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Maison à vendre

VilleAinay-le-Château (03)
Surface189m²
Coût Total171 234€
Loyer Annuel13 794€
Rentabilité8.06%
Cashflow/mois+141€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 800 €
Surface : 189 m²
Prix au m² : 792,59 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Accessible aux personne à mobilité réduite, Cuisine ouverte, 7 chambres, Jardin, calme, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

L'accès à cette grande maison se fait par son chemin privé, elle se situe au calme, à proximité des commerces et commodités. Elle offre une vie de plain pied et la possibilité de faire un gite ou un accueil thérapeutique aux normes handicapés. Elle se compose au rez de chaussée d'une cuisine ouverte sur un salon salle à manger avec une cheminée insert, une première chambre, salle de douches, wc et d'une seconde partie communicante comprenant une belle pièce de vie, salle de douches, wc, 2 chambres, un accès indépendant au jardin. A l'étage un palier dessert 4 chambres, une salle de douches à finir d'aménager et un wc. A l'extérieur ; une grande grange équipée de panneaux photovoltaïques avec un rapport d'environ 2400 euros par an. Ce grand terrain d'environ 4000 m²comporte aussi une mare et un puits. Prix hors honoraires : 140000.0 euros Consultez nos tarifs sur le site de Immobilier Email. Annonce publiée le 29/08/2026 par Nathalie Parias , RSAC 409456324 - agent commercial indépendant de IMMOBILIER EMAIL SAS - EI, Tribunal de Commerce de BOURGES

Ville : Ainay-le-Château
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03360
Coordonnées : 46.715708, 2.714954
Total : 171 234€
Prix d'acquisition : 149 800€
Travaux : 9 450€
Valeur du bien : 159 250€
Frais de notaire : 11 984€
Coût estimé : 11 984€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 189m²
Loyer prédit : 6.08€/m²/mois
Fourchette : 4.78€ - 7.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 1150€/mois
Loyer annuel estimé : 13794€/an
Fourchette totale : 904€ - 1462€/mois
Fourchette annuelle : 10848€ - 17540€/an
Rentabilité brute :8.06%
Fourchette de rentabilité :6.34% - 10.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :755,16 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :142 725 €
Prix d'achat :149 800 €
Décote à l'achat :+7 075€ (+5.0%)
Marge achat-revente :-28 509€ (-20.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 234€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :843,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :49,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 893,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 823,30€
Coût de l'assurance :14 982,97€
Taxe foncière : 1 379,44€/an
Soit par mois : 114,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 149,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 008,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :141,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 225 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 189 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 189 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec nouveaux éléments sanitaires et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: 2 salles de bain (environ 6 m² total)
Raison: État 3/5 - Salle de bain visible en état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - Salon visible en état moyen
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - Salle à manger visible en état moyen

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 450 €(50 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:9 450€
    Isolation combles: 189 m² × 50€/m² = 9450€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 450€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 150 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 794 €/an
Calcul : 1 150 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 663 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 234 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 599 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 379 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 092 €
Revenus locatifs : +13 794 €
Charges déductibles : -17 092 €
Résultat foncier Année 1 : -3 297 €(Déficit de 3 297 €)
Imputable sur revenu global : 3 297 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 642 €/an
Revenus locatifs : +13 794 €
Charges déductibles : -7 642 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 153 €/an
Prix d'achat du bien : 149 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 370 €(65% de 149 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 541 €/an
Calcul : 97 370 € × 3,636% = 3 541 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 794 €17 097 €5 668 €-3 303 €3 303 €--
214 070 €7 496 €5 517 €6 575 €---
314 352 €7 339 €5 360 €7 013 €---
414 639 €7 177 €5 198 €7 462 €---
514 932 €7 009 €5 031 €7 922 €---
615 230 €6 836 €4 857 €8 394 €---
715 535 €6 657 €4 678 €8 878 €---
815 845 €6 472 €4 493 €9 374 €---
916 162 €6 280 €4 302 €9 882 €---
1016 486 €6 082 €4 104 €10 403 €---
1116 815 €5 878 €3 899 €10 938 €---
1217 152 €5 666 €3 687 €11 486 €---
1317 495 €5 447 €3 468 €12 048 €---
1417 845 €5 221 €3 242 €12 624 €---
1518 201 €4 987 €3 008 €13 215 €---
1618 565 €4 745 €2 766 €13 821 €---
1718 937 €4 494 €2 516 €14 443 €---
1819 316 €4 236 €2 257 €15 080 €---
1919 702 €3 968 €1 989 €15 734 €---
2020 096 €3 691 €1 712 €16 405 €---
2120 498 €3 405 €1 426 €17 093 €---
2220 908 €3 109 €1 131 €17 798 €---
2321 326 €2 803 €825 €18 522 €---
2421 752 €2 487 €508 €19 265 €---
2522 187 €2 160 €181 €20 027 €---
TOTAL441 839 €140 742 €81 823 €301 097 €3 303 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 991 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 301 097 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 794 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 897 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 897 €-991 €+3 888 €
2+2 897 €+1 972 €+925 €
3+2 897 €+2 104 €+793 €
4+2 897 €+2 239 €+658 €
5+2 897 €+2 377 €+520 €
6+2 897 €+2 518 €+379 €
7+2 897 €+2 663 €+234 €
8+2 897 €+2 812 €+85 €
9+2 897 €+2 965 €-68 €
10+2 897 €+3 121 €-224 €
11+2 897 €+3 281 €-384 €
12+2 897 €+3 446 €-549 €
13+2 897 €+3 614 €-717 €
14+2 897 €+3 787 €-890 €
15+2 897 €+3 964 €-1 067 €
16+2 897 €+4 146 €-1 249 €
17+2 897 €+4 333 €-1 436 €
18+2 897 €+4 524 €-1 627 €
19+2 897 €+4 720 €-1 823 €
20+2 897 €+4 921 €-2 024 €
21+2 897 €+5 128 €-2 231 €
22+2 897 €+5 340 €-2 443 €
23+2 897 €+5 557 €-2 660 €
24+2 897 €+5 780 €-2 883 €
25+2 897 €+6 008 €-3 111 €
Total+72 425 €+90 329 €+-17 904 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
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