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Appartement à vendre

VilleLunéville (54)
Surface105m²
Coût Total158 230€
Loyer Annuel10 190€
Rentabilité6.44%
Cashflow/mois-57€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 1 009,52 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, 3 chambres, Pas de balcon

L'agence Immoverdeaux vous propose à la vente cet appartement de 105m² au 2ème étage d'un immeuble de 3 étages. Situé à deux pas de la gare et des commerces, c'est l'appartement idéal pour une petite famille. Il se compose d'une cuisine, un salon, un séjour, 2 chambres et une salle d'eau avec wc. Le plus : une 3ème chambre parentale avec salle d'eau et wc. Fenêtres bois double vitrage. Chauffage gaz. (Les honoraires sont à la charge du vendeur). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site géorisques :

Ville : Lunéville
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54300
Coordonnées : 48.590237, 6.503800
Total : 158 230€
Prix d'acquisition : 106 000€
Travaux : 43 750€
Valeur du bien : 149 750€
Frais de notaire : 8 480€
Coût estimé : 8 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 8.09€/m²/mois
Fourchette : 6.48€ - 10.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 849€/mois
Loyer annuel estimé : 10190€/an
Fourchette totale : 680€ - 1060€/mois
Fourchette annuelle : 8165€ - 12718€/an
Rentabilité brute :6.44%
Fourchette de rentabilité :5.16% - 8.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 077,03 €/m²
Basé sur :114 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :113 089 €
Prix d'achat :106 000 €
Décote à l'achat :-7 089€ (-6.3%)
Marge achat-revente :-45 141€ (-39.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 230€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :775,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :46,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 821,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 349,86€
Coût de l'assurance :13 845,12€
Taxe foncière : 1 019,03€/an
Soit par mois : 84,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 849,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 906,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-57,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 323 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres bois double vitrage par des fenêtres double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 105 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 750 €(417 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lunéville (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 849 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 190 €/an
Calcul : 849 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 154 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 230 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 554 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 019 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 477 €
Revenus locatifs : +10 190 €
Charges déductibles : -50 477 €
Résultat foncier Année 1 : -40 287 €(Déficit de 40 287 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 887 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 727 €/an
Revenus locatifs : +10 190 €
Charges déductibles : -6 727 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 463 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18886.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 106 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 900 €(65% de 106 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 505 €/an
Calcul : 68 900 € × 3,636% = 2 505 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 190 €50 482 €5 159 €-40 292 €21 400 €18 892 €18 892 €
210 394 €6 593 €5 020 €3 801 €--15 091 €
310 602 €6 450 €4 877 €4 152 €--10 939 €
410 814 €6 302 €4 729 €4 513 €--6 426 €
511 030 €6 148 €4 575 €4 882 €--1 544 €
611 251 €5 990 €4 417 €5 261 €---
711 476 €5 826 €4 253 €5 650 €---
811 705 €5 657 €4 084 €6 049 €---
911 940 €5 482 €3 909 €6 458 €---
1012 178 €5 301 €3 729 €6 877 €---
1112 422 €5 115 €3 542 €7 307 €---
1212 670 €4 922 €3 349 €7 749 €---
1312 924 €4 722 €3 149 €8 202 €---
1413 182 €4 516 €2 943 €8 666 €---
1513 446 €4 303 €2 730 €9 143 €---
1613 715 €4 083 €2 510 €9 632 €---
1713 989 €3 855 €2 282 €10 134 €---
1814 269 €3 620 €2 047 €10 649 €---
1914 554 €3 377 €1 804 €11 178 €---
2014 845 €3 125 €1 553 €11 720 €---
2115 142 €2 866 €1 293 €12 277 €---
2215 445 €2 597 €1 024 €12 848 €---
2315 754 €2 320 €747 €13 434 €---
2416 069 €2 033 €460 €14 036 €---
2516 390 €1 737 €164 €14 653 €---
TOTAL326 399 €157 421 €74 350 €168 978 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 168 978 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 190 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 140 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 140 €-6 420 €+8 560 €
2+2 140 €0 €+2 140 €
3+2 140 €0 €+2 140 €
4+2 140 €0 €+2 140 €
5+2 140 €0 €+2 140 €
6+2 140 €+1 115 €+1 025 €
7+2 140 €+1 695 €+445 €
8+2 140 €+1 815 €+325 €
9+2 140 €+1 937 €+203 €
10+2 140 €+2 063 €+77 €
11+2 140 €+2 192 €-52 €
12+2 140 €+2 325 €-185 €
13+2 140 €+2 461 €-321 €
14+2 140 €+2 600 €-460 €
15+2 140 €+2 743 €-603 €
16+2 140 €+2 890 €-750 €
17+2 140 €+3 040 €-900 €
18+2 140 €+3 195 €-1 055 €
19+2 140 €+3 353 €-1 213 €
20+2 140 €+3 516 €-1 376 €
21+2 140 €+3 683 €-1 543 €
22+2 140 €+3 854 €-1 714 €
23+2 140 €+4 030 €-1 890 €
24+2 140 €+4 211 €-2 071 €
25+2 140 €+4 396 €-2 256 €
Total+53 500 €+50 693 €+2 807 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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