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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleChâlons-en-Champagne (51)
Surface83m²
Coût Total161 600€
Loyer Annuel9 394€
Rentabilité5.81%
Cashflow/mois-172€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 385,54 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cuisine équipée, 3 chambres, Entrée séparée

Secteur : CHALONS EN CHAMPAGNE REF : 402

À deux pas de la Collégiale Notre-Dame et au coeur du centre-ville de Châlons-en-Champagne, découvrez ce superbe appartement en duplex de 83 m², idéal pour une vie citadine confortable.

Situé dans une petite copropriété, ce bien dispose d'une entrée privative, un véritable atout qui lui donne presque l'esprit d'une maison. Le rez-de-chaussée offre également un accès direct sur la cour de la copropriété.

Au rez-de-chaussée :

  • Une entrée avec placard intégré
  • Une cuisine américaine entièrement équipée ouverte sur un séjour lumineux d'environ 30 m²
  • Un WC indépendant

À l'étage :

  • Un palier desservant trois belles chambres lumineuses
  • Une buanderie pratique (avec machine à laver)
  • Une salle d'eau avec WC

Appartement en très bon état général Aucun travaux à prévoir Emplacement central très recherché Idéal premier achat, famille ou investissement locatif Chauffage individuel et éléctrique

Prix : 122 000 € FAI

Envie d'en savoir plus ? Contactez IMMO SERVICES pour organiser votre visite ! Copropriété de 22 lots - dont 13 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 420.46 euros.

Ville : Châlons-en-Champagne
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51000
Coordonnées : 48.961234, 4.366737
Total : 161 600€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 37 400€
Valeur du bien : 152 400€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 9.43€/m²/mois
Fourchette : 7.43€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 783€/mois
Loyer annuel estimé : 9394€/an
Fourchette totale : 617€ - 994€/mois
Fourchette annuelle : 7399€ - 11928€/an
Rentabilité brute :5.81%
Fourchette de rentabilité :4.58% - 7.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 474,01 €/m²
Basé sur :314 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :122 343 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :-7 343€ (-6.0%)
Marge achat-revente :-39 257€ (-32.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :801,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :40,40€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 841,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 768,56€
Coût de l'assurance :12 120,00€
Taxe foncière : 939,42€/an
Soit par mois : 78,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 35,04€/mois
Soit par an : 420,48€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 782,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 954,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-172,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 251 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique individuel actuel.
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 83 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle d'eau incluant le remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 supposé - rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 400 €(451 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:12 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 2000€ = 2000€, Carrelage (20m²): 50€/m² × 20 = 1000€, Douche: 1500€, Lavabo: 500€, WC: 400€, Main d'œuvre: 4000€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds 30 m²: 40€/m² × 30 = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Cuisine - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: 150€
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châlons-en-Champagne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 783 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 394 €/an
Calcul : 783 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 441 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 600 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 485 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 939 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 420 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 685 €
Revenus locatifs : +9 394 €
Charges déductibles : -44 685 €
Résultat foncier Année 1 : -35 291 €(Déficit de 35 291 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 891 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 285 €/an
Revenus locatifs : +9 394 €
Charges déductibles : -7 285 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 109 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13891.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 394 €44 691 €5 446 €-35 296 €21 400 €13 896 €13 896 €
29 582 €7 146 €5 301 €2 436 €--11 460 €
39 774 €6 997 €5 152 €2 777 €--8 683 €
49 969 €6 842 €4 997 €3 127 €--5 556 €
510 169 €6 682 €4 837 €3 486 €--2 070 €
610 372 €6 517 €4 672 €3 855 €---
710 579 €6 345 €4 501 €4 234 €---
810 791 €6 168 €4 324 €4 623 €---
911 007 €5 985 €4 140 €5 022 €---
1011 227 €5 795 €3 951 €5 432 €---
1111 452 €5 599 €3 755 €5 852 €---
1211 681 €5 396 €3 552 €6 284 €---
1311 914 €5 186 €3 342 €6 728 €---
1412 152 €4 969 €3 124 €7 183 €---
1512 395 €4 744 €2 899 €7 651 €---
1612 643 €4 512 €2 667 €8 132 €---
1712 896 €4 271 €2 426 €8 625 €---
1813 154 €4 022 €2 177 €9 132 €---
1913 417 €3 764 €1 920 €9 653 €---
2013 686 €3 498 €1 653 €10 188 €---
2113 959 €3 222 €1 377 €10 737 €---
2214 239 €2 937 €1 092 €11 302 €---
2314 523 €2 641 €797 €11 882 €---
2414 814 €2 336 €491 €12 478 €---
2515 110 €2 020 €175 €13 090 €---
TOTAL300 900 €162 286 €78 769 €138 614 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 138 614 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 394 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 973 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 973 €-6 420 €+8 393 €
2+1 973 €0 €+1 973 €
3+1 973 €0 €+1 973 €
4+1 973 €0 €+1 973 €
5+1 973 €0 €+1 973 €
6+1 973 €+536 €+1 437 €
7+1 973 €+1 270 €+703 €
8+1 973 €+1 387 €+586 €
9+1 973 €+1 507 €+466 €
10+1 973 €+1 629 €+344 €
11+1 973 €+1 756 €+217 €
12+1 973 €+1 885 €+88 €
13+1 973 €+2 018 €-45 €
14+1 973 €+2 155 €-182 €
15+1 973 €+2 295 €-322 €
16+1 973 €+2 440 €-467 €
17+1 973 €+2 588 €-615 €
18+1 973 €+2 740 €-767 €
19+1 973 €+2 896 €-923 €
20+1 973 €+3 056 €-1 083 €
21+1 973 €+3 221 €-1 248 €
22+1 973 €+3 391 €-1 418 €
23+1 973 €+3 565 €-1 592 €
24+1 973 €+3 743 €-1 770 €
25+1 973 €+3 927 €-1 954 €
Total+49 325 €+41 584 €+7 741 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 71 jours
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