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T2 40m2 à renover

VilleFécamp (76)
Surface40m²
Coût Total75 220€
Loyer Annuel5 713€
Rentabilité7.59%
Cashflow/mois+39€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 59 000 €
Surface : 40 m²
Prix au m² : 1 475 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Petit prix, DPE favorable et faibles charges : une vraie opportunité pour créer un T2 locatif propre à Fécamp.

À vendre rue des Renelles à Fécamp, appartement T2 d’environ 40 m² à rénover.

Il comprend une pièce de vie, une cuisine séparée avec ouverture sur séjour, une chambre, une salle d’eau avec WC et une entrée/couloir.

Travaux à prévoir, mais vrai potentiel après rénovation : investissement locatif, premier achat ou projet de revente.

Points forts :

  • Surface recherchée : 40 m²
  • DPE C/D selon diagnostic
  • Faibles charges de copropriété
  • Prix attractif
  • Fort potentiel locatif après rénovation
  • Peu d’offres similaires sur le secteur

Prix : 59 000 €

Idéal investisseur ou acquéreur souhaitant rénover un bien à son goût.

Ville : Fécamp
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76400
Coordonnées : 49.754650, 0.385160
Total : 75 220€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 11 500€
Valeur du bien : 70 500€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 40m²
Loyer prédit : 11.90€/m²/mois
Fourchette : 9.54€ - 14.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 476€/mois
Loyer annuel estimé : 5713€/an
Fourchette totale : 382€ - 594€/mois
Fourchette annuelle : 4578€ - 7128€/an
Rentabilité brute :7.59%
Fourchette de rentabilité :6.09% - 9.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 035,9 €/m²
Basé sur :70 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :81 436 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :-22 436€ (-27.6%)
Marge achat-revente :6 216€ (7.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :75 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :367,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :21,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 389,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 986,34€
Coût de l'assurance :6 581,75€
Taxe foncière : 571,28€/an
Soit par mois : 47,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 476,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 436,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :39,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage électrique moderne ou d'une pompe à chaleur pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 40 m²
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration du confort thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, évier et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 11 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées et salissures visibles
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état similaire aux autres pièces
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état similaire aux autres pièces
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, éventuellement ponçage et vitrification du parquet
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 500 €(288 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 40 m² × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 476 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 713 €/an
Calcul : 476 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 428 €/an
Base de calcul : Emprunt de 75 220 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 263 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 571 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 762 €
Revenus locatifs : +5 713 €
Charges déductibles : -14 762 €
Résultat foncier Année 1 : -9 050 €(Déficit de 9 050 €)
Imputable sur revenu global : 9 050 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 262 €/an
Revenus locatifs : +5 713 €
Charges déductibles : -3 262 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 450 €/an
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 713 €14 765 €2 430 €-9 052 €9 052 €--
25 827 €3 199 €2 365 €2 628 €---
35 944 €3 131 €2 297 €2 812 €---
46 062 €3 061 €2 227 €3 001 €---
56 184 €2 989 €2 154 €3 195 €---
66 307 €2 914 €2 079 €3 393 €---
76 434 €2 837 €2 002 €3 597 €---
86 562 €2 757 €1 922 €3 805 €---
96 693 €2 674 €1 840 €4 019 €---
106 827 €2 589 €1 754 €4 238 €---
116 964 €2 501 €1 666 €4 463 €---
127 103 €2 410 €1 575 €4 693 €---
137 245 €2 316 €1 481 €4 929 €---
147 390 €2 219 €1 384 €5 171 €---
157 538 €2 118 €1 284 €5 420 €---
167 689 €2 015 €1 180 €5 674 €---
177 842 €1 907 €1 073 €5 935 €---
187 999 €1 797 €962 €6 203 €---
198 159 €1 682 €848 €6 477 €---
208 322 €1 564 €730 €6 758 €---
218 489 €1 442 €607 €7 047 €---
228 659 €1 316 €481 €7 343 €---
238 832 €1 185 €351 €7 646 €---
249 008 €1 051 €216 €7 958 €---
259 189 €912 €77 €8 277 €---
TOTAL182 982 €67 350 €34 986 €115 632 €9 052 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 716 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 115 632 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 713 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 200 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 200 €-2 716 €+3 916 €
2+1 200 €+788 €+412 €
3+1 200 €+844 €+356 €
4+1 200 €+900 €+300 €
5+1 200 €+958 €+242 €
6+1 200 €+1 018 €+182 €
7+1 200 €+1 079 €+121 €
8+1 200 €+1 142 €+58 €
9+1 200 €+1 206 €-6 €
10+1 200 €+1 271 €-71 €
11+1 200 €+1 339 €-139 €
12+1 200 €+1 408 €-208 €
13+1 200 €+1 479 €-279 €
14+1 200 €+1 551 €-351 €
15+1 200 €+1 626 €-426 €
16+1 200 €+1 702 €-502 €
17+1 200 €+1 781 €-581 €
18+1 200 €+1 861 €-661 €
19+1 200 €+1 943 €-743 €
20+1 200 €+2 028 €-828 €
21+1 200 €+2 114 €-914 €
22+1 200 €+2 203 €-1 003 €
23+1 200 €+2 294 €-1 094 €
24+1 200 €+2 387 €-1 187 €
25+1 200 €+2 483 €-1 283 €
Total+30 000 €+34 690 €+-4 690 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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