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Maison 7 pièces 227 m²

Bien expiré
VilleBougneau (17)
Surface227m²
Coût Total210 780€
Loyer Annuel20 843€
Rentabilité9.89%
Cashflow/mois+458€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 000 €
Surface : 227 m²
Prix au m² : 559,47 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 227 m²

Vous cherchez un projet de rénovation et laisser libre cours à vos envies, venez visiter cette ensemble immobilier à seulement six minutes de Pons. Qui se compose d'une 1ère maison de plain-pied, une cuisine,un salon/salle à manger, un cellier, deux chambres, un cabinet de toilette WC. 2ième maison, charentaise sur deux niveaux à rénover, un grand chai, le tout sur une parcelle de 3576 m² avec des arbres fruitiers et cabane pour les poules. Avec deux maisons distinctes, vous pouvez envisager de vivre dans la maison de plain-pied pendant que vous rénovez la Charentaise, ou créer un gîte/maison d'ami par la suite. Ne tardez pas !!

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 127 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre consultant megAgence : Christine GOHIER, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de SAINTES sous le numéro 490 130 978

Surface : 227 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : NS kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Bougneau
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17800
Coordonnées : 45.594357, -0.516802
Total : 210 780€
Prix d'acquisition : 127 000€
Travaux : 73 620€
Valeur du bien : 200 620€
Frais de notaire : 10 160€
Coût estimé : 10 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 227m²
Loyer prédit : 7.65€/m²/mois
Fourchette : 6.18€ - 9.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 1737€/mois
Loyer annuel estimé : 20843€/an
Fourchette totale : 1404€ - 2149€/mois
Fourchette annuelle : 16843€ - 25794€/an
Rentabilité brute :9.89%
Fourchette de rentabilité :7.99% - 12.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 622,65 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :368 340 €
Prix d'achat :127 000 €
Décote à l'achat :-241 340€ (-65.5%)
Marge achat-revente :157 560€ (42.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :210 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 043,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :61,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 105,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 403,13€
Coût de l'assurance :18 443,25€
Taxe foncière : 2 084,30€/an
Soit par mois : 173,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 736,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 279,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :457,81€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 227 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 227 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: 1 système de plomberie
Raison: Assurer le bon fonctionnement et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 620 €(324 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 620€
    Isolation toiture: 227 m² × 60€/m² = 13620€, Main d'œuvre: 60€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 0€
  • Menuiseries - Fenêtres:22 400€
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 600€/fenêtre = 16800€, Main d'œuvre: 5600€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain = 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Cuisine - Rafraîchissement:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine = 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 0€
  • Électricité - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1200€, Main d'œuvre: 0€
  • Plomberie - Mise aux normes:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 système = 3000€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bougneau (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 737 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 843 €/an
Calcul : 1 737 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 075 €/an
Base de calcul : Emprunt de 210 780 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 738 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 084 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 620 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 517 €
Revenus locatifs : +20 843 €
Charges déductibles : -83 517 €
Résultat foncier Année 1 : -62 674 €(Déficit de 62 674 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 274 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 897 €/an
Revenus locatifs : +20 843 €
Charges déductibles : -9 897 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 946 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41274.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 127 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 550 €(65% de 127 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 002 €/an
Calcul : 82 550 € × 3,636% = 3 002 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 843 €83 524 €7 082 €-62 681 €21 400 €41 281 €41 281 €
221 260 €9 716 €6 894 €11 544 €--29 737 €
321 685 €9 522 €6 700 €12 163 €--17 574 €
422 119 €9 320 €6 498 €12 798 €--4 776 €
522 561 €9 112 €6 290 €13 449 €---
623 012 €8 897 €6 075 €14 116 €---
723 473 €8 674 €5 852 €14 799 €---
823 942 €8 443 €5 621 €15 499 €---
924 421 €8 205 €5 383 €16 216 €---
1024 909 €7 958 €5 136 €16 951 €---
1125 408 €7 703 €4 881 €17 705 €---
1225 916 €7 439 €4 617 €18 477 €---
1326 434 €7 166 €4 344 €19 268 €---
1426 963 €6 883 €4 061 €20 080 €---
1527 502 €6 591 €3 769 €20 911 €---
1628 052 €6 288 €3 466 €21 764 €---
1728 613 €5 975 €3 153 €22 638 €---
1829 185 €5 651 €2 829 €23 534 €---
1929 769 €5 317 €2 495 €24 452 €---
2030 364 €4 970 €2 148 €25 394 €---
2130 972 €4 612 €1 790 €26 360 €---
2231 591 €4 241 €1 419 €27 350 €---
2332 223 €3 857 €1 035 €28 366 €---
2432 867 €3 460 €638 €29 407 €---
2533 525 €3 050 €228 €30 475 €---
TOTAL667 609 €246 574 €102 403 €421 035 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 421 035 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 843 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 377 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 377 €-6 420 €+10 797 €
2+4 377 €0 €+4 377 €
3+4 377 €0 €+4 377 €
4+4 377 €0 €+4 377 €
5+4 377 €+2 602 €+1 775 €
6+4 377 €+4 235 €+142 €
7+4 377 €+4 440 €-63 €
8+4 377 €+4 650 €-273 €
9+4 377 €+4 865 €-488 €
10+4 377 €+5 085 €-708 €
11+4 377 €+5 311 €-934 €
12+4 377 €+5 543 €-1 166 €
13+4 377 €+5 781 €-1 404 €
14+4 377 €+6 024 €-1 647 €
15+4 377 €+6 273 €-1 896 €
16+4 377 €+6 529 €-2 152 €
17+4 377 €+6 791 €-2 414 €
18+4 377 €+7 060 €-2 683 €
19+4 377 €+7 336 €-2 959 €
20+4 377 €+7 618 €-3 241 €
21+4 377 €+7 908 €-3 531 €
22+4 377 €+8 205 €-3 828 €
23+4 377 €+8 510 €-4 133 €
24+4 377 €+8 822 €-4 445 €
25+4 377 €+9 142 €-4 765 €
Total+109 425 €+126 310 €+-16 885 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 194 jours
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