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Maison 151m² à saint-pierre

Bien expiré
VilleSaint-Pierre (974)
Surface151
Coût Total285 477
Loyer Annuel25 180
Rentabilité8.82%
Cashflow/mois+375
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 194 400 €
Surface : 151 m²
Prix au m² : 1 287,42 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 151 m², 4 pièces, 1100 m² de terrain

Villa de charme à rénover avec un immense potentiel

Imaginez une villa de 140 m², baignée de lumière, nichée sur un terrain de 1267 m², prête à accueillir vos rêves de rénovation. Construite en 1990, cette villa plain-pied vous offre un espace de vie généreux avec 4 pièces, dont 3 chambres, une salle de bains et un Wc. Le vaste terrain, piscinable, vous permet de concevoir l'extérieur de vos rêves.

Cette propriété, au standing bas mais au potentiel immense, est libre et non meublée, vous laissant carte blanche pour créer un intérieur qui vous ressemble. Les gros travaux à prévoir sont une opportunité de transformer cette villa en un havre de paix, unique et personnalisé.

Le type d'assainissement n'est pas conforme, mais c'est une occasion de moderniser la propriété selon vos besoins. Avec 6 places de stationnement intérieures, vous et vos invités aurez toujours une place pour vous garer.

Ne manquez pas cette opportunité de créer une villa exceptionnelle, où chaque détail reflétera votre style et votre personnalité. Cette propriété est bien plus qu'une maison, c'est un projet de vie qui n'attend que vous.

Commodités

À quelques minutes en voiture, vous trouverez plusieurs commodités, dont des écoles, des supermarchés et des restaurants. La proximité des transports en commun facilite les déplacements quotidiens.

Honoraires à la charge du vendeur. Non soumis au Dpe. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Votre conseiller Arh Immobilier Réunion : Maeva et Patrick ACENSI

Agent commercial (Entreprise individuelle)

Rsac

Rcp

Ville : Saint-Pierre
Département : La Réunion
Région : La Réunion
Code postal : 97410
Coordonnées : -21.318000, 55.477930
Total : 285 477
Prix d'acquisition : 194 400
Travaux : 75 525
Valeur du bien : 269 925
Frais de notaire : 15 552
Coût estimé : 15 552
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 151
Loyer prédit : 13.90€/m²/mois
Fourchette : 9.61€ - 20.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 2098€/mois
Loyer annuel estimé : 25180€/an
Fourchette totale : 1451€ - 3034€/mois
Fourchette annuelle : 17415€ - 36407€/an
Rentabilité brute :8.82%
Fourchette de rentabilité :6.10% - 12.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :285 477
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 432,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :80,89€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 513,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :144 191,73
Coût de l'assurance :24 265,55
Taxe foncière : 2 518,01€/an
Soit par mois : 209,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 098,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 722,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :375,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 151 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 151 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon (revêtement, peinture, électricité)
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie (tuyauterie, évacuations)
Quantité: toute la plomberie
Raison: Assainissement non conforme, nécessité de moderniser

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 525(500 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 075
    Isolation combles: 151 m² × 60€/m² = 9060€, Main d'œuvre: 15€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:11 400
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 600€ = 11400€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 250
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3250€ = 3250€
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 18000€ = 18000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs: 90 m² × 20€/m² = 1800€
  • Salon - Rénovation complète:6 000
    Rénovation complète salon: 1 salon × 6000€ = 6000€
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 100
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1100€ = 1100€
  • Plomberie générale - Mise aux normes:3 000
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie × 3000€ = 3000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Pierre (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 098 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 180 €/an
Calcul : 2 098 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 923 €/an
Base de calcul : Emprunt de 285 477 à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 971 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 518 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 525
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 88 937
Revenus locatifs : +25 180
Charges déductibles : -88 937
Résultat foncier Année 1 : -63 757(Déficit de 63 757 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 357
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 412 €/an
Revenus locatifs : +25 180
Charges déductibles : -13 412
Résultat foncier Années 2+ : 11 768 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42356.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 194 400
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 360(65% de 194 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 595 €/an
Calcul : 126 360 € × 3,636% = 4 595
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 18088 9469 932-63 76621 400 €42 366 €42 366 €
225 68413 1629 67312 522--29 844 €
326 19712 8939 40413 305--16 539 €
426 72112 6149 12614 107--2 432 €
527 25612 3268 83714 930---
627 80112 0278 53915 774---
728 35711 7188 22916 639---
828 92411 3987 90917 526---
929 50311 0667 57718 437---
1030 09310 7227 23319 371---
1130 69410 3666 87720 329---
1231 3089 9976 50821 311---
1331 9349 6156 12622 319---
1432 5739 2195 73123 354---
1533 2258 8105 32124 415---
1633 8898 3854 89625 504---
1734 5677 9454 45726 622---
1835 2587 4904 00127 768---
1935 9637 0183 53028 945---
2036 6836 5303 04130 153---
2137 4166 0242 53531 393---
2238 1655 5002 01132 665---
2338 9284 9571 46833 971---
2439 7074 39490635 312---
2540 5013 81232336 689---
TOTAL806 527306 933144 192499 59521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 499 595
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 180 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 288 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 288-6 420+11 708
2+5 2880+5 288
3+5 2880+5 288
4+5 2880+5 288
5+5 288+3 749+1 539
6+5 288+4 732+556
7+5 288+4 992+296
8+5 288+5 258+30
9+5 288+5 531-243
10+5 288+5 811-523
11+5 288+6 099-811
12+5 288+6 393-1 105
13+5 288+6 696-1 408
14+5 288+7 006-1 718
15+5 288+7 325-2 037
16+5 288+7 651-2 363
17+5 288+7 986-2 698
18+5 288+8 330-3 042
19+5 288+8 684-3 396
20+5 288+9 046-3 758
21+5 288+9 418-4 130
22+5 288+9 800-4 512
23+5 288+10 191-4 903
24+5 288+10 594-5 306
25+5 288+11 007-5 719
Total+132 200+149 878+-17 678
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 190 jours
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