loyer Annuel6 873€
Rentabilité5.64%
Cashflow/mois-133€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 632 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 921,38 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 3 chambres, 1 parking: Garage, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

À vendre À THOUARS maison de TYPE 4 d'une surface de 81.46 m² comprenant 3 chambres. Garage, Jardin. Prix de vente : 74 632 € DPE : D (225) GES : B (7) Visite sur rendez-vous. Réception des offres à l'issue de la visite et sur présentation du dossier complet, en agence (adresses disponibles ) ou par envoi électronique avec accusé de réception jusqu'au 27 / 07 / 2026 (). Pour être recevable, l'offre d'achat devra être accompagnée d'un dossier complet à retirer le jour de la visite. Contact : Virginie SIVAULT () pour visite, rendez-vous et renseignements.

  • Personnes physiques prioritaires au sens du deuxième alinéa du III de l'article L. 443-11 Pas de frais d'agence. Prix sous conditions de ressources.

Offre et prix réservés prioritairement aux locataires d'un organisme HLM, conformément aux dispositions de l'article L443-11 du CCH relatif aux ventes de logements sociaux, et de la charte des ventes d'Immobilière 3F. (gedeon_53151_33460257)

Ville : Thouars
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79100
Coordonnées : 46.973282, -0.256218
Total : 121 953€
Prix d'acquisition : 74 632€
Travaux : 41 350€
Valeur du bien : 115 982€
Frais de notaire : 5 971€
Coût estimé : 5 971€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 7.07€/m²/mois
Fourchette : 5.72€ - 8.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 573€/mois
Loyer annuel estimé : 6873€/an
Fourchette totale : 463€ - 708€/mois
Fourchette annuelle : 5556€ - 8502€/an
Rentabilité brute :5.64%
Fourchette de rentabilité :4.56% - 6.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 408,67 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :114 102 €
Prix d'achat :74 632 €
Décote à l'achat :-39 470€ (-34.6%)
Marge achat-revente :-7 851€ (-6.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 953€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :612,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :35,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 648,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 793,81€
Coût de l'assurance :10 670,89€
Taxe foncière : 687,27€/an
Soit par mois : 57,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 572,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 705,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-132,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 225 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 81 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur la performance énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs du salon pour rafraîchir l'espace
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - quelques marques sur les murs

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 350 €(510 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:4 050€
    Isolation des combles perdus: 81 m² × 50€/m² = 4050€ (inclut main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 900€ = 9000€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 6000€ = 6000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres:1 500€
    Pose parquet flottant: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture murs salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thouars (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 050€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 573 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 873 €/an
Calcul : 573 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 251 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 953 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 427 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 687 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 715 €
Revenus locatifs : +6 873 €
Charges déductibles : -46 715 €
Résultat foncier Année 1 : -39 843 €(Déficit de 39 843 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 443 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 365 €/an
Revenus locatifs : +6 873 €
Charges déductibles : -5 365 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 507 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18442.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 632 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 511 €(65% de 74 632 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 764 €/an
Calcul : 48 511 € × 3,636% = 1 764 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 873 €46 719 €4 255 €-39 847 €21 400 €18 447 €18 447 €
27 010 €5 258 €4 144 €1 752 €--16 695 €
37 150 €5 143 €4 029 €2 007 €--14 687 €
47 293 €5 024 €3 910 €2 269 €--12 418 €
57 439 €4 901 €3 787 €2 539 €--9 880 €
67 588 €4 773 €3 659 €2 815 €--7 064 €
77 740 €4 640 €3 526 €3 099 €--3 965 €
87 895 €4 503 €3 389 €3 391 €--574 €
98 053 €4 361 €3 247 €3 691 €---
108 214 €4 214 €3 100 €4 000 €---
118 378 €4 062 €2 947 €4 316 €---
128 545 €3 904 €2 789 €4 642 €---
138 716 €3 740 €2 626 €4 976 €---
148 891 €3 570 €2 456 €5 320 €---
159 068 €3 395 €2 281 €5 674 €---
169 250 €3 213 €2 099 €6 037 €---
179 435 €3 025 €1 911 €6 410 €---
189 624 €2 830 €1 715 €6 794 €---
199 816 €2 627 €1 513 €7 189 €---
2010 012 €2 418 €1 304 €7 594 €---
2110 213 €2 201 €1 087 €8 011 €---
2210 417 €1 976 €862 €8 440 €---
2310 625 €1 744 €629 €8 882 €---
2410 838 €1 502 €388 €9 335 €---
2511 054 €1 253 €139 €9 802 €---
TOTAL220 136 €130 997 €61 794 €89 140 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 89 140 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 873 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 443 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 443 €-6 420 €+7 863 €
2+1 443 €0 €+1 443 €
3+1 443 €0 €+1 443 €
4+1 443 €0 €+1 443 €
5+1 443 €0 €+1 443 €
6+1 443 €0 €+1 443 €
7+1 443 €0 €+1 443 €
8+1 443 €0 €+1 443 €
9+1 443 €+935 €+508 €
10+1 443 €+1 200 €+243 €
11+1 443 €+1 295 €+148 €
12+1 443 €+1 393 €+50 €
13+1 443 €+1 493 €-50 €
14+1 443 €+1 596 €-153 €
15+1 443 €+1 702 €-259 €
16+1 443 €+1 811 €-368 €
17+1 443 €+1 923 €-480 €
18+1 443 €+2 038 €-595 €
19+1 443 €+2 157 €-714 €
20+1 443 €+2 278 €-835 €
21+1 443 €+2 403 €-960 €
22+1 443 €+2 532 €-1 089 €
23+1 443 €+2 664 €-1 221 €
24+1 443 €+2 801 €-1 358 €
25+1 443 €+2 940 €-1 497 €
Total+36 075 €+26 742 €+9 333 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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