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Achat : Maison Lavelanet (09300)

VilleLavelanet (09)
Surface128m²
Coût Total174 820€
Loyer Annuel11 877€
Rentabilité6.79%
Cashflow/mois-17€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 773,44 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 128 m², 6 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, 1 place de parking

Idéalement située dans un quartier calme et à proximité des commodités, découvrez cette charmante maison individuelle. Offrant de beaux volumes, elle dispose d'un fort potentiel d'aménagement pour concrétiser tous vos projets. Son jardin sera parfait pour profiter des beaux jours en toute tranquillité. À visiter sans tarder ! Honoraires inclus dans le prix : 9.2%.

Ville : Lavelanet
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09300
Coordonnées : 42.933720, 1.846050
Total : 174 820€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 67 900€
Valeur du bien : 166 900€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128m²
Loyer prédit : 7.73€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 10.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 990€/mois
Loyer annuel estimé : 11877€/an
Fourchette totale : 749€ - 1307€/mois
Fourchette annuelle : 8992€ - 15688€/an
Rentabilité brute :6.79%
Fourchette de rentabilité :5.14% - 8.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :755,72 €/m²
Basé sur :86 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 732 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :+2 268€ (+2.3%)
Marge achat-revente :-78 088€ (-80.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :174 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :856,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :50,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 907,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 145,24€
Coût de l'assurance :15 296,75€
Taxe foncière : 1 187,68€/an
Soit par mois : 98,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 989,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 006,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-16,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 256 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 128 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur 128 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (état 3/5)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, revêtement de sol si nécessaire
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: 128 m²
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 900 €(530 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 600€
    Isolation combles: 128 m² × 75€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:16 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1000€ = 16000€ (incluant pose)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (incluant pose)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 128 m² × 25€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lavelanet (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 990 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 877 €/an
Calcul : 990 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 695 €/an
Base de calcul : Emprunt de 174 820 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 612 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 188 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 394 €
Revenus locatifs : +11 877 €
Charges déductibles : -75 394 €
Résultat foncier Année 1 : -63 517 €(Déficit de 63 517 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 117 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 494 €/an
Revenus locatifs : +11 877 €
Charges déductibles : -7 494 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 383 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42117.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 877 €75 400 €5 700 €-63 523 €21 400 €42 123 €42 123 €
212 114 €7 346 €5 547 €4 768 €--37 355 €
312 357 €7 188 €5 388 €5 169 €--32 186 €
412 604 €7 024 €5 224 €5 580 €--26 606 €
512 856 €6 855 €5 055 €6 001 €--20 605 €
613 113 €6 680 €4 880 €6 433 €--14 172 €
713 375 €6 499 €4 699 €6 876 €--7 296 €
813 643 €6 312 €4 512 €7 331 €---
913 916 €6 119 €4 319 €7 797 €---
1014 194 €5 919 €4 119 €8 275 €---
1114 478 €5 713 €3 913 €8 765 €---
1214 767 €5 499 €3 700 €9 268 €---
1315 063 €5 279 €3 479 €9 784 €---
1415 364 €5 051 €3 252 €10 313 €---
1515 671 €4 816 €3 016 €10 855 €---
1615 985 €4 572 €2 773 €11 412 €---
1716 304 €4 321 €2 521 €11 983 €---
1816 630 €4 061 €2 262 €12 569 €---
1916 963 €3 792 €1 993 €13 171 €---
2017 302 €3 515 €1 715 €13 787 €---
2117 648 €3 228 €1 428 €14 420 €---
2218 001 €2 931 €1 132 €15 070 €---
2318 361 €2 625 €825 €15 736 €---
2418 729 €2 308 €509 €16 420 €---
2519 103 €1 981 €181 €17 122 €---
TOTAL380 418 €195 034 €82 145 €185 384 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 185 384 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 877 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 494 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 494 €-6 420 €+8 914 €
2+2 494 €0 €+2 494 €
3+2 494 €0 €+2 494 €
4+2 494 €0 €+2 494 €
5+2 494 €0 €+2 494 €
6+2 494 €0 €+2 494 €
7+2 494 €0 €+2 494 €
8+2 494 €+11 €+2 483 €
9+2 494 €+2 339 €+155 €
10+2 494 €+2 482 €+12 €
11+2 494 €+2 630 €-136 €
12+2 494 €+2 780 €-286 €
13+2 494 €+2 935 €-441 €
14+2 494 €+3 094 €-600 €
15+2 494 €+3 257 €-763 €
16+2 494 €+3 424 €-930 €
17+2 494 €+3 595 €-1 101 €
18+2 494 €+3 771 €-1 277 €
19+2 494 €+3 951 €-1 457 €
20+2 494 €+4 136 €-1 642 €
21+2 494 €+4 326 €-1 832 €
22+2 494 €+4 521 €-2 027 €
23+2 494 €+4 721 €-2 227 €
24+2 494 €+4 926 €-2 432 €
25+2 494 €+5 137 €-2 643 €
Total+62 350 €+55 615 €+6 735 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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