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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleRouen (76)
Surface46m²
Coût Total99 140€
Loyer Annuel8 281€
Rentabilité8.35%
Cashflow/mois+108€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 58 000 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 1 260,87 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, 1 chambre, 1 parking: Box de stationnement, Pas de balcon, Non meublé

Rouen appartement T2 de 46 M2 Carrez au 6 eme étage à 15 minutes du centre ville . Diagnostic en D. Les charges comprenne le chauffage et l'eau froide. Cave Stationnement en sous sol Bus et commerces à proximité immédiat Géorisques : géorisques. gouv. fr Pour toutes informations complémentaires, contactez votre conseillère Immobilier Mabilia Salgueiro au O6 67 39 59 13. Agent commercial immatriculé au RSAC de ROUEN N° 509 052 742

Honoraires inclus de 16% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 50 000 euros. Dans une copropriété de 6 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat C Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 850.00 euros et 1170.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Rouen
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76000
Coordonnées : 49.443931, 1.133622
Total : 99 140€
Prix d'acquisition : 58 000€
Travaux : 36 500€
Valeur du bien : 94 500€
Frais de notaire : 4 640€
Coût estimé : 4 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46m²
Loyer prédit : 15.00€/m²/mois
Fourchette : 12.10€ - 18.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 690€/mois
Loyer annuel estimé : 8281€/an
Fourchette totale : 557€ - 855€/mois
Fourchette annuelle : 6681€ - 10264€/an
Rentabilité brute :8.35%
Fourchette de rentabilité :6.74% - 10.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 880,95 €/m²
Basé sur :169 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :86 524 €
Prix d'achat :58 000 €
Décote à l'achat :-28 524€ (-33.0%)
Marge achat-revente :-12 616€ (-14.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :488,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :24,79€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 513,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 373,55€
Coût de l'assurance :7 435,50€
Taxe foncière : 828,09€/an
Soit par mois : 69,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 690,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 582,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :107,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 181 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage actuel non conforme
Quantité: 1 système pour 46 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux placards et carrelage
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état moyen visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 500 €(793 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Installation d'une pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 46 m² × 10 000€/système = 10 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Menuiseries:6 500€
    Remplacement de 5 fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1 300€/fenêtre = 6 500€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Installation d'un chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4 000€/chauffe-eau = 4 000€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement de la cuisine complète (8 m²): 8 m² × 1 000€/m² = 8 000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation complète de la salle de bain (5 m²): 5 m² × 800€/m² = 4 000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:600€
    Peinture des murs et plafonds dans la chambre (12 m²): 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:1 400€
    Peinture des murs et plafonds dans le salon (20 m²): 20 m² × 70€/m² = 1 400€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rouen. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix ont été adaptés pour la région Normandie.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 690 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 281 €/an
Calcul : 690 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 279 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 140 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 297 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 828 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 904 €
Revenus locatifs : +8 281 €
Charges déductibles : -40 904 €
Résultat foncier Année 1 : -32 623 €(Déficit de 32 623 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 223 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 404 €/an
Revenus locatifs : +8 281 €
Charges déductibles : -4 404 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 877 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11223.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 58 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 700 €(65% de 58 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 371 €/an
Calcul : 37 700 € × 3,636% = 1 371 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 281 €40 907 €3 282 €-32 626 €21 400 €11 226 €11 226 €
28 447 €4 320 €3 194 €4 127 €--7 099 €
38 615 €4 229 €3 103 €4 387 €--2 713 €
48 788 €4 135 €3 010 €4 653 €---
58 964 €4 038 €2 913 €4 925 €---
69 143 €3 938 €2 812 €5 205 €---
79 326 €3 834 €2 709 €5 492 €---
89 512 €3 727 €2 601 €5 785 €---
99 702 €3 616 €2 491 €6 086 €---
109 896 €3 501 €2 376 €6 395 €---
1110 094 €3 383 €2 257 €6 712 €---
1210 296 €3 260 €2 135 €7 036 €---
1310 502 €3 134 €2 008 €7 369 €---
1410 712 €3 002 €1 877 €7 710 €---
1510 927 €2 867 €1 741 €8 060 €---
1611 145 €2 727 €1 601 €8 418 €---
1711 368 €2 582 €1 456 €8 786 €---
1811 595 €2 432 €1 307 €9 163 €---
1911 827 €2 277 €1 152 €9 550 €---
2012 064 €2 117 €991 €9 947 €---
2112 305 €1 951 €826 €10 354 €---
2212 551 €1 780 €655 €10 771 €---
2312 802 €1 603 €477 €11 199 €---
2413 058 €1 420 €294 €11 638 €---
2513 319 €1 230 €105 €12 089 €---
TOTAL265 241 €112 011 €47 374 €153 229 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 153 229 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 281 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 739 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 739 €-6 420 €+8 159 €
2+1 739 €0 €+1 739 €
3+1 739 €0 €+1 739 €
4+1 739 €+582 €+1 157 €
5+1 739 €+1 478 €+261 €
6+1 739 €+1 561 €+178 €
7+1 739 €+1 647 €+92 €
8+1 739 €+1 736 €+3 €
9+1 739 €+1 826 €-87 €
10+1 739 €+1 919 €-180 €
11+1 739 €+2 013 €-274 €
12+1 739 €+2 111 €-372 €
13+1 739 €+2 211 €-472 €
14+1 739 €+2 313 €-574 €
15+1 739 €+2 418 €-679 €
16+1 739 €+2 525 €-786 €
17+1 739 €+2 636 €-897 €
18+1 739 €+2 749 €-1 010 €
19+1 739 €+2 865 €-1 126 €
20+1 739 €+2 984 €-1 245 €
21+1 739 €+3 106 €-1 367 €
22+1 739 €+3 231 €-1 492 €
23+1 739 €+3 360 €-1 621 €
24+1 739 €+3 492 €-1 753 €
25+1 739 €+3 627 €-1 888 €
Total+43 475 €+45 969 €+-2 494 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 72 jours
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