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Vente appartement 6 pièces 77 m² Marseille 15E (13015) - 77 m² - 120.000 € | Particulier à Particulier - PAP

Bien expiré
VilleMarseille 15e (13)
Surface77m²
Coût Total161 500€
Loyer Annuel10 998€
Rentabilité6.81%
Cashflow/mois-21€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 558,44 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

L’appartement a été refait à neuf très lumineux actuellement en location, vente et investisseurs ou libre pour plus d’informations. N’hésitez pas à me contacter l’adresse du bien 15, rue des musardises résidence Le Mas Vers, proche de toute commodité et des transports en commun, très proche du port, autonome, centre commercial à proximité L’estaque, plage à côté, accès autoroute à 55 et autoroute. A7. Pour plus d’informations, n’hésitez pas à me contacter.

Ville : Marseille 15e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13015
Total : 161 500€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 31 900€
Valeur du bien : 151 900€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 11.90€/m²/mois
Fourchette : 9.47€ - 14.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 916€/mois
Loyer annuel estimé : 10998€/an
Fourchette totale : 729€ - 1152€/mois
Fourchette annuelle : 8747€ - 13828€/an
Rentabilité brute :6.81%
Fourchette de rentabilité :5.42% - 8.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :797,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :48,45€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 845,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 687,29€
Coût de l'assurance :14 535,00€
Taxe foncière : 1 099,77€/an
Soit par mois : 91,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 916,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 937,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-20,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune intervention nécessaire, DPE B
Quantité: 0
Raison: DPE B - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucune intervention nécessaire, DPE B
Quantité: 0
Raison: DPE B - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Aucune intervention nécessaire, DPE B
Quantité: 0
Raison: DPE B - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager, la plomberie et l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 900 €(414 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune intervention nécessaire, DPE B
  • Menuiseries:0€
    Aucune intervention nécessaire, DPE B
  • Eau chaude:0€
    Aucune intervention nécessaire, DPE B
  • Cuisine:18 000€
    Cuisine complète: 15000€ (remplacement complet incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité), Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (remplacement douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité), Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 000€
    Parquet flottant 50 m²: 60€/m² × 50 = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs/plafonds 50 m²: 40€/m² × 50 = 2000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Revêtement sol:300€
    Parquet flottant 15 m²: 60€/m² × 15 = 900€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs/plafonds 15 m²: 40€/m² × 15 = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux de cuisine et salle de bain). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 916 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 998 €/an
Calcul : 916 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 373 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 500 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 581 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 100 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 954 €
Revenus locatifs : +10 998 €
Charges déductibles : -38 954 €
Résultat foncier Année 1 : -27 956 €(Déficit de 27 956 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 556 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 054 €/an
Revenus locatifs : +10 998 €
Charges déductibles : -7 054 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 944 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6556.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 998 €38 959 €5 378 €-27 962 €21 400 €6 562 €6 562 €
211 218 €6 916 €5 235 €4 302 €--2 260 €
311 442 €6 768 €5 087 €4 674 €---
411 671 €6 614 €4 933 €5 056 €---
511 904 €6 456 €4 775 €5 449 €---
612 142 €6 292 €4 611 €5 851 €---
712 385 €6 122 €4 441 €6 263 €---
812 633 €5 947 €4 265 €6 686 €---
912 886 €5 765 €4 084 €7 120 €---
1013 143 €5 577 €3 896 €7 566 €---
1113 406 €5 383 €3 702 €8 023 €---
1213 674 €5 183 €3 501 €8 492 €---
1313 948 €4 975 €3 294 €8 973 €---
1414 227 €4 760 €3 079 €9 466 €---
1514 511 €4 538 €2 857 €9 973 €---
1614 802 €4 309 €2 627 €10 493 €---
1715 098 €4 071 €2 390 €11 026 €---
1815 399 €3 825 €2 144 €11 574 €---
1915 707 €3 571 €1 890 €12 136 €---
2016 022 €3 309 €1 627 €12 713 €---
2116 342 €3 037 €1 356 €13 305 €---
2216 669 €2 756 €1 075 €13 913 €---
2317 002 €2 465 €784 €14 537 €---
2417 342 €2 164 €483 €15 178 €---
2517 689 €1 854 €172 €15 836 €---
TOTAL352 261 €151 617 €77 687 €200 644 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 200 644 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 998 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 310 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 310 €-6 420 €+8 730 €
2+2 310 €0 €+2 310 €
3+2 310 €+724 €+1 586 €
4+2 310 €+1 517 €+793 €
5+2 310 €+1 635 €+675 €
6+2 310 €+1 755 €+555 €
7+2 310 €+1 879 €+431 €
8+2 310 €+2 006 €+304 €
9+2 310 €+2 136 €+174 €
10+2 310 €+2 270 €+40 €
11+2 310 €+2 407 €-97 €
12+2 310 €+2 547 €-237 €
13+2 310 €+2 692 €-382 €
14+2 310 €+2 840 €-530 €
15+2 310 €+2 992 €-682 €
16+2 310 €+3 148 €-838 €
17+2 310 €+3 308 €-998 €
18+2 310 €+3 472 €-1 162 €
19+2 310 €+3 641 €-1 331 €
20+2 310 €+3 814 €-1 504 €
21+2 310 €+3 992 €-1 682 €
22+2 310 €+4 174 €-1 864 €
23+2 310 €+4 361 €-2 051 €
24+2 310 €+4 553 €-2 243 €
25+2 310 €+4 751 €-2 441 €
Total+57 750 €+60 193 €+-2 443 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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