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Maison 3 pièces 83 m²

VillePaizay-Naudouin-Embourie (16)
Surface83
Coût Total117 300
Loyer Annuel5 903
Rentabilité5.03%
Cashflow/mois-179
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 831,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 83 m² - PAIZAY NAUDOIN EMBOURIE (16240) : Maison en pierre de 83m2

PAIZAY NAUDOIN EMBOURIE (16240) : Au coeur d'un petit village au calme de la campagne charentaise, sur une belle parcelle de 1300m2, maison en pierre de 83m2 habitable.

Maison comprenant un salon de 28m2, une cuisine/salle à manger avec cheminée de 23m2, une grande chambre de 32m2 avec salle d'eau, WC indépendant. L'ensemble bénéficie également d'un garage de 25m2 attenant et d'un joli jardin clos de 1300m2. Belles possibilités dans un cadre campagne bucolique avec le charme de la vieille pierre, combles aménageables. Rafraichissement à prévoir.

Pour visiter ce bien et vous accompagner dans votre projet, contactez KEVIN GASNIER au [Coordonnées masquées] ou par mail [Coordonnées masquées]. Cette présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de KEVIN GASNIER, agissant sous le statut d'agent commercial immatriculé au RSAC d'ANGOULÊME sous le numéro 850574666 auprès de la SAS PROPRIETES PRIVEES ZAC du chêne ferré, 44 allée des cinq continents 44120 VERTOU. Carte professionnelle CPI 44012016 000 010 388 CCI Nantes-Saint Nazaire. RCS NANTES 487 624 777. Diagnostic de performance énergétique : NON SOUMIS AU DPE MANDAT n° 453010 PRIX DE VENTE : 69 000euros HAI Honoraires à la charge du vendeur.

Kévin GASNIER (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : ANGOULEME 850574666 - . Référence annonce : 453010GSK Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Paizay-Naudouin-Embourie
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16240
Coordonnées : 46.028920, -0.003821
Total : 117 300
Prix d'acquisition : 69 000
Travaux : 42 780
Valeur du bien : 111 780
Frais de notaire : 5 520
Coût estimé : 5 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83
Loyer prédit : 5.93€/m²/mois
Fourchette : 4.55€ - 7.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 492€/mois
Loyer annuel estimé : 5903€/an
Fourchette totale : 378€ - 640€/mois
Fourchette annuelle : 4535€ - 7683€/an
Rentabilité brute :5.03%
Fourchette de rentabilité :3.87% - 6.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 055,3 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :87 590
Prix d'achat :69 000
Décote à l'achat :-18 590 (-21.2%)
Marge achat-revente :-29 710€ (-33.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 300
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :587,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :34,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 621,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 869,43
Coût de l'assurance :10 263,75
Taxe foncière : 590,28€/an
Soit par mois : 49,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 491,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 670,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-178,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (83 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité et plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine de 15 m²
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état général, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon de 20 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger optionnel

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 780(515 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (coût moyen incluant installation, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:4 980
    Isolation toiture/combles: 83 m² × 60€/m² = 4980€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 600€ = 6000€ (coût moyen incluant installation, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:9 600
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9600€ = 9600€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:4 600
    Rafraîchissement cuisine: Peinture et électricité: 15 m² × 40€/m² = 600€, Plomberie: 1000€, Main d'œuvre: 1400€ = 3000€
  • Chambres:4 800
    Parquet flottant: 32 m² × 60€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 960€ = 2880€
  • Salon:800
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 492 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 903 €/an
Calcul : 492 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 054 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 300 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 411 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 590 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 780
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 835
Revenus locatifs : +5 903
Charges déductibles : -47 835
Résultat foncier Année 1 : -41 932(Déficit de 41 932 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 532
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 055 €/an
Revenus locatifs : +5 903
Charges déductibles : -5 055
Résultat foncier Années 2+ : 848 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20532.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 90347 8394 058-41 93621 400 €20 536 €20 536 €
26 0214 9523 9521 068--19 467 €
36 1414 8423 8411 299--18 168 €
46 2644 7283 7271 536--16 633 €
56 3894 6103 6091 779--14 853 €
66 5174 4883 4872 029--12 824 €
76 6484 3613 3612 286--10 538 €
86 7804 2303 2292 550--7 988 €
96 9164 0943 0942 822--5 166 €
107 0543 9542 9533 101--2 066 €
117 1953 8082 8073 387---
127 3393 6582 6573 682---
137 4863 5012 5013 985---
147 6363 3402 3394 296---
157 7893 1722 1714 616---
167 9442 9991 9984 946---
178 1032 8191 8185 284---
188 2652 6331 6325 632---
198 4312 4411 4405 990---
208 5992 2411 2406 358---
218 7712 0351 0346 736---
228 9471 8218207 126---
239 1261 5995997 526---
249 3081 3703697 938---
259 4941 1331328 362---
TOTAL189 068126 67058 86962 39821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 62 398
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 903 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 240 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 240-6 420+7 660
2+1 2400+1 240
3+1 2400+1 240
4+1 2400+1 240
5+1 2400+1 240
6+1 2400+1 240
7+1 2400+1 240
8+1 2400+1 240
9+1 2400+1 240
10+1 2400+1 240
11+1 240+396+844
12+1 240+1 105+135
13+1 240+1 195+45
14+1 240+1 289-49
15+1 240+1 385-145
16+1 240+1 484-244
17+1 240+1 585-345
18+1 240+1 690-450
19+1 240+1 797-557
20+1 240+1 907-667
21+1 240+2 021-781
22+1 240+2 138-898
23+1 240+2 258-1 018
24+1 240+2 381-1 141
25+1 240+2 508-1 268
Total+31 000+18 719+12 281
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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