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Achat : Maison (88100)

VilleSaint-Dié-des-Vosges (88)
Surface73m²
Coût Total129 690€
Loyer Annuel7 698€
Rentabilité5.94%
Cashflow/mois-180€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 81 750 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 119,86 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 73 m², 3 pièces, 2 chambres, 600 m² de terrain, 1 place de parking

EN EXCLUSIVITÉ TOPIMMO ! Saint-Dié

Appartement en duplex d'une surface de 73.37 m2 situé au 1er et dernier étage d'une petite copropriété calme au coeur de ville, proche de toutes les commodités, se compose comme suit : entrée, W.C, cuisine, salon-séjour. A l'étage : 2 chambres, salle de bains + W.C

Cave

Place de stationnement privative

Faibles charges de copropriété

Mandat 1572

mes-risques/connaitre-les-risques-pres-de-chez-moi/rapport2?form-adresse=trueetisCadastre=falseetcity=Saint-Di%C3%A9-des-Vosgesettype=municipalityettypeForm=adresseetcodeInsee=88413etlon=6.940983etlat=etgo back=%2FetpropertiesType=municipalityetadresse=88100+Saint-Di%C3%A9-des-Vosges

Copropriété de 31 lots - dont 10 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 852 euros.

Copropriété (31 lots)

dont 10 lots d'habitation

pas de procédure en cours

Charges annuelles : 852 €

Ville : Saint-Dié-des-Vosges
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88100
Coordonnées : 48.284749, 6.952454
Total : 129 690€
Prix d'acquisition : 81 750€
Travaux : 41 400€
Valeur du bien : 123 150€
Frais de notaire : 6 540€
Coût estimé : 6 540€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 8.79€/m²/mois
Fourchette : 6.84€ - 11.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 642€/mois
Loyer annuel estimé : 7698€/an
Fourchette totale : 499€ - 824€/mois
Fourchette annuelle : 5992€ - 9891€/an
Rentabilité brute :5.94%
Fourchette de rentabilité :4.62% - 7.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 156,34 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :84 412 €
Prix d'achat :81 750 €
Décote à l'achat :-2 662€ (-3.2%)
Marge achat-revente :-45 278€ (-53.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 690€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :634,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :51,88€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 686,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 733,25€
Coût de l'assurance :15 562,80€
Taxe foncière : 769,83€/an
Soit par mois : 64,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 71,00€/mois
Soit par an : 852,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 641,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 821,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-180,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 217 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions pour moderniser la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3.5/5 visible - nécessite léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 400 €(567 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:11 700€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€, Main d'œuvre: 900€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:800€
    Peinture cuisine: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 60 m² × 20€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Dié-des-Vosges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 28 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 642 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 698 €/an
Calcul : 642 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 212 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 690 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 623 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 770 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 852 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 856 €
Revenus locatifs : +7 698 €
Charges déductibles : -47 856 €
Résultat foncier Année 1 : -40 158 €(Déficit de 40 158 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 758 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 456 €/an
Revenus locatifs : +7 698 €
Charges déductibles : -6 456 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 242 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18757.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 81 750 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 138 €(65% de 81 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 932 €/an
Calcul : 53 138 € × 3,636% = 1 932 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 698 €47 860 €4 216 €-40 162 €21 400 €18 762 €18 762 €
27 852 €6 347 €4 102 €1 506 €--17 256 €
38 009 €6 229 €3 985 €1 780 €--15 476 €
48 170 €6 108 €3 864 €2 062 €--13 414 €
58 333 €5 982 €3 738 €2 350 €--11 064 €
68 500 €5 853 €3 609 €2 647 €--8 417 €
78 670 €5 719 €3 475 €2 950 €--5 467 €
88 843 €5 581 €3 336 €3 262 €--2 205 €
99 020 €5 438 €3 193 €3 582 €---
109 200 €5 290 €3 046 €3 910 €---
119 384 €5 137 €2 893 €4 247 €---
129 572 €4 980 €2 735 €4 592 €---
139 763 €4 816 €2 572 €4 947 €---
149 959 €4 648 €2 404 €5 311 €---
1510 158 €4 474 €2 229 €5 684 €---
1610 361 €4 294 €2 050 €6 067 €---
1710 568 €4 108 €1 864 €6 460 €---
1810 779 €3 916 €1 671 €6 864 €---
1910 995 €3 717 €1 473 €7 278 €---
2011 215 €3 512 €1 268 €7 703 €---
2111 439 €3 300 €1 056 €8 139 €---
2211 668 €3 081 €836 €8 587 €---
2311 901 €2 854 €610 €9 047 €---
2412 139 €2 620 €376 €9 519 €---
2512 382 €2 378 €134 €10 004 €---
TOTAL246 579 €158 242 €60 733 €88 337 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 88 337 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 698 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 617 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 617 €-6 420 €+8 037 €
2+1 617 €0 €+1 617 €
3+1 617 €0 €+1 617 €
4+1 617 €0 €+1 617 €
5+1 617 €0 €+1 617 €
6+1 617 €0 €+1 617 €
7+1 617 €0 €+1 617 €
8+1 617 €0 €+1 617 €
9+1 617 €+413 €+1 204 €
10+1 617 €+1 173 €+444 €
11+1 617 €+1 274 €+343 €
12+1 617 €+1 378 €+239 €
13+1 617 €+1 484 €+133 €
14+1 617 €+1 593 €+24 €
15+1 617 €+1 705 €-88 €
16+1 617 €+1 820 €-203 €
17+1 617 €+1 938 €-321 €
18+1 617 €+2 059 €-442 €
19+1 617 €+2 183 €-566 €
20+1 617 €+2 311 €-694 €
21+1 617 €+2 442 €-825 €
22+1 617 €+2 576 €-959 €
23+1 617 €+2 714 €-1 097 €
24+1 617 €+2 856 €-1 239 €
25+1 617 €+3 001 €-1 384 €
Total+40 425 €+26 501 €+13 924 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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