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Maison 3 pièces 68 m²

Bien expiré
VilleTonnerre (89)
Surface68m²
Coût Total99 950€
Loyer Annuel5 674€
Rentabilité5.68%
Cashflow/mois-98€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 39 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 573,53 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison à vendre de 68,5 m² avec sous-sol et jardin, idéalement située à Tonnerre. Cette maison nécessite un bon rafraichissement qui vous permettra de profiter de ses 2 chambres, d'un séjour lumineux et un espace extérieur agréable. Parfaite pour primo-accédants ou investisseurs recherchant un bien à remettre à son goût. Prix demandé : 39 000 EUR. Contactez-nous pour organiser une visite et découvrir tout le potentiel de cette maison. DPE G. Référence agence : 3947 Référence annonce : 3F8O-XXQ-1EI Date de réalisation du diagnostic : 06/03/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : 2400 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2024 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Tonnerre
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89700
Coordonnées : 47.869930, 3.952001
Total : 99 950€
Prix d'acquisition : 39 000€
Travaux : 57 830€
Valeur du bien : 96 830€
Frais de notaire : 3 120€
Coût estimé : 3 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 6.95€/m²/mois
Fourchette : 5.52€ - 8.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 473€/mois
Loyer annuel estimé : 5674€/an
Fourchette totale : 376€ - 595€/mois
Fourchette annuelle : 4506€ - 7145€/an
Rentabilité brute :5.68%
Fourchette de rentabilité :4.51% - 7.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 950€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :495,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :28,32€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 523,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 558,65€
Coût de l'assurance :8 495,75€
Taxe foncière : 567,43€/an
Soit par mois : 47,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 472,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 570,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-97,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 68 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur le score DPE
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Maison
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire
Quantité: toute la plomberie
Raison: Normes plomberie - Maison

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 830 €(850 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:4 080€
    Isolation toiture/combles: 68 m² × 60€/m² = 4080€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:5 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 9000€ = 9000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation lourde chambres: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:3 750€
    Rénovation lourde salon: 25 m² × 150€/m² = 3750€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise aux normes plomberie générale: 1 plomberie complète × 3000€ = 3000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tonnerre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 580€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 473 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 674 €/an
Calcul : 473 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 355 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 950 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 340 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 567 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 830 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 092 €
Revenus locatifs : +5 674 €
Charges déductibles : -62 092 €
Résultat foncier Année 1 : -56 418 €(Déficit de 56 418 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 018 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 262 €/an
Revenus locatifs : +5 674 €
Charges déductibles : -4 262 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 412 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35018.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 39 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 350 €(65% de 39 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 922 €/an
Calcul : 25 350 € × 3,636% = 922 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 674 €62 096 €3 358 €-56 421 €21 400 €35 021 €35 021 €
25 788 €4 176 €3 269 €1 611 €--33 410 €
35 904 €4 084 €3 177 €1 819 €--31 591 €
46 022 €3 989 €3 081 €2 033 €--29 558 €
56 142 €3 890 €2 983 €2 252 €--27 306 €
66 265 €3 788 €2 881 €2 477 €--24 829 €
76 390 €3 682 €2 775 €2 708 €--22 121 €
86 518 €3 573 €2 666 €2 945 €--19 175 €
96 648 €3 460 €2 553 €3 189 €--15 987 €
106 781 €3 343 €2 436 €3 439 €--12 548 €
116 917 €3 222 €2 314 €3 695 €--8 853 €
127 055 €3 097 €2 189 €3 959 €---
137 196 €2 967 €2 060 €4 229 €---
147 340 €2 833 €1 926 €4 507 €---
157 487 €2 694 €1 787 €4 793 €---
167 637 €2 551 €1 644 €5 086 €---
177 790 €2 402 €1 495 €5 387 €---
187 945 €2 249 €1 342 €5 696 €---
198 104 €2 090 €1 183 €6 014 €---
208 266 €1 926 €1 019 €6 341 €---
218 432 €1 756 €849 €6 676 €---
228 600 €1 580 €673 €7 020 €---
238 772 €1 398 €491 €7 374 €---
248 948 €1 210 €303 €7 738 €---
259 127 €1 015 €108 €8 112 €---
TOTAL181 749 €129 070 €48 559 €52 679 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 52 679 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 674 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 192 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 192 €-6 420 €+7 612 €
2+1 192 €0 €+1 192 €
3+1 192 €0 €+1 192 €
4+1 192 €0 €+1 192 €
5+1 192 €0 €+1 192 €
6+1 192 €0 €+1 192 €
7+1 192 €0 €+1 192 €
8+1 192 €0 €+1 192 €
9+1 192 €0 €+1 192 €
10+1 192 €0 €+1 192 €
11+1 192 €0 €+1 192 €
12+1 192 €+1 188 €+4 €
13+1 192 €+1 269 €-77 €
14+1 192 €+1 352 €-160 €
15+1 192 €+1 438 €-246 €
16+1 192 €+1 526 €-334 €
17+1 192 €+1 616 €-424 €
18+1 192 €+1 709 €-517 €
19+1 192 €+1 804 €-612 €
20+1 192 €+1 902 €-710 €
21+1 192 €+2 003 €-811 €
22+1 192 €+2 106 €-914 €
23+1 192 €+2 212 €-1 020 €
24+1 192 €+2 321 €-1 129 €
25+1 192 €+2 433 €-1 241 €
Total+29 800 €+18 460 €+11 340 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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