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Appartement à vendre

VilleSète (34)
Surface34.28m²
Coût Total117 380€
Loyer Annuel6 372€
Rentabilité5.43%
Cashflow/mois-185€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 34.28 m²
Prix au m² : 1 896,15 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, 2 chambres, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

VENTE APPARTEMENT SETE Dans un immeuble situé en centre ville proche du parc Simone Veil, nous vous proposons en exclusivité un appartement de 36 m² habitables environ à rénover. L'appartement est vendu avec un locataire en place pour un loyer de 478 euros charges comprises Prix : 65000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Copropriété : Nb de lots : 8 Budget prévisionnel (dépenses courantes) : 600.0 euros/an Logement à consommation énergétique excessive : classe G. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1370.0 € et 1880.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris).

Ville : Sète
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34200
Coordonnées : 43.405424, 3.691403
Total : 117 380€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 47 180€
Valeur du bien : 112 180€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 34.28m²
Loyer prédit : 15.49€/m²/mois
Fourchette : 12.37€ - 19.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 531€/mois
Loyer annuel estimé : 6372€/an
Fourchette totale : 424€ - 665€/mois
Fourchette annuelle : 5087€ - 7983€/an
Rentabilité brute :5.43%
Fourchette de rentabilité :4.33% - 6.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 019,06 €/m²
Basé sur :954 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :103 493 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-38 493€ (-37.2%)
Marge achat-revente :-13 887€ (-13.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :578,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :34,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 612,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 089,44€
Coût de l'assurance :10 270,75€
Taxe foncière : 637,23€/an
Soit par mois : 53,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 50,00€/mois
Soit par an : 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 531,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 715,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-184,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 511 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 34.28 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet des murs et du sol
Quantité: 3 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 1/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine, électroménager, et revêtement de sol
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 18 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 10 m²)
Raison: État 1/5 assumé - salon en très mauvais état sans photo

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 180 €(1 376 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 1000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 200€
    Rénovation complète salle de bain: 3 m² carrelage × 100€/m² = 300€, 1 douche × 2000€ = 2000€, 1 lavabo × 500€ = 500€, 1 WC × 400€ = 400€, Main d'œuvre: 3000€ = 6000€
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:7 380€
    Rénovation chambres: 18 m² parquet flottant × 50€/m² = 900€, Peinture murs 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 3600€ = 5400€
  • Salon:4 100€
    Rénovation salon: 10 m² parquet flottant × 50€/m² = 500€, Peinture murs 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 1900€ = 3000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sète (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 18 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 531 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 372 €/an
Calcul : 531 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 882 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 380 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 411 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 637 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 710 €
Revenus locatifs : +6 372 €
Charges déductibles : -52 710 €
Résultat foncier Année 1 : -46 338 €(Déficit de 46 338 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 938 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 530 €/an
Revenus locatifs : +6 372 €
Charges déductibles : -5 530 €
Résultat foncier Années 2+ : 842 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24937.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 372 €52 714 €3 886 €-46 341 €21 400 €24 941 €24 941 €
26 500 €5 430 €3 782 €1 070 €--23 871 €
36 630 €5 322 €3 674 €1 307 €--22 564 €
46 762 €5 211 €3 563 €1 551 €--21 013 €
56 898 €5 097 €3 448 €1 801 €--19 212 €
67 036 €4 978 €3 330 €2 058 €--17 154 €
77 176 €4 855 €3 207 €2 321 €--14 833 €
87 320 €4 728 €3 080 €2 592 €--12 241 €
97 466 €4 597 €2 949 €2 869 €--9 372 €
107 616 €4 461 €2 813 €3 154 €--6 217 €
117 768 €4 321 €2 673 €3 447 €--2 770 €
127 923 €4 176 €2 528 €3 748 €---
138 082 €4 026 €2 377 €4 056 €---
148 243 €3 870 €2 222 €4 373 €---
158 408 €3 710 €2 062 €4 698 €---
168 576 €3 544 €1 896 €5 032 €---
178 748 €3 372 €1 724 €5 375 €---
188 923 €3 195 €1 547 €5 728 €---
199 101 €3 012 €1 364 €6 090 €---
209 283 €2 822 €1 174 €6 461 €---
219 469 €2 626 €978 €6 843 €---
229 658 €2 423 €775 €7 235 €---
239 851 €2 213 €565 €7 638 €---
2410 049 €1 997 €348 €8 052 €---
2510 249 €1 772 €124 €8 477 €---
TOTAL204 108 €144 471 €56 089 €59 637 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 59 637 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 372 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 338 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 338 €-6 420 €+7 758 €
2+1 338 €0 €+1 338 €
3+1 338 €0 €+1 338 €
4+1 338 €0 €+1 338 €
5+1 338 €0 €+1 338 €
6+1 338 €0 €+1 338 €
7+1 338 €0 €+1 338 €
8+1 338 €0 €+1 338 €
9+1 338 €0 €+1 338 €
10+1 338 €0 €+1 338 €
11+1 338 €0 €+1 338 €
12+1 338 €+1 124 €+214 €
13+1 338 €+1 217 €+121 €
14+1 338 €+1 312 €+26 €
15+1 338 €+1 409 €-71 €
16+1 338 €+1 510 €-172 €
17+1 338 €+1 613 €-275 €
18+1 338 €+1 718 €-380 €
19+1 338 €+1 827 €-489 €
20+1 338 €+1 938 €-600 €
21+1 338 €+2 053 €-715 €
22+1 338 €+2 171 €-833 €
23+1 338 €+2 291 €-953 €
24+1 338 €+2 416 €-1 078 €
25+1 338 €+2 543 €-1 205 €
Total+33 450 €+18 722 €+14 728 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
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