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Détails du bien

Bien expiré
VilleColomiers (31)
Surface76.38m²
Coût Total144 750€
Loyer Annuel10 392€
Rentabilité7.18%
Cashflow/mois+13€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 76.38 m²
Prix au m² : 1 374,71 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Climatiseur réversible Mixte, Nombre d'égages : 7, Jardin

COLOMIERS - Bascule oratoire, proche centre ville, au troisième étage d'un immeuble équipé d'un ascenseur, découvrez cet appartement T3/4 de 76m² traversant. Il dispose d'un séjour ouvrant sur un balcon de 12m², ainsi qu'une cuisine séparée et un cellier, vous trouverez également le WC séparé, la salle d'eau, les deux chambres et leur dressing. L'appartement nécessite d'être rénové, ce qui vous permet de le personnaliser selon vos goûts et besoins. Il est possible de créer une 3 ème chambre. Il est équipé de la climatisation dans le séjour et les chambres, l'ensemble des menuiseries sont en double vitrage avec les volets roulants électrique. Ce quartier central est pratique grâce à sa proximité avec les écoles, les commerces, les transports et la future ligne du métro. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1270.0 € et 1780.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Bien proposé par Elise MELOTTO EI, agent commercial (RSAC 934565599) - https://www.century21oustal-colomiers.com/mentions_legales/

Ville : Colomiers
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31770
Coordonnées : 43.612100, 1.328215
Total : 144 750€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 31 350€
Valeur du bien : 136 350€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76.38m²
Loyer prédit : 11.34€/m²/mois
Fourchette : 9.77€ - 13.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 866€/mois
Loyer annuel estimé : 10392€/an
Fourchette totale : 747€ - 1005€/mois
Fourchette annuelle : 8959€ - 12054€/an
Rentabilité brute :7.18%
Fourchette de rentabilité :6.19% - 8.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 540,11 €/m²
Basé sur :192 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :194 014 €
Prix d'achat :105 000 €
Décote à l'achat :-89 014€ (-45.9%)
Marge achat-revente :49 264€ (25.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 750€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :724,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :42,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 766,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 645,79€
Coût de l'assurance :12 665,62€
Taxe foncière : 1 039,22€/an
Soit par mois : 86,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 866,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 853,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :12,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 161 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 2 chambres (parquet ou stratifié)
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible - revêtement de sol en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes et confort
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection complète de la plomberie dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - mise aux normes nécessaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage, VMC) dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - mise aux normes nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Plomberie
Mise aux normes de la plomberie dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage) dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans le salon (parquet ou stratifié)
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 visible - revêtement de sol en mauvais état nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 350 €(410 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Plomberie:2 500€
    Plomberie salle de bain: 1 intervention = 2500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Électricité:1 500€
    Électricité salle de bain: 1 intervention = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Plomberie:2 000€
    Plomberie cuisine: 1 intervention = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Électricité:1 500€
    Électricité cuisine: 1 intervention = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Revêtement sol:2 000€
    Parquet flottant: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Colomiers. Les coûts incluent la main d'œuvre. Les prix sont adaptés pour une zone urbaine avec un coefficient de 1.0.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 866 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 392 €/an
Calcul : 866 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 003 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 750 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 507 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 039 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 899 €
Revenus locatifs : +10 392 €
Charges déductibles : -37 899 €
Résultat foncier Année 1 : -27 506 €(Déficit de 27 506 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 16 806 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 549 €/an
Revenus locatifs : +10 392 €
Charges déductibles : -6 549 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 844 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 16806.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 392 €37 903 €5 007 €-27 511 €10 700 €16 811 €16 811 €
210 600 €6 422 €4 876 €4 178 €--12 633 €
310 812 €6 286 €4 740 €4 526 €--8 107 €
411 028 €6 146 €4 600 €4 883 €--3 225 €
511 249 €6 000 €4 454 €5 249 €---
611 474 €5 849 €4 303 €5 625 €---
711 703 €5 693 €4 147 €6 010 €---
811 937 €5 531 €3 985 €6 406 €---
912 176 €5 363 €3 818 €6 813 €---
1012 420 €5 190 €3 644 €7 230 €---
1112 668 €5 010 €3 464 €7 658 €---
1212 921 €4 824 €3 278 €8 097 €---
1313 180 €4 632 €3 086 €8 548 €---
1413 443 €4 432 €2 886 €9 011 €---
1513 712 €4 225 €2 680 €9 487 €---
1613 986 €4 011 €2 466 €9 975 €---
1714 266 €3 790 €2 244 €10 476 €---
1814 552 €3 560 €2 014 €10 991 €---
1914 843 €3 323 €1 777 €11 520 €---
2015 139 €3 077 €1 531 €12 063 €---
2115 442 €2 822 €1 276 €12 620 €---
2215 751 €2 558 €1 012 €13 193 €---
2316 066 €2 285 €739 €13 782 €---
2416 387 €2 002 €456 €14 386 €---
2516 715 €1 708 €163 €15 007 €---
TOTAL332 864 €142 642 €72 646 €190 223 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 190 223 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 392 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 182 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 182 €-3 210 €+5 392 €
2+2 182 €0 €+2 182 €
3+2 182 €0 €+2 182 €
4+2 182 €0 €+2 182 €
5+2 182 €+607 €+1 575 €
6+2 182 €+1 687 €+495 €
7+2 182 €+1 803 €+379 €
8+2 182 €+1 922 €+260 €
9+2 182 €+2 044 €+138 €
10+2 182 €+2 169 €+13 €
11+2 182 €+2 297 €-115 €
12+2 182 €+2 429 €-247 €
13+2 182 €+2 564 €-382 €
14+2 182 €+2 703 €-521 €
15+2 182 €+2 846 €-664 €
16+2 182 €+2 993 €-811 €
17+2 182 €+3 143 €-961 €
18+2 182 €+3 297 €-1 115 €
19+2 182 €+3 456 €-1 274 €
20+2 182 €+3 619 €-1 437 €
21+2 182 €+3 786 €-1 604 €
22+2 182 €+3 958 €-1 776 €
23+2 182 €+4 134 €-1 952 €
24+2 182 €+4 316 €-2 134 €
25+2 182 €+4 502 €-2 320 €
Total+54 550 €+57 067 €+-2 517 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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