Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Immeuble 500 m² Thiers

VilleThiers (63)
Surface500
Coût Total558 244
Loyer Annuel49 377
Rentabilité8.84%
Cashflow/mois+776
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 423 300 €
Surface : 500 m²
Prix au m² : 846,6 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble à vendre THIERS (63)

JEAN GUY GIRAUD ET PHILIPPE MOGIER MANDATAIRE IMMOBILIER OPTIMHOME vous propose un immeuble idéalement situé proche centre ville, gare ,commerce ,école, et a 3 km autoroute

cette immeuble est compose de 10 appartements : 7 appartements sont déjà loués deux appartement sont a rénover un appartement pouvant être loue un garage loue de trois pièces supplémentaire en rdc il y a 4 f 3 DONT 3 meublé tous loué et un loué non meublé il y a 1 F 2 meublé et loué il y a 2 f 2 bis meublé et loué il reste a rénover un F 2 et un studio un F 2 meublé louable

bien a visiter et a saisir Les honoraires sont à la charge du vendeur. Le Diagnostic de Performance Énergétique(DPE) a été réalisé selon une méthode valable mais non fiable et non-opposable. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr.

Contactez Jean-Guy GIRAUD Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°392 156 188 Greffe de CUSSET) [Coordonnées masquées] (réf. 604305 ) Référence annonce : 830031900505 Date de réalisation du diagnostic : 01/04/2021 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 097 € et 1 331 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2015 (abonnements compris)

Ville : Thiers
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63300
Coordonnées : 45.865547, 3.481208
Total : 558 244
Prix d'acquisition : 423 300
Travaux : 101 080
Valeur du bien : 524 380
Frais de notaire : 33 864
Coût estimé : 33 864
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 500
Loyer prédit : 8.23€/m²/mois
Fourchette : 6.27€ - 10.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 4115€/mois
Loyer annuel estimé : 49377€/an
Fourchette totale : 3135€ - 5401€/mois
Fourchette annuelle : 37618€ - 64811€/an
Rentabilité brute :8.84%
Fourchette de rentabilité :6.74% - 11.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 819,44 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :909 720
Prix d'achat :423 300
Décote à l'achat :-486 420 (-53.5%)
Marge achat-revente :351 476€ (38.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :558 244
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 764,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :162,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 927,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :271 211,36
Coût de l'assurance :48 846,35
Taxe foncière : 4 937,66€/an
Soit par mois : 411,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 114,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 339,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :775,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 500 m²
Raison: DPE E - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 62 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 500 m²)
Raison: DPE E - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 500 m²
Raison: DPE E - Immeuble - Amélioration significative du score DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine à rénover
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain à rénover
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :101 080(202 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:25 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 13000€
  • Menuiseries:37 200
    Fenêtres double vitrage: 62 fenêtres × 600€ = 37200€ (pose comprise)
  • Eau chaude:6 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Cuisine:18 500
    Rénovation complète cuisine: 8000€ + Électroménager: 1000€ + Main d'œuvre: 500€ = 9500€
  • Salle de bain:11 000
    Rénovation complète salle de bain: 5000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 320
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:660
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 30€/m² = 660€
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€
  • Autres pièces - Peinture:300
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 30€/m² = 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thiers (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 68 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 115 €/mois
Revenus locatifs annuels : 49 377 €/an
Calcul : 4 115 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 18 739 €/an
Base de calcul : Emprunt de 558 244 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 954 €/an
Calcul : 163 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 938 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 101 080
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 126 710
Revenus locatifs : +49 377
Charges déductibles : -126 710
Résultat foncier Année 1 : -77 334(Déficit de 77 334 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 55 934
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 25 630 €/an
Revenus locatifs : +49 377
Charges déductibles : -25 630
Résultat foncier Années 2+ : 23 746 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 55933.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 423 300
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 275 145(65% de 423 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 005 €/an
Calcul : 275 145 € × 3,636% = 10 005
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
149 377126 72818 757-77 35221 400 €55 952 €55 952 €
250 36425 15018 25925 214--30 738 €
351 37124 63517 74426 736--4 002 €
452 39924 10217 21128 297---
553 44723 55116 65929 896---
654 51622 98016 08931 536---
755 60622 39015 49933 216---
856 71821 77914 88834 939---
957 85321 14814 25636 705---
1059 01020 49413 60338 515---
1160 19019 81812 92740 371---
1261 39419 11912 22742 275---
1362 62118 39511 50444 226---
1463 87417 64710 75546 227---
1565 15116 8739 98148 279---
1666 45416 0719 18050 383---
1767 78315 2438 35152 541---
1869 13914 3857 49454 754---
1970 52213 4986 60757 024---
2071 93212 5815 68959 352---
2173 37111 6314 74061 740---
2274 83810 6493 75864 189---
2376 3359 6332 74266 702---
2477 8628 5821 69069 280---
2579 4197 49560371 925---
TOTAL1 581 547544 579271 2111 036 96821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 036 968
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 49 377 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 369 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 369-6 420+16 789
2+10 3690+10 369
3+10 3690+10 369
4+10 369+7 288+3 081
5+10 369+8 969+1 400
6+10 369+9 461+908
7+10 369+9 965+404
8+10 369+10 482-113
9+10 369+11 011-642
10+10 369+11 555-1 186
11+10 369+12 111-1 742
12+10 369+12 682-2 313
13+10 369+13 268-2 899
14+10 369+13 868-3 499
15+10 369+14 484-4 115
16+10 369+15 115-4 746
17+10 369+15 762-5 393
18+10 369+16 426-6 057
19+10 369+17 107-6 738
20+10 369+17 806-7 437
21+10 369+18 522-8 153
22+10 369+19 257-8 888
23+10 369+20 011-9 642
24+10 369+20 784-10 415
25+10 369+21 577-11 208
Total+259 225+311 090+-51 865
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →