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F4

VilleToulon (83)
Surface69m²
Coût Total104 700€
Loyer Annuel10 454€
Rentabilité9.98%
Cashflow/mois+243€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 80 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 159,42 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

F4 - Je vends cet appartement de type F4 de 69 m² situé au 4ème étage d'un immeuble de 12 étages à Toulon, construit en 1962. Cet appartement comprend 3 chambres, 1 salle de bain et une cuisine équipée. Il bénéficie d'une exposition au sud et d'un jardin.

  • Bon état général
  • 1 place de parking
  • Gardien
  • Ascenseur L'appartement est situé dans un quartier calme et agréable. Chauffage individuel au gaz. Classe énergie C - Classe climat C. N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite.
Ville : Toulon
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83200
Coordonnées : 43.127480, 5.896590
Total : 104 700€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 18 300€
Valeur du bien : 98 300€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 12.63€/m²/mois
Fourchette : 9.75€ - 16.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 871€/mois
Loyer annuel estimé : 10454€/an
Fourchette totale : 673€ - 1128€/mois
Fourchette annuelle : 8072€ - 13537€/an
Rentabilité brute :9.98%
Fourchette de rentabilité :7.71% - 12.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 166,67 €/m²
Basé sur :325 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :149 500 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-69 500€ (-46.5%)
Marge achat-revente :44 800€ (30.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :511,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :29,67€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 540,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 698,08€
Coût de l'assurance :8 899,50€
Taxe foncière : 1 045,36€/an
Soit par mois : 87,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 871,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 628,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :243,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture, et vérification de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon nécessite des travaux de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 300 €(265 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:7 000€
    Douche: 1 × 1500€ = 1500€, Lavabo: 1 × 600€ = 600€, WC: 1 × 400€ = 400€, Carrelage murs (5 m²): 5 × 70€/m² = 350€, Carrelage sol (5 m²): 5 × 70€/m² = 350€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 800€
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète (10 m²): 6000€, Peinture: 10 m² × 30€/m² = 300€, Vérification plomberie: 500€, Vérification électricité: 500€, Main d'œuvre: 700€
  • Chambres:1 800€
    Peinture murs et plafonds (36 m²): 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 720€
  • Salon:1 500€
    Peinture murs et plafonds (20 m²): 20 m² × 30€/m² = 600€, Vérification électricité: 500€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulon. Les prix incluent la main d'œuvre. Les coûts de matériaux et de main d'œuvre sont adaptés à la région Provence-Alpes-Côte d'Azur.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 871 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 454 €/an
Calcul : 871 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 379 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 700 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 356 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 045 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 081 €
Revenus locatifs : +10 454 €
Charges déductibles : -23 081 €
Résultat foncier Année 1 : -12 627 €(Déficit de 12 627 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 927 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 781 €/an
Revenus locatifs : +10 454 €
Charges déductibles : -4 781 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 673 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1927.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 454 €23 084 €3 383 €-12 630 €10 700 €1 930 €1 930 €
210 663 €4 693 €3 291 €5 970 €---
310 876 €4 598 €3 197 €6 278 €---
411 093 €4 501 €3 099 €6 593 €---
511 315 €4 400 €2 998 €6 916 €---
611 542 €4 296 €2 894 €7 246 €---
711 773 €4 188 €2 787 €7 584 €---
812 008 €4 077 €2 676 €7 931 €---
912 248 €3 962 €2 561 €8 286 €---
1012 493 €3 843 €2 442 €8 650 €---
1112 743 €3 721 €2 319 €9 022 €---
1212 998 €3 594 €2 193 €9 404 €---
1313 258 €3 463 €2 062 €9 795 €---
1413 523 €3 328 €1 927 €10 195 €---
1513 793 €3 188 €1 787 €10 605 €---
1614 069 €3 044 €1 642 €11 025 €---
1714 351 €2 895 €1 493 €11 456 €---
1814 638 €2 741 €1 339 €11 897 €---
1914 930 €2 581 €1 180 €12 349 €---
2015 229 €2 417 €1 015 €12 812 €---
2115 534 €2 247 €846 €13 287 €---
2215 844 €2 071 €670 €13 773 €---
2316 161 €1 890 €488 €14 271 €---
2416 484 €1 702 €301 €14 782 €---
2516 814 €1 509 €107 €15 305 €---
TOTAL334 833 €102 032 €48 698 €232 802 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 232 802 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 454 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 195 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 195 €-3 210 €+5 405 €
2+2 195 €+1 212 €+983 €
3+2 195 €+1 883 €+312 €
4+2 195 €+1 978 €+217 €
5+2 195 €+2 075 €+120 €
6+2 195 €+2 174 €+21 €
7+2 195 €+2 275 €-80 €
8+2 195 €+2 379 €-184 €
9+2 195 €+2 486 €-291 €
10+2 195 €+2 595 €-400 €
11+2 195 €+2 707 €-512 €
12+2 195 €+2 821 €-626 €
13+2 195 €+2 938 €-743 €
14+2 195 €+3 058 €-863 €
15+2 195 €+3 182 €-987 €
16+2 195 €+3 308 €-1 113 €
17+2 195 €+3 437 €-1 242 €
18+2 195 €+3 569 €-1 374 €
19+2 195 €+3 705 €-1 510 €
20+2 195 €+3 844 €-1 649 €
21+2 195 €+3 986 €-1 791 €
22+2 195 €+4 132 €-1 937 €
23+2 195 €+4 281 €-2 086 €
24+2 195 €+4 435 €-2 240 €
25+2 195 €+4 592 €-2 397 €
Total+54 875 €+69 841 €+-14 966 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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