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Détails du bien

Bien expiré
VilleSalles-d'Angles (16)
Surface85m²
Coût Total145 852€
Loyer Annuel8 377€
Rentabilité5.74%
Cashflow/mois-147€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 900 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 022,35 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel

Maison à rénover avec terrain constructible au cœur de Salle-d'Angles Située au cœur du village de Salle-d'Angles, à proximité immédiate des commerces et commodités,, cette maison offre un beau potentiel pour un projet de rénovation. Elle se compose, au rez-de-chaussée, d'une cuisine ouverte sur un salon-séjour lumineux. À l'étage, vous découvrirez deux chambres, une salle de bains ainsi qu'un WC indépendant. Un garage attenant complète l'ensemble, ainsi que plusieurs dépendances offrant de nombreuses possibilités d'aménagement ou de stockage. À l'extérieur, vous profiterez d'un vaste terrain, potentiellement constructible et divisible, idéal pour un projet d'extension, d'investissement ou de création d'un lot supplémentaire. Une belle opportunité pour les amateurs de rénovation souhaitant créer un lieu de vie à leur image ou réaliser un investissement à fort potentiel. Bien proposé par Alyssia MOYAN EI, agent commercial (RSAC 909679771) - https://www.century21-xso-cognac.com/mentions_legales/

Ville : Salles-d'Angles
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16130
Coordonnées : 45.612671, -0.333541
Total : 145 852€
Prix d'acquisition : 86 900€
Travaux : 52 000€
Valeur du bien : 138 900€
Frais de notaire : 6 952€
Coût estimé : 6 952€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 8.21€/m²/mois
Fourchette : 6.45€ - 10.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 698€/mois
Loyer annuel estimé : 8377€/an
Fourchette totale : 548€ - 889€/mois
Fourchette annuelle : 6581€ - 10664€/an
Rentabilité brute :5.74%
Fourchette de rentabilité :4.51% - 7.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 459,71 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :124 075 €
Prix d'achat :86 900 €
Décote à l'achat :-37 175€ (-30.0%)
Marge achat-revente :-21 777€ (-17.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 852€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :732,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :42,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 775,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 903,48€
Coût de l'assurance :12 762,05€
Taxe foncière : 837,71€/an
Soit par mois : 69,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 698,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 844,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-146,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 1/5 visible - salle de bain en très mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des installations de cuisine, y compris les placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 2/5 visible - cuisine avec installations obsolètes
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réparation des murs, peinture, et finition des sols
Quantité: 20 m²
Raison: État 1/5 visible - salon avec murs en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réparation des murs, peinture, et finition des sols dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 1/5 visible - chambres avec murs abîmés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 000 €(612 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation - Toiture/combles:5 100€
    Isolation combles: 85 m² × 60€/m² = 5100€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:5 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€/fenêtre = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:2 500€
    Rénovation salon: 20 m² × 125€/m² = 2500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation complète:5 400€
    Rénovation chambres: 30 m² × 180€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Salles-d'Angles (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 698 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 377 €/an
Calcul : 698 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 084 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 852 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 510 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 838 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 432 €
Revenus locatifs : +8 377 €
Charges déductibles : -58 432 €
Résultat foncier Année 1 : -50 055 €(Déficit de 50 055 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 655 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 432 €/an
Revenus locatifs : +8 377 €
Charges déductibles : -6 432 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 945 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28655.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 485 €(65% de 86 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 054 €/an
Calcul : 56 485 € × 3,636% = 2 054 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 377 €58 437 €5 089 €-50 060 €21 400 €28 660 €28 660 €
28 545 €6 304 €4 956 €2 240 €--26 420 €
38 716 €6 167 €4 819 €2 549 €--23 871 €
48 890 €6 024 €4 676 €2 865 €--21 006 €
59 068 €5 877 €4 529 €3 191 €--17 815 €
69 249 €5 724 €4 376 €3 525 €--14 290 €
79 434 €5 566 €4 217 €3 868 €--10 422 €
89 623 €5 402 €4 053 €4 221 €--6 201 €
99 815 €5 232 €3 883 €4 584 €--1 617 €
1010 011 €5 056 €3 707 €4 956 €---
1110 212 €4 873 €3 525 €5 338 €---
1210 416 €4 684 €3 336 €5 732 €---
1310 624 €4 489 €3 140 €6 136 €---
1410 837 €4 286 €2 938 €6 551 €---
1511 053 €4 076 €2 728 €6 977 €---
1611 274 €3 858 €2 510 €7 416 €---
1711 500 €3 633 €2 285 €7 867 €---
1811 730 €3 400 €2 052 €8 330 €---
1911 965 €3 158 €1 810 €8 807 €---
2012 204 €2 908 €1 559 €9 296 €---
2112 448 €2 648 €1 300 €9 800 €---
2212 697 €2 379 €1 031 €10 317 €---
2312 951 €2 101 €753 €10 850 €---
2413 210 €1 813 €464 €11 397 €---
2513 474 €1 514 €166 €11 960 €---
TOTAL268 321 €159 608 €73 903 €108 712 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 108 712 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 377 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 759 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 759 €-6 420 €+8 179 €
2+1 759 €0 €+1 759 €
3+1 759 €0 €+1 759 €
4+1 759 €0 €+1 759 €
5+1 759 €0 €+1 759 €
6+1 759 €0 €+1 759 €
7+1 759 €0 €+1 759 €
8+1 759 €0 €+1 759 €
9+1 759 €0 €+1 759 €
10+1 759 €+1 002 €+757 €
11+1 759 €+1 602 €+157 €
12+1 759 €+1 719 €+40 €
13+1 759 €+1 841 €-82 €
14+1 759 €+1 965 €-206 €
15+1 759 €+2 093 €-334 €
16+1 759 €+2 225 €-466 €
17+1 759 €+2 360 €-601 €
18+1 759 €+2 499 €-740 €
19+1 759 €+2 642 €-883 €
20+1 759 €+2 789 €-1 030 €
21+1 759 €+2 940 €-1 181 €
22+1 759 €+3 095 €-1 336 €
23+1 759 €+3 255 €-1 496 €
24+1 759 €+3 419 €-1 660 €
25+1 759 €+3 588 €-1 829 €
Total+43 975 €+32 614 €+11 361 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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