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Maison à vendre

VilleSeissan (32)
Surface185m²
Coût Total268 710€
Loyer Annuel16 712€
Rentabilité6.22%
Cashflow/mois-156€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 185 m²
Prix au m² : 972,97 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Salon (total 65 m²), 6 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, Pas de balcon

A seulement 15 minutes au sud d'Auch, un emplacement de rêve au calme dans la campagne mais avec un accès routier rapide, très grande maison avec un potentiel à doubler, en effet elle présente déja 185m² habitables mais elle à un potentiel habitable de 313m², stucture solide, deux dépendances pouvant etre réhabiliter, grande cuisine, séjour et salles de bains six chambres et un garage, chauffage central,  idéal pour des personnes cherchant une très grande habitation dans un cadre tranquille.

Ville : Seissan
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32260
Coordonnées : 43.533974, 0.610125
Total : 268 710€
Prix d'acquisition : 180 000€
Travaux : 74 310€
Valeur du bien : 254 310€
Frais de notaire : 14 400€
Coût estimé : 14 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 185m²
Loyer prédit : 7.53€/m²/mois
Fourchette : 5.83€ - 9.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 1393€/mois
Loyer annuel estimé : 16712€/an
Fourchette totale : 1079€ - 1798€/mois
Fourchette annuelle : 12944€ - 21578€/an
Rentabilité brute :6.22%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 8.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 400,47 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :259 087 €
Prix d'achat :180 000 €
Décote à l'achat :-79 087€ (-30.5%)
Marge achat-revente :-9 623€ (-3.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :268 710€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 330,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :78,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 409,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :130 547,22€
Coût de l'assurance :23 512,12€
Taxe foncière : 1 671,24€/an
Soit par mois : 139,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 392,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 548,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-155,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 333 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central existant
Quantité: 1 système pour 185 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 185 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessitant une rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 2/5 - Cuisine nécessitant une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitant une rénovation du sol
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 310 €(402 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:11 100€
    Isolation toiture/combles: 185 m² × 60€/m² = 11100€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:20 700€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 900€ = 20700€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 72 m² × 50€/m² = 3600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 160€
    Peinture murs: 72 m² × 30€/m² = 2160€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Seissan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 393 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 712 €/an
Calcul : 1 393 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 020 €/an
Base de calcul : Emprunt de 268 710 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 940 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 671 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 310 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 942 €
Revenus locatifs : +16 712 €
Charges déductibles : -85 942 €
Résultat foncier Année 1 : -69 229 €(Déficit de 69 229 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 829 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 632 €/an
Revenus locatifs : +16 712 €
Charges déductibles : -11 632 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 081 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47829.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000 €(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 712 €85 950 €9 029 €-69 238 €21 400 €47 838 €47 838 €
217 047 €11 401 €8 789 €5 646 €--42 192 €
317 388 €11 153 €8 541 €6 235 €--35 957 €
417 735 €10 896 €8 284 €6 839 €--29 118 €
518 090 €10 631 €8 019 €7 459 €--21 658 €
618 452 €10 356 €7 744 €8 096 €--13 562 €
718 821 €10 072 €7 460 €8 749 €--4 813 €
819 197 €9 778 €7 166 €9 419 €---
919 581 €9 474 €6 862 €10 107 €---
1019 973 €9 159 €6 548 €10 813 €---
1120 372 €8 834 €6 222 €11 538 €---
1220 780 €8 497 €5 886 €12 282 €---
1321 195 €8 149 €5 537 €13 046 €---
1421 619 €7 789 €5 177 €13 831 €---
1522 052 €7 416 €4 804 €14 636 €---
1622 493 €7 030 €4 419 €15 462 €---
1722 943 €6 632 €4 020 €16 311 €---
1823 401 €6 219 €3 607 €17 183 €---
1923 869 €5 792 €3 180 €18 078 €---
2024 347 €5 350 €2 738 €18 997 €---
2124 834 €4 893 €2 281 €19 941 €---
2225 330 €4 420 €1 809 €20 910 €---
2325 837 €3 931 €1 320 €21 906 €---
2426 354 €3 425 €814 €22 928 €---
2526 881 €2 902 €290 €23 979 €---
TOTAL535 305 €270 150 €130 547 €265 154 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 265 154 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 712 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 510 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 510 €-6 420 €+9 930 €
2+3 510 €0 €+3 510 €
3+3 510 €0 €+3 510 €
4+3 510 €0 €+3 510 €
5+3 510 €0 €+3 510 €
6+3 510 €0 €+3 510 €
7+3 510 €0 €+3 510 €
8+3 510 €+1 382 €+2 128 €
9+3 510 €+3 032 €+478 €
10+3 510 €+3 244 €+266 €
11+3 510 €+3 462 €+48 €
12+3 510 €+3 685 €-175 €
13+3 510 €+3 914 €-404 €
14+3 510 €+4 149 €-639 €
15+3 510 €+4 391 €-881 €
16+3 510 €+4 639 €-1 129 €
17+3 510 €+4 893 €-1 383 €
18+3 510 €+5 155 €-1 645 €
19+3 510 €+5 423 €-1 913 €
20+3 510 €+5 699 €-2 189 €
21+3 510 €+5 982 €-2 472 €
22+3 510 €+6 273 €-2 763 €
23+3 510 €+6 572 €-3 062 €
24+3 510 €+6 879 €-3 369 €
25+3 510 €+7 194 €-3 684 €
Total+87 750 €+79 546 €+8 204 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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