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A VENDRE - Appartement Landivisiau 5 pièces 91.83m2

VilleLandivisiau (29)
Surface91.83
Coût Total149 650
Loyer Annuel9 757
Rentabilité6.52%
Cashflow/mois-304
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 133 750 €
Surface : 91.83 m²
Prix au m² : 1 456,5 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Nous vous proposons à l'achat cet appartement de 5 pièces d'une surface de 92 m² situé à Landivisiau au deuxième étage d'un immeuble de 3 étages construit en 1968. Ce bien comprend une cuisine aménagée et équipée ouverte sur la pièce de vie, un dégagement avec placard, quatre chambres dont une chambre avec salle d'eau attenante, un dressing, une salle de bain, un WC. Aucun travaux à prévoir. Mode de chauffage: collectif : Gaz de ville. Les fenêtres sont en PVC double vitrage avec volets roulants. Une cave Un stationnement extérieur. Montant mensuel des charges : 265 € (chauffage compris) Proximité immédiate des commerces (0,5 km), des écoles. Ne manquez pas cette opportunité d'acquérir un appartement fonctionnel et bien situé à Landivisiau. (7.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 78 lots - dont 39 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 3180.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/258388.pdf

Ville : Landivisiau
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29400
Coordonnées : 48.507649, -4.075493
Total : 149 650
Prix d'acquisition : 133 750
Travaux : 5 200
Valeur du bien : 138 950
Frais de notaire : 10 700
Coût estimé : 10 700
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91.83
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 11.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 813€/mois
Loyer annuel estimé : 9757€/an
Fourchette totale : 652€ - 1014€/mois
Fourchette annuelle : 7820€ - 12174€/an
Rentabilité brute :6.52%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 8.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 174,24 €/m²
Basé sur :53 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :107 830
Prix d'achat :133 750
Décote à l'achat :+25 920 (+24.0%)
Marge achat-revente :-41 820€ (-38.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 650
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :733,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :37,41€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 770,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 318,25
Coût de l'assurance :11 223,75
Taxe foncière : 975,72€/an
Soit par mois : 81,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 265,00€/mois
Soit par an : 3 180,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 813,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 116,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-303,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 163 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 4/5 visible - mise aux normes recommandée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 200(57 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:4 000
    Mise aux normes électricité: 40 m² × 100€/m² = 4000€ (incluant fournitures et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Landivisiau). Main d'œuvre incluse. Les prix de peinture sont estimés à 30€/m² pour un rafraîchissement léger, et la mise aux normes électricité est estimée à 100€/m².

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 813 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 757 €/an
Calcul : 813 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 875 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 650 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 449 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 976 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 180 €/an
Calcul : 265 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 679
Revenus locatifs : +9 757
Charges déductibles : -14 679
Résultat foncier Année 1 : -4 922(Déficit de 4 922 €)
Imputable sur revenu global : 4 922
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 479 €/an
Revenus locatifs : +9 757
Charges déductibles : -9 479
Résultat foncier Années 2+ : 278 €/an
Prix d'achat du bien : 133 750
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 86 938(65% de 133 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 161 €/an
Calcul : 86 938 € × 3,636% = 3 161
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 75714 6844 880-4 9274 927 €--
29 9529 3534 748599---
310 1519 2174 613934---
410 3549 0774 4721 278---
510 5628 9324 3271 630---
610 7738 7824 1771 991---
710 9888 6274 0232 361---
811 2088 4673 8632 741---
911 4328 3023 6973 130---
1011 6618 1313 5263 530---
1111 8947 9543 3503 940---
1212 1327 7723 1674 360---
1312 3757 5832 9784 791---
1412 6227 3882 7835 234---
1512 8747 1872 5825 688---
1613 1326 9782 3746 154---
1713 3956 7632 1586 632---
1813 6626 5411 9367 122---
1913 9366 3111 7067 625---
2014 2146 0731 4688 141---
2114 4995 8271 2238 671---
2214 7895 5749699 215---
2315 0845 3117079 773---
2415 3865 04043510 346---
2515 6944 76015510 934---
TOTAL312 527190 63570 318121 8924 927Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 478
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 121 892
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 757 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 049 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 049-1 478+3 527
2+2 049+180+1 869
3+2 049+280+1 769
4+2 049+383+1 666
5+2 049+489+1 560
6+2 049+597+1 452
7+2 049+708+1 341
8+2 049+822+1 227
9+2 049+939+1 110
10+2 049+1 059+990
11+2 049+1 182+867
12+2 049+1 308+741
13+2 049+1 437+612
14+2 049+1 570+479
15+2 049+1 706+343
16+2 049+1 846+203
17+2 049+1 989+60
18+2 049+2 137-88
19+2 049+2 288-239
20+2 049+2 442-393
21+2 049+2 601-552
22+2 049+2 765-716
23+2 049+2 932-883
24+2 049+3 104-1 055
25+2 049+3 280-1 231
Total+51 225+36 568+14 657
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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