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Loft spacieux - 84m²

Bien expiré
VilleDamelevières (54)
Surface84m²
Coût Total148 540€
Loyer Annuel10 709€
Rentabilité7.21%
Cashflow/mois+24€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 97 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 154,76 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Loft lumineux 84 m² – 1 chambre – 97 000 €

📍 Damelevières

À vendre : bel appartement type loft de 84 m² au sol, situé au dernier étage d’un copropriété calme et bien entretenu de 3 propriétaires avec syndic bénévol. Idéal pour un premier achat, un couple ou un investissement locatif.

🔹 Grande pièce de vie ouverte avec poutres apparentes, charme de l’ancien, sol parqueté, et belle hauteur sous plafond 🔹 Cuisine moderne avec îlot/bar et coin repas 🔹 Salon spacieux et chaleureux avec espace bureau intégré 🔹 1 grande chambre séparée avec dressing 🔹 Salle de bain lumineuse avec baignoire, vasque contemporaine et coin buanderie 🔹 Appartement traversant, très lumineux, sans vis-à-vis 🔹 Petite copropriété, charges faibles 🔹 Place de parking privée juste en bas de l'immeuble

📌 Proche des commodités, transports, commerces et stationnement à proximité.

💰 Prix de vente : 97 000 € 📞 Pour plus d’infos ou une visite, contactez-moi via la messagerie Leboncoin

Ville : Damelevières
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54360
Coordonnées : 48.557800, 6.384030
Total : 148 540€
Prix d'acquisition : 97 000€
Travaux : 43 780€
Valeur du bien : 140 780€
Frais de notaire : 7 760€
Coût estimé : 7 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 10.62€/m²/mois
Fourchette : 8.58€ - 13.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 892€/mois
Loyer annuel estimé : 10709€/an
Fourchette totale : 721€ - 1105€/mois
Fourchette annuelle : 8648€ - 13262€/an
Rentabilité brute :7.21%
Fourchette de rentabilité :5.82% - 8.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 042,86 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :87 600 €
Prix d'achat :97 000 €
Décote à l'achat :+9 400€ (+10.7%)
Marge achat-revente :-60 940€ (-69.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :735,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :43,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 779,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 165,10€
Coût de l'assurance :12 997,25€
Taxe foncière : 1 070,91€/an
Soit par mois : 89,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 892,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 868,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :24,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage ancien ou non conforme
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais peut bénéficier d'un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et peinture des murs
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre sans photo, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 assumé - chambre sans photo, état moyen
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation pour 84 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 780 €(521 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:25 500€
    Remplacement système de chauffage: 1 système: 12000€ + Main d'œuvre: 1500€ = 13500€
  • Cuisine - Peinture:420€
    Peinture cuisine: 12 m² × 35€/m² = 420€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 080€
    Remplacement robinetterie et peinture: 8 m² × 35€/m² = 280€, Main d'œuvre: 520€ = 800€
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Pose de parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€
  • Chambres - Peinture:420€
    Peinture chambre: 12 m² × 35€/m² = 420€
  • Électricité générale - Mise aux normes:15 400€
    Mise aux normes électricité: 1 installation: 7000€ + Main d'œuvre: 1400€ = 8400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Damelevières (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 892 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 709 €/an
Calcul : 892 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 986 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 540 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 520 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 071 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 357 €
Revenus locatifs : +10 709 €
Charges déductibles : -50 357 €
Résultat foncier Année 1 : -39 648 €(Déficit de 39 648 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 248 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 577 €/an
Revenus locatifs : +10 709 €
Charges déductibles : -6 577 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 132 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18247.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 050 €(65% de 97 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 293 €/an
Calcul : 63 050 € × 3,636% = 2 293 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 709 €50 362 €4 991 €-39 653 €21 400 €18 253 €18 253 €
210 923 €6 449 €4 858 €4 474 €--13 779 €
311 142 €6 312 €4 721 €4 830 €--8 949 €
411 365 €6 170 €4 579 €5 194 €--3 755 €
511 592 €6 024 €4 433 €5 568 €---
611 824 €5 872 €4 281 €5 952 €---
712 060 €5 715 €4 124 €6 345 €---
812 301 €5 552 €3 961 €6 749 €---
912 547 €5 384 €3 793 €7 163 €---
1012 798 €5 210 €3 620 €7 588 €---
1113 054 €5 030 €3 440 €8 024 €---
1213 315 €4 844 €3 254 €8 471 €---
1313 582 €4 652 €3 061 €8 930 €---
1413 853 €4 453 €2 862 €9 401 €---
1514 130 €4 247 €2 656 €9 884 €---
1614 413 €4 033 €2 443 €10 380 €---
1714 701 €3 813 €2 222 €10 888 €---
1814 995 €3 585 €1 994 €11 411 €---
1915 295 €3 349 €1 758 €11 946 €---
2015 601 €3 105 €1 514 €12 497 €---
2115 913 €2 852 €1 261 €13 061 €---
2216 231 €2 591 €1 000 €13 641 €---
2316 556 €2 320 €729 €14 236 €---
2416 887 €2 041 €450 €14 847 €---
2517 225 €1 751 €160 €15 474 €---
TOTAL343 015 €155 715 €72 165 €187 300 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 187 300 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 709 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 249 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 249 €-6 420 €+8 669 €
2+2 249 €0 €+2 249 €
3+2 249 €0 €+2 249 €
4+2 249 €0 €+2 249 €
5+2 249 €+544 €+1 705 €
6+2 249 €+1 786 €+463 €
7+2 249 €+1 904 €+345 €
8+2 249 €+2 025 €+224 €
9+2 249 €+2 149 €+100 €
10+2 249 €+2 276 €-27 €
11+2 249 €+2 407 €-158 €
12+2 249 €+2 541 €-292 €
13+2 249 €+2 679 €-430 €
14+2 249 €+2 820 €-571 €
15+2 249 €+2 965 €-716 €
16+2 249 €+3 114 €-865 €
17+2 249 €+3 267 €-1 018 €
18+2 249 €+3 423 €-1 174 €
19+2 249 €+3 584 €-1 335 €
20+2 249 €+3 749 €-1 500 €
21+2 249 €+3 918 €-1 669 €
22+2 249 €+4 092 €-1 843 €
23+2 249 €+4 271 €-2 022 €
24+2 249 €+4 454 €-2 205 €
25+2 249 €+4 642 €-2 393 €
Total+56 225 €+56 190 €+35 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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