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Ferme 5 pièces 104 m²

Bien expiré
VilleChaniat (43)
Surface104m²
Coût Total163 820€
Loyer Annuel8 447€
Rentabilité5.16%
Cashflow/mois-226€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 836,54 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Ferme 5 pièces 104 m²

Au coeur du Village de Chaniat sur les hauteurs de Brioude, ancien corps de ferme à rénover . Le rdc est composé d'une cuisine et séjour, au 1er étage, une chambres et salle de bain, 2 chambres supplémentaires au dessus. Grange et écurie attenantes, ainsi qu'un grand garage. Cour sur l'avant et ancien potager de 700 m² à proximité immédiate. Gros oeuvre en bon état, travaux à prévoir. Possibilité de négociation. Honoraires charge vendeur. Classe énergie : G et G

Surface : 104 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 02/05/2025

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Chaniat
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43100
Coordonnées : 45.319157, 3.491983
Total : 163 820€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 69 860€
Valeur du bien : 156 860€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 6.77€/m²/mois
Fourchette : 5.10€ - 8.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 704€/mois
Loyer annuel estimé : 8447€/an
Fourchette totale : 531€ - 934€/mois
Fourchette annuelle : 6367€ - 11207€/an
Rentabilité brute :5.16%
Fourchette de rentabilité :3.89% - 6.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :888,89 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :92 445 €
Prix d'achat :87 000 €
Décote à l'achat :-5 445€ (-5.9%)
Marge achat-revente :-71 375€ (-77.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :812,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :47,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 860,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 850,65€
Coût de l'assurance :14 334,25€
Taxe foncière : 844,73€/an
Soit par mois : 70,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 703,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 930,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-226,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 104 m²
Raison: DPE G - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 104 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage, et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 8 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du parquet, peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 15 m² de parquet, 15 m² de peinture
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la moquette, peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 19 m² de moquette, 19 m² de peinture pour 2 chambres
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - chambres en état moyen
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 860 €(672 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Isolation:4 160€
    Isolation combles: 104 m² × 40€/m² = 4160€ (pose comprise)
  • Salle de bain:16 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 2000€/m² = 16000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:3 000€
    Rénovation salon: Parquet 15 m² × 60€/m² = 900€, Peinture 15 m² × 30€/m² = 450€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 850€
  • Chambres:3 800€
    Rénovation chambres: Moquette 19 m² × 40€/m² = 760€, Peinture 19 m² × 30€/m² = 570€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 1670€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chaniat (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 060€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 704 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 447 €/an
Calcul : 704 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 515 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 820 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 573 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 845 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 793 €
Revenus locatifs : +8 447 €
Charges déductibles : -76 793 €
Résultat foncier Année 1 : -68 346 €(Déficit de 68 346 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 946 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 933 €/an
Revenus locatifs : +8 447 €
Charges déductibles : -6 933 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 514 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46946.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 447 €76 799 €5 521 €-68 351 €21 400 €46 951 €46 951 €
28 616 €6 792 €5 374 €1 824 €--45 127 €
38 789 €6 641 €5 223 €2 148 €--42 980 €
48 964 €6 484 €5 066 €2 480 €--40 499 €
59 144 €6 322 €4 904 €2 822 €--37 678 €
69 327 €6 154 €4 736 €3 172 €--34 506 €
79 513 €5 981 €4 563 €3 532 €--30 973 €
89 703 €5 801 €4 383 €3 902 €--27 071 €
99 897 €5 615 €4 197 €4 282 €--22 789 €
1010 095 €5 423 €4 005 €4 672 €--18 117 €
1110 297 €5 224 €3 806 €5 073 €--13 044 €
1210 503 €5 018 €3 600 €5 485 €---
1310 713 €4 806 €3 387 €5 908 €---
1410 928 €4 585 €3 167 €6 342 €---
1511 146 €4 357 €2 939 €6 789 €---
1611 369 €4 122 €2 704 €7 247 €---
1711 596 €3 878 €2 460 €7 719 €---
1811 828 €3 625 €2 207 €8 203 €---
1912 065 €3 364 €1 946 €8 701 €---
2012 306 €3 094 €1 676 €9 212 €---
2112 552 €2 814 €1 396 €9 738 €---
2212 803 €2 525 €1 107 €10 278 €---
2313 059 €2 226 €808 €10 834 €---
2413 321 €1 916 €498 €11 404 €---
2513 587 €1 596 €178 €11 991 €---
TOTAL270 571 €185 163 €79 851 €85 408 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 85 408 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 447 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 774 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 774 €-6 420 €+8 194 €
2+1 774 €0 €+1 774 €
3+1 774 €0 €+1 774 €
4+1 774 €0 €+1 774 €
5+1 774 €0 €+1 774 €
6+1 774 €0 €+1 774 €
7+1 774 €0 €+1 774 €
8+1 774 €0 €+1 774 €
9+1 774 €0 €+1 774 €
10+1 774 €0 €+1 774 €
11+1 774 €0 €+1 774 €
12+1 774 €+1 645 €+129 €
13+1 774 €+1 772 €+2 €
14+1 774 €+1 903 €-129 €
15+1 774 €+2 037 €-263 €
16+1 774 €+2 174 €-400 €
17+1 774 €+2 316 €-542 €
18+1 774 €+2 461 €-687 €
19+1 774 €+2 610 €-836 €
20+1 774 €+2 764 €-990 €
21+1 774 €+2 921 €-1 147 €
22+1 774 €+3 083 €-1 309 €
23+1 774 €+3 250 €-1 476 €
24+1 774 €+3 421 €-1 647 €
25+1 774 €+3 597 €-1 823 €
Total+44 350 €+29 535 €+14 815 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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