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Appartement 4 pièces 85 m²

Bien expiré
VilleBoissy-Saint-Léger (94)
Surface85m²
Coût Total238 412€
Loyer Annuel17 008€
Rentabilité7.13%
Cashflow/mois-294€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 184 900 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 2 175,29 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 85 m² - 4 PIECES EN REZ-DE-JARDIN - 3 CHAMBRES - PARKING - RER A - E

Situé dans un secteur piétonnier, tout proche du RER A et des bus, à proximité des commerces et des écoles, appartement de 4 pièces avec terrasse/jardin de 30m2 comprenant : entrée avec placards, séjour/terrasse, grande cuisine équipée, dégagement avec rangements et placards, 3 chambres, salle de bains, wc avec lave-mains et parking en sous-sol. Appartement à rafraîchir- très spacieux et très bien agencé avec de nombreux rangements - UNE OPPORTUNITE !! - Pour une visite contactez votre conseiller Jérôme RENAUT : [Coordonnées masquées] - Honoraires charge vendeur Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 26_4PRDJ-PER-2241 Date de réalisation du diagnostic : 11/12/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 68 Charges prévisionnelles annuelles : 3911.19 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 280 € et 1 770 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Boissy-Saint-Léger
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94470
Coordonnées : 48.759344, 2.504618
Total : 238 412€
Prix d'acquisition : 184 900€
Travaux : 38 720€
Valeur du bien : 223 620€
Frais de notaire : 14 792€
Coût estimé : 14 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 16.67€/m²/mois
Fourchette : 13.78€ - 20.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 1417€/mois
Loyer annuel estimé : 17008€/an
Fourchette totale : 1171€ - 1715€/mois
Fourchette annuelle : 14055€ - 20582€/an
Rentabilité brute :7.13%
Fourchette de rentabilité :5.90% - 8.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :238 412€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 174,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :69,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 243,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 923,97€
Coût de l'assurance :20 861,05€
Taxe foncière : 1 700,84€/an
Soit par mois : 141,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 325,93€/mois
Soit par an : 3 911,19€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 417,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 711,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-294,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air ou un chauffage électrique basse consommation.
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 85 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire ou douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine et mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 33 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sols à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 33 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 720 €(456 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:11 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:2 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 6000€ = 6000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 200€
    Parquet flottant: 33 m² × 60€/m² = 1980€, Main d'œuvre: 220€
  • Chambres - Peinture:1 320€
    Peinture murs et plafonds: 33 m² × 40€/m² = 1320€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boissy-Saint-Léger (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 417 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 008 €/an
Calcul : 1 417 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 885 €/an
Base de calcul : Emprunt de 238 412 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 834 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 701 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 911 €/an
Calcul : 326 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 051 €
Revenus locatifs : +17 008 €
Charges déductibles : -53 051 €
Résultat foncier Année 1 : -36 043 €(Déficit de 36 043 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 643 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 331 €/an
Revenus locatifs : +17 008 €
Charges déductibles : -14 331 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 677 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14642.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 184 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 185 €(65% de 184 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 370 €/an
Calcul : 120 185 € × 3,636% = 4 370 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 008 €53 059 €7 892 €-36 050 €21 400 €14 650 €14 650 €
217 349 €14 128 €7 681 €3 221 €--11 429 €
317 696 €13 910 €7 463 €3 786 €--7 643 €
418 049 €13 684 €7 238 €4 365 €--3 278 €
518 410 €13 451 €7 004 €4 960 €---
618 779 €13 210 €6 763 €5 569 €---
719 154 €12 960 €6 514 €6 194 €---
819 537 €12 702 €6 256 €6 835 €---
919 928 €12 436 €5 989 €7 492 €---
1020 327 €12 160 €5 714 €8 167 €---
1120 733 €11 875 €5 428 €8 858 €---
1221 148 €11 580 €5 134 €9 568 €---
1321 571 €11 275 €4 829 €10 295 €---
1422 002 €10 960 €4 514 €11 042 €---
1522 442 €10 634 €4 188 €11 808 €---
1622 891 €10 297 €3 851 €12 594 €---
1723 349 €9 949 €3 502 €13 400 €---
1823 816 €9 589 €3 142 €14 227 €---
1924 292 €9 216 €2 770 €15 076 €---
2024 778 €8 831 €2 384 €15 947 €---
2125 274 €8 432 €1 986 €16 841 €---
2225 779 €8 021 €1 574 €17 759 €---
2326 295 €7 595 €1 148 €18 700 €---
2426 821 €7 154 €708 €19 666 €---
2527 357 €6 699 €252 €20 658 €---
TOTAL544 785 €313 806 €113 924 €230 979 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 230 979 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 008 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 572 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 572 €-6 420 €+9 992 €
2+3 572 €0 €+3 572 €
3+3 572 €0 €+3 572 €
4+3 572 €0 €+3 572 €
5+3 572 €+505 €+3 067 €
6+3 572 €+1 671 €+1 901 €
7+3 572 €+1 858 €+1 714 €
8+3 572 €+2 050 €+1 522 €
9+3 572 €+2 248 €+1 324 €
10+3 572 €+2 450 €+1 122 €
11+3 572 €+2 657 €+915 €
12+3 572 €+2 870 €+702 €
13+3 572 €+3 089 €+483 €
14+3 572 €+3 313 €+259 €
15+3 572 €+3 542 €+30 €
16+3 572 €+3 778 €-206 €
17+3 572 €+4 020 €-448 €
18+3 572 €+4 268 €-696 €
19+3 572 €+4 523 €-951 €
20+3 572 €+4 784 €-1 212 €
21+3 572 €+5 052 €-1 480 €
22+3 572 €+5 328 €-1 756 €
23+3 572 €+5 610 €-2 038 €
24+3 572 €+5 900 €-2 328 €
25+3 572 €+6 197 €-2 625 €
Total+89 300 €+69 294 €+20 006 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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