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Immeuble 500 m² Thiers

Bien expiré
VilleThiers (63)
Surface500m²
Coût Total558 244€
Loyer Annuel49 377€
Rentabilité8.84%
Cashflow/mois+776€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 423 300 €
Surface : 500 m²
Prix au m² : 846,6 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble à vendre THIERS (63)

JEAN GUY GIRAUD ET PHILIPPE MOGIER MANDATAIRE IMMOBILIER OPTIMHOME vous propose un immeuble idéalement situé proche centre ville, gare ,commerce ,école, et a 3 km autoroute

cette immeuble est compose de 10 appartements : 7 appartements sont déjà loués deux appartement sont a rénover un appartement pouvant être loue un garage loue de trois pièces supplémentaire en rdc il y a 4 f 3 DONT 3 meublé tous loué et un loué non meublé il y a 1 F 2 meublé et loué il y a 2 f 2 bis meublé et loué il reste a rénover un F 2 et un studio un F 2 meublé louable

bien a visiter et a saisir Les honoraires sont à la charge du vendeur. Le Diagnostic de Performance Énergétique(DPE) a été réalisé selon une méthode valable mais non fiable et non-opposable. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr.

Contactez Jean-Guy GIRAUD Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°392 156 188 Greffe de CUSSET) [Coordonnées masquées] (réf. 604305 ) Référence annonce : 830031900505 Date de réalisation du diagnostic : 01/04/2021 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 097 € et 1 331 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2015 (abonnements compris)

Ville : Thiers
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63300
Coordonnées : 45.865547, 3.481208
Total : 558 244€
Prix d'acquisition : 423 300€
Travaux : 101 080€
Valeur du bien : 524 380€
Frais de notaire : 33 864€
Coût estimé : 33 864€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 500m²
Loyer prédit : 8.23€/m²/mois
Fourchette : 6.27€ - 10.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 4115€/mois
Loyer annuel estimé : 49377€/an
Fourchette totale : 3135€ - 5401€/mois
Fourchette annuelle : 37618€ - 64811€/an
Rentabilité brute :8.84%
Fourchette de rentabilité :6.74% - 11.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 819,44 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :909 720 €
Prix d'achat :423 300 €
Décote à l'achat :-486 420€ (-53.5%)
Marge achat-revente :351 476€ (38.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :558 244€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 764,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :162,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 927,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :271 211,36€
Coût de l'assurance :48 846,35€
Taxe foncière : 4 937,66€/an
Soit par mois : 411,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 114,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 339,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :775,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 500 m²
Raison: DPE E - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 62 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 500 m²)
Raison: DPE E - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 500 m²
Raison: DPE E - Immeuble - Amélioration significative du score DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine à rénover
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain à rénover
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :101 080 €(202 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:25 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 13000€
  • Menuiseries:37 200€
    Fenêtres double vitrage: 62 fenêtres × 600€ = 37200€ (pose comprise)
  • Eau chaude:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Cuisine:18 500€
    Rénovation complète cuisine: 8000€ + Électroménager: 1000€ + Main d'œuvre: 500€ = 9500€
  • Salle de bain:11 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 320€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:660€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 30€/m² = 660€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€
  • Autres pièces - Peinture:300€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 30€/m² = 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thiers (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 68 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 115 €/mois
Revenus locatifs annuels : 49 377 €/an
Calcul : 4 115 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 18 739 €/an
Base de calcul : Emprunt de 558 244 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 954 €/an
Calcul : 163 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 938 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 101 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 126 710 €
Revenus locatifs : +49 377 €
Charges déductibles : -126 710 €
Résultat foncier Année 1 : -77 334 €(Déficit de 77 334 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 55 934 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 25 630 €/an
Revenus locatifs : +49 377 €
Charges déductibles : -25 630 €
Résultat foncier Années 2+ : 23 746 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 55933.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 423 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 275 145 €(65% de 423 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 005 €/an
Calcul : 275 145 € × 3,636% = 10 005 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
149 377 €126 728 €18 757 €-77 352 €21 400 €55 952 €55 952 €
250 364 €25 150 €18 259 €25 214 €--30 738 €
351 371 €24 635 €17 744 €26 736 €--4 002 €
452 399 €24 102 €17 211 €28 297 €---
553 447 €23 551 €16 659 €29 896 €---
654 516 €22 980 €16 089 €31 536 €---
755 606 €22 390 €15 499 €33 216 €---
856 718 €21 779 €14 888 €34 939 €---
957 853 €21 148 €14 256 €36 705 €---
1059 010 €20 494 €13 603 €38 515 €---
1160 190 €19 818 €12 927 €40 371 €---
1261 394 €19 119 €12 227 €42 275 €---
1362 621 €18 395 €11 504 €44 226 €---
1463 874 €17 647 €10 755 €46 227 €---
1565 151 €16 873 €9 981 €48 279 €---
1666 454 €16 071 €9 180 €50 383 €---
1767 783 €15 243 €8 351 €52 541 €---
1869 139 €14 385 €7 494 €54 754 €---
1970 522 €13 498 €6 607 €57 024 €---
2071 932 €12 581 €5 689 €59 352 €---
2173 371 €11 631 €4 740 €61 740 €---
2274 838 €10 649 €3 758 €64 189 €---
2376 335 €9 633 €2 742 €66 702 €---
2477 862 €8 582 €1 690 €69 280 €---
2579 419 €7 495 €603 €71 925 €---
TOTAL1 581 547 €544 579 €271 211 €1 036 968 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 036 968 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 49 377 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 369 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 369 €-6 420 €+16 789 €
2+10 369 €0 €+10 369 €
3+10 369 €0 €+10 369 €
4+10 369 €+7 288 €+3 081 €
5+10 369 €+8 969 €+1 400 €
6+10 369 €+9 461 €+908 €
7+10 369 €+9 965 €+404 €
8+10 369 €+10 482 €-113 €
9+10 369 €+11 011 €-642 €
10+10 369 €+11 555 €-1 186 €
11+10 369 €+12 111 €-1 742 €
12+10 369 €+12 682 €-2 313 €
13+10 369 €+13 268 €-2 899 €
14+10 369 €+13 868 €-3 499 €
15+10 369 €+14 484 €-4 115 €
16+10 369 €+15 115 €-4 746 €
17+10 369 €+15 762 €-5 393 €
18+10 369 €+16 426 €-6 057 €
19+10 369 €+17 107 €-6 738 €
20+10 369 €+17 806 €-7 437 €
21+10 369 €+18 522 €-8 153 €
22+10 369 €+19 257 €-8 888 €
23+10 369 €+20 011 €-9 642 €
24+10 369 €+20 784 €-10 415 €
25+10 369 €+21 577 €-11 208 €
Total+259 225 €+311 090 €+-51 865 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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